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久未拿地的北辰实业（601588.SH）接连在海口和成都获得两幅地块的所有权。不过两次拿地代价不菲，尤其是公司在海口地块的争夺中，成为名副其实的地王制造者。
对于地王，北辰实业并不陌生，10年前的长沙地王的地块几乎成为公司的一个梦魇，截至目前，销售进展不过三成左右。在房地产的黄金十年里，这个超级地王让北辰实业失去太多。而随着2014年开启的再次扩张，尤其是地产最热的2016年集中拿地，北辰实业是否会陷入新一轮的梦魇中？
高价拿地急扩张
近期北辰实业公告，公司子公司以8.06亿元获得成都双流区一总建筑面积为7.98万平方米的地块，折合楼面价10100元/平方米，溢价率达68.33%。该地块的上限为10800元/平方米，北辰实业基本以最高价成交了。
与成都地块相比，北辰实业在海口的出手更为“粗暴”。公司下属子公司以23亿元拍下海口秀英区一总计容建筑面积20.6万平方米的地块，折合楼面价11164元/平方米，溢价率达到142.11%。根据中指院数据，2016年海口新房每平方米的均价不足1万元，2017年有所上涨，但与北辰实业此次拍下的楼面价相比，虽然高出部分，但也不分伯仲。以刷新地价之势成为海口新地王，北辰实业此举无疑将引发海口房价的波动。
实际上，北辰实业这几年一改之前的保守，一直在京外土地市场开疆拓土。公司竞得土地的公告从2014年下半年开始密集发布，也正是这近20次拿地公告，让北辰实业的“家底儿”逐渐厚实起来。2013年年末，公司的存货金额为205.66亿元，而2014年-2016年，公司的存货金额分别为239.55亿元、310.88亿元和413.86亿元。土地储备金额涨幅超过1倍。
从北辰实业最近3年的年报中也可见一斑。2014年，公司新增4块共计168万平方米的土地储备；2015年，公司新增12块共计211万平方米的土地储备；2016年更进一步，公司新增14块共计约370万平方米的土地储备，权益土地储备约334万平方米。
从这3年的拿地统计来看，北辰实业在2016年拿地最为激进。而该年正是楼市由热转冷的一年，在一系列调控政策出台后，原本火热的楼市迅速降温，土地市场也是新政频出，限价、自持等新规不断出台。在严厉调控下，北辰实业逆市加速拿地让市场费解。
并且，公司上述拿地项目遍布全国，武汉、杭州、成都等二线城市成为重点进攻方向。截至2016年年末，公司共进入11 个城市，共有拟建、在建项目30个，规划总建筑面积1500余万平方米。进入外地市场的代价并不低。以北辰实业拿地最密集的2016年为例，2016年7月，公司以23.11亿元拍下宁波一建筑面积为13.74万平方米的地块，拿地溢价率接近100%，楼面价达到了16825元/平方米，这个价格刷新宁波单价地王的纪录。
公司在其他地区也动作频频，比如34.4亿元拿下武汉地块，13.42亿元竞得的苏州地块虽没有刷新地王价格，源于拍卖新规则实施后有了最高价或者说政府指导价的限制。若不然，以北辰实业的咄咄逼人气势，四处出击后又将在多少城市刷新地王价格。或许，地王对于北辰实业来说，不过是一组数字。实际上，体量庞大的地王地块早就在北辰实业手中，只是多年来开发进度极其缓慢。2016年是楼市调控前最火爆的一年，也是北辰实业拿地最集中的时间，高地价的后遗症，北辰实业准备再次承受吗？
沉重的地王
2016年是北辰实业旗下长沙北辰三角洲项目销售最好的一年，项目实现销售面积64万平方米，销售金额近62亿元。不但连续6年摘取长沙市住宅销冠，而且斩获2016年湖南省销量第一。但在看似不错的销售背后，实际上该项目早已开盘多年。这个超级大盘对于北辰实业来说，去化率并没有公司所描述的那么美好，而且在房价连年大涨的黄金十年里，这个超级大盘并没有享受到多少房价上涨带来的额外收益。
长沙北辰三角洲项目是从2010年开始销售的。前3年即2010年-2012年，项目签约面积分别达到14.2万平方米、16.9万平方米和16.8万平方米，签订合同金额10.49亿元、16.06亿元和16.98亿元。平均销售价格达到7400元/平方米、8354元/平方米（住宅）和8521 元/平方米（住宅）。2013年-2015年，该项目分别实现销售面积23.7万平方米、17.9万平方米和31.6万平方米，销售合同金额25.46亿元、21.59亿元和31.1亿元，平均售价为9060元/平方米、8770元/平方米和9842元/平方米（含商业）。
这说明，除了开盘的2010年之外，长沙北辰三角洲项目长期以来的销售均价都在8000元/平方米至9000元/平方米之间，2015年和2016年均价超过9000元是由于公司并没有单独披露商业签约面积和金额，才导致均价超过9000元。根据北辰实业之前披露的信息，商业平均售价都超过了3万元/平方米，即扣除商业影响后，住宅项目的销售均价即使达到9000元的水平，也远没有接近万元的水准。 共2页 [1] [2] 下一页 拿地预算和销售目标双缩水 北辰实业继续低成本扩张 北辰实业回归主流遭遇成本之痛 已错过一线城市快车 北辰实业2014营收和盈利“倒挂” 拟募集25亿“输血” 北辰实业申请借款8亿元 用于长沙新河三角洲项目 北辰实业长沙建中国最大城市综合体 建面550万平2019年建成 搜索更多: 北辰实业 |
