|
中诚信证在债券评级报告中指，从债务规模来看，万科高周转的运营模式同样对外部融资较为依赖，近年来债务规模上升较快。2014-2017年3月末，该公司总债务分别为 689.81 亿元、794.91 亿元、1288.64 亿元和1420.20 亿元。
对于如何优化现金流、负债率一事，万科在接受观点地产新媒体采访时并未给予明确回应。
万科仅表示，公司坚持审慎的投资策略，合理把握市场机会，积极关注有利的合作机会。“目前公司资金充裕，净负债率处于行业低位。”
对高杠杆的房地产企业而言，相比于利润，现金流更有理由成为它们的发展命脉。在现金流管理方面，郁亮曾于2014年公开强调回款的重要性，认为在万科融资渠道中，最重要的是靠卖房子（销售回款），其次才是金融机构借款和海外融资。
万科过去所推行的住宅标准化管理、跟投制度，都对项目开发的周转形成有效促进。观点地产新媒体查询，过去三年万科销售回款率均在90%以上，2016年突破95%，使得年末持有货币资金总体保持在总资产10%左右，进而对短期债务形成较好覆盖。
筹资活动AB面
从现金流量及其结构来看，过去3年以来，经营活动现金流入比重由最高90.50%跌至71.14%，筹资活动现金流入比重则由7.90%增至23.16%，反映出万科的筹资活动逐渐活跃。
有投资者对此指，考虑到筹资主要是债权资本，加上经营性业务总体增长，基本可以判断万科主动放大财务杠杆、施行较为进取的经营策略。
筹资活动产生的现金净流量大小，往往与企业面临的偿债呈正比例关系。就2017年一季度为例，万科吸收投资收到的现金（即权益性资本）为12.81亿元，同比减少6.18亿元；取得借款收到的现金（即债权类资本）248.80亿元，同比则增加101.77亿元，反映总体财务风险增加。
今年7月下旬以来，万科先后宣布发行两笔公司债券，意味着其将以较低成本筹集资金。目前第一笔30亿元债券已发行完成，第二笔于8月2日确定票面利率4.54%，按照计划也将于近期完成。
万科对观点地产新媒体表示，目前公司正在进行剩余10亿元的公司债券发行。除此之外，公司暂无其他公开市场融资安排。
另据观点地产新媒体获悉，截至2017年3月底，万科合并口径下获得主要合作银行授信总额约为1456.13亿元，其中未使用的授信额度为722.15亿元，显示其仍拥有较大的财务弹性。
杠杆放大，与万科所面临的行业竞争息息相关。一方面，在转型城市配套服务商的方向下，包括物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务，资金需求都较大。
另一方面，与恒大、碧桂园相比，万科目前尽管销售并未落后太多，但却面临后续土地储备不足的问题。
2016年，碧桂园、恒大、万科分别新增项目413个、213个、178个，对应建筑面积8752万平方米、1.02亿平方米、3068万平方米，对应总拿地价则为1775亿元、2044亿元、1824亿元。截至期末，万科在土地储备上仍落后于恒大、碧桂园。
6月初，万科方面曾表示，土地储备减少虽不影响公司短期经营，但对公司未来业务增长“有负面影响”。
正因如此，过去半年万科在土地市场上的买买买举动，也被解读为补充土储的必要环节。按照董秘朱旭7月初披露数据，加上广信资产包，万科上半年累计拿地金额约达1463亿元，在行业内居首。
高盛在7月中旬的报告中指，万科今年累计增购92个项目，总开支占合约销售额符合过去两年平均水平。不过，该行同时提醒投资者，“因新购项目集中一、二线城市”，万科平均收购成本同比增长。
（来源：观点地产网 撰文：钟凯） 共2页 上一页 [1] [2] 万科持股房企露家底 神秘股东将注入1200万平米土地 万科发力特色小镇 郁亮：一半市场来自新业务 恒大市值首超万科 成内地市值最高的房地产公司 毛大庆、周彤...那些年离职创业的高管背后仍有万科身影 中粮万科交房三年才发房产证 被判赔6万余元违约金 搜索更多: 万科 |
