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万达：将主要投资放在国内
王健林认为，从企业战略，商业逻辑上看，三方都是赢家。
万达的逻辑很简单：大量减少负债，收回巨额现金。富力入局后，两笔交易同步进行，万达无须再向融创放贷。不出意外，一年之内，万达就将收到637.5亿元款项，而原计划这笔钱要三年内才能全部收回。
时代周报记者拿到的《大连万达商业地产股份有限公司2017年度第三期中期票据募集说明书》（下称“募集书”）里，披露了万达商业香港退市后的财务数据。2014-2016年，万达商业合并资产负债率分别为72.51%、 70.93%、70.26%。截至今年一季度，这一数值维持在70.61%。
截至2016年末，万达商业有息负债规模（包括短期借款、长期借款、一年内到期的长期借款和应付债券）为2244.56 亿元，其中银行借款1126.79亿元（开发贷340.66亿元，经营贷786.13亿元），发行债券817.41亿元。
众口铄金之下，王健林在发布会里披露了万达商业的负债情况。
“本次转让后，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元（不含13个文旅项目账面现金300亿元），加上本次转让收回现金680亿元（含回收往来款），现金共计约1700亿元，”王健林称，万达商业决定清偿大部分银行贷款。
此外，万达商业还有1300亿元销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿元。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿元。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。
“从表面看，万达是变卖资产降负债，实际上万达只是卖了该卖的，留下了该留的，”王健林称，万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的；万达转让的酒店项目是投资回报率较低的，“目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”
203个万达广场是王健林留下的核心资产。今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达3/4。王健林预计，今后每年以轻资产模式拓展万达广场在40-50个。
从投资类万达广场到合作类万达广场，这两年，万达商业的轻资产路线正在衍变。
“别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营，这种就叫投资类万达广场。”去年，王健林与富力地产联席董事长兼总裁张力握手言欢签下的500亿元投资大单就是这种模式。同样，中信信托、民生信托也是金主，交给了万达商业650亿元大单。
王健林团队的任务是，从2017-2019年，每年要开业交付30个投资类万达广场给投资方，净租金双方分成。
他们慢慢发现了另一条路径，对方出地又出钱，万达只需负责设计、招商、运营等，净租金7∶3分成。这种合作类万达广场，王健林称之为万达轻资产模式的最高级形式，“连资本化环节都省掉了，还解决了集体用地问题”。
同时，万达城的品牌也已确立，可以品牌输出。未来20年，孙宏斌要付给王健林130亿元万达城品牌许可使用费。
现在，王健林对万达商业的考核发生了变化，既不追求收入规模的扩大，也不追求净利润的高速增长。他的目光盯着“净利润结构”这个关键词，并给万达商业定了一个“小目标”：2017年起，租金年均保持25%增速，在万达商业净利润占比中每年提升5%。
未来，国内的发展会是万达的重头戏。签约后的第二天，王健林对外表态，“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内”。
时代周报记者 刘娟 发自北京 共3页 上一页 [1] [2] [3] 王健林再卖核心资产？19家万达广场减资？ 珠江人寿接手三家万达广场 收购还是产权转移 万达轻资产战略的小目标：与信托合作 租金三七分成 万达融创富力638亿大交易内情，孙宏斌为何乐意多付143亿？ 万达融创刷屏！王健林玩轻资产 孙宏斌募资40亿港元 搜索更多: 万达 |
