绿地从地产主业转向多元化发展转型骨感大股东抛售股票

　　下了大功夫的调整

　　要转型并不易，道路要走宽的背后，绿地也不得不对房地产主业做出新思考。现在，有一件事情确认无疑，绿地房地产主业的天平已经倾向了住宅。

　　土地储备端的表现已经十分明显，绿地2016年拿下68个项目，权益建面1468万平方米，在新增的土地储备中住宅项目占比69%。在区域结构上，一二线重点城市项目占比86%。

　　从销售结构看，住宅的比重正在赶超商办。按照中信建投的研报，2014-2016年的三年间，绿地住宅的比重分别为46%、51%-64%。商办则分别占比54%、49%-36%，呈现下降。

　　绿地董秘办方面的总结，这正是按照市场、按照人口流动的需要，向一二线城市、向住宅为主所进行的调整。反映在全年业绩中，一线城市项目贡献了销售额占比的31%，其中上海地区以438亿元的销售金额夺下区域第一。

　　张玉良认为这是绿地下了大决心的调整。因为商办市场变天了。当天，他自己也向股东坦承，近两年办公楼需求下降后，绿地办公楼退单量也在增大。

　　按照张玉良自己的介绍，自去年四季度以来，绿地在去库存和重运营两个维度上进行了强化突出。对于在建的和已建的商办项目，绿地通过市场的需求进行改变。对于资产回报率比较低的商办项目，转向运营。

　　在控制成本上，绿地也下了大工夫。特别是对一些标准化的产品，张玉良给出了硬性指标—一定要在采购环节上降成本，提高收益，缩短开工到交付的时间。

　　装修对产品溢价的带动，张玉良看在眼里，不过对比同行，他认为绿地住宅项目全装修比例比较低。“所以这两年里，绿地在加大全装修比例的房子。未来要实现10%-20%的数量增长。在成本控制上，通过集中采购的方式可以给消费者带来附加价值，从而进一步促进销售。”张玉良说道。

　　加强资产回报率则是另外一方面，按照他的介绍，绿地接下来还要做办公REITs，在控制好成本后，这部分资产投资回报率有望从现在的3%达到至少5%。另外，绿地也在大规模推酒店式公寓，通过酒店式公寓的经营跟REITs变现，来解决资产回报率跟销售利润率低的问题。

　　在股东大会上，他不忘再次为绿地未来的发展做了定调。接下来，继续深度的调整无疑还会继续，另一方面，绿地也要进入其口中的“恢复性地增长”。

　　“这是我们自己给自己定的目标，也是政府对类似绿地一样的国有企业的要求。”张玉良向股东寻求对绿地的宽容，“绿地在地方国有企业中的增长算比较快，特别是在速度上。当然，在行业中，绿地算不上好。但我们自身在深度调整中，效益的体现也需要一定的时间。”

　　站在新的发展阶段，绿地也向2017年小心喊话—今年土地投资预算是1100亿元，在去年的基础上仅增加50亿元。对政策嗅觉极其敏锐的绿地知晓，既谋发展，又有克制，谋定而后动才有希望在楼市大周期中胜出。

　　一系列优化，还在绿地内部强势推行。在架构上调整已经展开。此前，一部分单一做房地产开发的事业部，变身成为了以房地产为主业，整合了“大基建、大金融、大消费”等板块的区域管理总部。其中，京津冀、西北、西南、江苏和中原五大区域管理总部，是新设立的典型。

　　这位已经60岁的掌门人，去年开始也抓起了干部培训，并提拔了一批80后的年轻团队。他希望绿地能有一批年轻的血液注入，从而能更好推进绿地的转型。

　　不过，另一方面，他也坦承绿地员工的薪酬在行业里面并不算高。“我们最近有30位左右的第二层和第三层级的人员离职，按照人事部提供给我的数据，平均工资上，他们的收入并不算高。”张玉良无奈说道。

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