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这些压力，从方方面面影响开发商资金链和销售，并对房价本身造成压力。实际上，能够支撑今天一二线城市房价，必须有高周转销量的保证，然后才有现金流的安全。地产业永远是高杠杆的游戏，万科算是杠杆玩得小的，姑且有压力，其他企业不用说。
如果销售疲态，甚至回落，购房者观望和需求端被控制，必然就面临阴跌、降价的风险。成本已经摆在那里，降不起！
3、其他房地产企业压力又在哪？
熟悉万科的朋友都知道，万科的现金储备高、资产负债率低。杠杆游戏的亲大哥总和张银银说，就算中国房地产企业都垮完了，万科也还在。
潮水退去，才知道谁在裸泳，确实如此。
资金成本、现金流、利润率、地价风险、房价风险……简而言之，大部分房企将不得不面对这些问题。
调控的中短期坚持是无疑的，那么房企在一二线城市销售明显走好短期没可能。当然，也不一定很差，每个企业也有自己的情况。
在销售整体一般的情况下，就会面临一个问题，资金成本和资金来源保障。购房者的房贷利率上升是很明显的，甚至房贷速度下降。要理解银行的难。
譬如年初，北京、重庆等城市首套房带来利率优惠普遍还有，现在很少了，不少还上浮到基准利率以上。杠杆游戏在重庆、北京近期购房的朋友都这么和张银银说。
除了对购房者房贷利率上浮，房地产企业融资成本也明显上升。银行同业、理财造成了负债端成本上升，央行市场利率调节也是个因素；现在金融去（稳）杠杆也在推进，各种表外被紧缩，市场无风险利率自然攀升。
去杠杆必然就会推升市场利率，那么出价高者得成为必然，贷款市场逆转，开发商求银行、求金融产品发行者。高价成为必然。
而不少开发商2016年高价拿地，部分款项就算再拖，现在也该逐步付了；
其次，2016拿的地也到了该开发的节奏，开发多多少少就要点启动资金，才能预售；
预售现在面临去盘速度放缓，当然有的城市目前依旧能高频率周转，但接下来进入多空博弈期，一定会相对放缓。那么现金回流将是个问题。
看最新的报道可以意识到，无论北京、上海，还是此前都还大热的重庆，实际二手房交易均出现了观望。二手房的情绪之于京沪房地产市场就是核心，之于重庆等二线城市市场，于新房情绪也是高度相关。那么，开发商就必然面临回款压力；
各种日常债务滚动也要还，融资收紧，部分钱换了却未必马上可以拿到新钱。现金流还是现金流，如何保障？真不是个说着玩的问题。
所以，万科的谨慎，准备拿自己的薪酬体系改革，这是有道理的。传递出的信号，更值得购房者、投资者深思。
（来源：公众号“杠杆游戏”，撰文/张银银） 共2页 上一页 [1] [2] 媒体三问深铁入主万科：国资背景就可杠杆收购？ 深圳地铁受让恒大所持万科股份获批 成第一大股东 乐视深陷资金问题 世茂·工三商业项目拟售予万科 万科股权之争尘埃临定 董事会换届成最后悬念 万科40亿接盘 世茂·工三？ 搜索更多: 万科 |
