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想要做大并非易事。碧桂园攻进一线，首要面对的问题就是土地的获取，一线城市土地市场竞争尤为激烈，地价高企，无形中增加了其打开一线市场的难度。
2015年10月，碧桂园北京区域联手中国金茂首度竞得北京丰台两宗地块，楼面价最高逼近3万元/平方米，但经过测算后，认为超出了可以承受的价格，碧桂园最终选择退地。
“碧桂园希望做一个成一个，赚钱才做，不赚钱的项目不要。宁少买一块地，不错买一块地。北京那个项目不做是三天睡不着觉，如果做了就是三年睡不着觉。”关于退地，朱荣斌曾如此解释说。
此后，深圳区域和北京区域一直未获取土地，区域一把手相继离职。2016年下半年开始，为了便于管理，碧桂园一线事业部深圳区域和集团惠深区域深圳片区合并，依然面向深圳市场；一线事业部北京区域和集团环北京区域公司合并，面向北京及环北京市场。一线事业部仅剩的上海区域和广州区域则划归为集团一级区域，由集团统一管辖。至此，碧桂园一线城市事业部正式取消。“取消一线事业部，把这两个区域并入到集团里面去，也是考虑到公司的统一管理以及发挥规模和平台优势。统一归集团管理后，集团15大中心和强大的后台系统能够支持一线区域公司更好地发展。原来的一线事业部像一支突骑型团队，相对来说是没有后方的，当我们在上海已经突击到了这么多项目后，接下来面临的问题是怎么样能够基于碧桂园，同时又能够超越原有产品体系和运营能力，来打造真正适合一线城市的产品体系。”高斌强调，一线事业部取消后，目前调整后的一线架构较为稳定，上海区域不会取消，碧桂园积极拓展一线市场的战略也不会改变。
5月11日，碧桂园一纸公告宣布，朱荣斌因需要更多时间陪伴和照顾家庭选择辞职。
对于存在了近2年的一线事业部，高斌评价说，它存在的意义并不在于为一线城市贡献了多大的业绩，而是将碧桂园的战略关注点扩展到一二线：“在一线事业部持续地发展下，它带动了集团对于一二线价值的回归。”
战略构成
对于跨过三千亿门槛的碧桂园来说，不可或缺的一线市场或许将扮演更为重要的角色。“原来我们称一线市场是战略补充，但当公司达到三四千亿的规模之后，一线市场必定会成为我们很重要的战略构成，有可能会占到我们整体业务的百分之三十甚至是四十的比例。”高斌对经济观察报记者说道。
一份来自碧桂园2017年经营分析会的报告显示，杨国强和总裁莫斌曾对一线事业部有明确要求：期望做更多的旧城改造、要有长远规划，不是一年、两年的事情，做三年、五年都可以。碧桂园对一线城市的定位是战略性的决定，2017年内完成同集团各大中心的接轨，5年内，各区域要成为各自一线城市市场的老大。
参与旧改将是碧桂园在四个一线城市的主要发展方向之一，此前深圳区域在旧改方面已有不少成果。碧桂园集团副总裁、沪苏区域总裁谢金雄透露，2016年开始，碧桂园在上海已接洽了一些旧改项目：“在上海这样的城市要有不同的打法，如果是按照旧的思路，根本没办法立足。所以我们老板很开明，让我们在北上广深这样的城市必须去参与旧改，可能周期会长一点，但是你想将来有大的项目或者标杆的项目，你必须走这一条路。”
据悉，由于旧改项目存在周期长、资金沉淀较多等问题，涉及到此类项目，碧桂园要求项目立项之际就针对性地出台相关激励政策，适度拉长整体资金组合和运营周期。
在土地投资方面，自2016年开始，碧桂园在一线市场的拓展战略是多个区域竞争，充分鼓励开拓市场，调动一切可以调动的资源拿地。以上海为例，面向上海市场，就有上海、沪苏、沪浙、浙江、江苏和苏州六个区域公司。“最关键还是北上广深的蛋糕太吸引人了，所以开闸让大家都进来，看谁有能力去把它攻下来。公司期待我们在上海能有更大的份额，但是确实上海这个市场很难，我主动和老板说，多放些人进来，充分发挥各自的优势。”谢金雄认为，多区域竞争拿地能让碧桂园更快地进入一线城市。
但充分竞争并不意味着无序拿地。虽然上述六个区域都可以进入上海市场，但是碧桂园集团规定，所有公开市场的招拍挂项目必须一律由上海区域获取，收并购类项目则是六个区域均能参与。
当然，从碧桂园进军一线城市的现有表现看，还远远没有达到杨国强的要求。
“他经常说十块地里面做一块地，也就是说让我们在一线做到10%的市场占有率。”高斌负责的上海区域目前拥有一线里最多的17个项目，但他仍然表示，“距离公司要求还差很多。”
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