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而在这几年，长沙市的房价已经扶摇直上。根据北辰实业年报，2010年，长沙全年商品住宅销售均价为4322元/平方米，同比上涨22.3%。2016年，长沙市的平均房价已经达到了6160元/平方米，较2010年上涨超过了40%。
长沙北辰三角洲项目可统计的住宅均价最高的是2013年的9060元/平方米，较2010年均价上涨也不过20%出头。即使统计整体销售均价最高的2015年，将商业用房的高房价考虑在内，长沙北辰三角洲项目最高涨幅也不过33%，打着“综合新城”口号的超级大盘并没有跑赢长沙楼市的整体走势。
截至2016年年末，长沙北辰三角洲项目累计实现开工面积391万平方米、竣工面积 250万平方米、销售面积185万平方米（其中住宅的销售面积为169万平方米），分别占总建筑规模的75%、48%和35%。即项目至今仍有过半面积还未完工，而销售面积更是只有三成多。
2007年7月，北辰实业与北京城市开发集团组成联合体，以92亿元的代价拿下了长沙三角洲项目。后者退出后，北辰实业独自掌控地王项目的开发。按照382万平方米的计容建筑面积计算，楼面价达到2347元/平方米，由于地价一般占到开发成本的30%左右，意味着楼价在6000元/平方米以上时，北辰实业才不会亏本。
从销售均价来看，北辰实业没有亏损，但从开发周期以10年为单位来看，资金的时间成本是无法考量的，项目本身逐年走低的毛利率更是放大了资金的沉淀成本。长沙北辰三角洲项目从2012年进入结算开始为公司贡献收入。2012年-2016年，该项目分别贡献收入20.3亿元、16亿元、19.53亿元、28.31亿元和41.12亿元。长沙地区也在2016年成为公司的第一大收入来源地。
但是收入在增长，毛利率却反向走低。2012年-2016年，长沙北辰三角洲项目结算毛利率分别为28.24%、37.35%、27.71%、25.02%和18.26%。结算的前3年，该项目还能保持30%左右的毛利率。而到了最近两年，毛利率只在20%上下波动了。毛利率的下降抵消了收入的增长，北辰实业陷入了增收不增利的局面。
永续债来袭
受地王项目的拖累，连续拿地的资金付出，北辰实业的负债率明显走高。剔除预收账款影响后，2013年公司的负债率只有60.82%，而且从2008年起，公司的负债率基本保持在60%左右，在动辄负债率80%以上的同行面前，北辰实业的负债率显然稳健。
但从2014年至2016年，公司的负债率增长到65.7%、70.62%和73.37%。负债率提升超过10个百分点。唯一值得公司庆幸的是短期负债并不高，公司负债以长期负债为主。2013年时，公司的长期借款为80.1亿元，2016年翻番至168.52亿元。同期，公司的短期借款甚至降至不足10亿元。
由于资金面的宽松，利率走低时长期借款的借贷成本相对变低。2014年，北辰实业长期借款的年利率区间为5.54%至12.5%，2015年为4.75%至11%，2016年为4.75%至9.6%。但随着货币政策收紧，借贷成本走高成为必然，甚至借款顺畅与否都成为疑问。
北辰实业打起了发行永续债这个主意。公司近期公告称，计划发行40亿元的长期限含权中期票据，即永续中票，用于补充流动性和偿还债务等用途。永续债起息时利率水平并不算高，可过2-3年后利率会大幅上涨。对于永续债的争议如同硬币的两面从未休止，北辰实业能否摆脱这个争论，显然需要公司具有强大的运营力，将之前的项目变现来偿还债务，长沙北辰三角洲项目陷入的长周期开发对此毫无裨益。
来源：地产杂志 杨雨 共2页 上一页 [1] [2] 拿地预算和销售目标双缩水 北辰实业继续低成本扩张 北辰实业回归主流遭遇成本之痛 已错过一线城市快车 北辰实业2014营收和盈利“倒挂” 拟募集25亿“输血” 北辰实业申请借款8亿元 用于长沙新河三角洲项目 北辰实业长沙建中国最大城市综合体 建面550万平2019年建成 搜索更多: 北辰实业 |
