“四大”仍是主战场
业内认为，万科稳健财务也为其高溢价扩充土地储备提供了有力支撑。万科在三季度报中提到，1-9月，公司累计实现经营性净现金流入人民币 429.9 亿元，规模创历年新高。截至 9 月底，公司持有的货币资金达到人民币751.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（人民币 309.4 亿元）。截至9月底，公司净负债率为 8.94%，继续保持行业低位；有息负债中，长期负债的比例为64.85%。
基于充沛的现金流，万科也完成了多项以增加土储为目的的收购。今年10月，万科以8.75亿元收购沿海家园天津百亿项目70%股权；7月，万科通过收购无锡万宇置业有限公司拿下万宇花半里二期地块；6月，万科以3.02亿元收购杭州万通杭昀置业有限公司100%股权，从而得到万通地产的上元公寓项目，等等。
这些项目均位于万科所看重的城市圈带。包括万科耗资38.89亿元收购的印力集团，其投资的商业地产项目超过60个，重点分布在长三角、珠三角和环渤海地区，更不用说万科通过V Capital Limited（即万丈资本）间接全资子公司从凯雷集团手中收购的位于上海黄陂北路中区广场。
在今年年初的业绩发布会上，谭华杰曾指出，中国城市化仅完成一半，未来还有非常大的成长空间；农民工二代将成为未来一类购房主力，他们将流向与大城市有轨道交通连接的都市圈。
“人口向大城市聚集能够带来更为强大的内需。”北大国家发展研究院院长周其仁认为。而有轨道交通方便人口流入大城市的地块，在房地产开发行业来说，意味着巨大的机会，包括万科基于转型城市配套服务商上提出的“八爪鱼战略”，所需的多数物业都需位于交通沿线、有一定配套的区域。
比如万科刚在增城取得的宅地，就是位于增城唯一一条能直达广州市区的21号线边上；今年6月，万科在沈阳第三子落户铁西，是一个与广州圣丰集团合作的项目，也是近地铁1号线保工街地铁口站。另外，今年万科在高铁站项目布局上也有新的斩获，比如今年6月与郑州百润实业有限公司签约，合作开发位于郑东新区高铁核心片区的福晟广场项目——该项目交通优势明显，东侧和北侧都各有一条地铁线路在建，属于双地铁的换乘区域。
万科对“与大城市有轨道交通连接的都市圈”的看重，从万科报告中也可见端倪。三季度报显示，万科销售主力城市可分为四大区域：广深区域、上海区域、北京区域和中西部区域。
而围绕这四大区域辐射的都市圈则包括14个万科持续关注的城市：广深都市圈中的深圳、广州、东莞、佛山，上海都市圈中的上海、杭州、南京、无锡、苏州，北京都市圈中的北京、天津、沈阳，中西部都市圈中的成都、武汉。
万科三季度报显示，这14个主要城市商品住宅成交面积同比增长22.6%，增速较上半年回落22.8个百分点。与此同时，上述14城市的批准预售面积同比减少15.8%，成交批售比（商品住宅成交面积/同期批准预售面积）由第二季度的1.32上升至1.44。由于成交增长和供应下滑，9月底上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）进一步下降至0.98亿平方米，为2011年底以来最低水平，库存去化周期为5.7个月。
为了进一步完善四大都市圈布局，万科“舍得”高溢价拿地的范围，也从中心城市，延伸至周边具有较好市场机会的增长型城市。根据克而瑞数据监测，2014年万科以超过100%溢价率拿地的，只有合肥一宗商住用地；在2015年，超过100%溢价率拿地的城市有东莞、深圳、苏州，50%-100%溢价率拿地的城市还有佛山、南京、南昌和珠海；到了2016年，万科在市场高涨的环境影响下，也对更多重点城市加码土地储备，超过100%溢价率拿地的城市就有广州、大连、合肥、佛山、济南、郑州、南宁、厦门、成都和杭州。
稳健如万科，也面临风险？
不过，万科这一轮频频高价拿地，有人认为存在一定的风险。
谭华杰曾透露过，万科拿地的底线是，预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位，换言之，万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。
但万科似乎在背离这一原则。今年5月，万科在杭州夺下的三墩北单元宅地，楼面价达14902元/平方米，创下所在板块新高；7月，万科壕掷25.024亿拿下郑州郑纺机地块，楼面地价13411元/平方米，刷新郑州总价和单价纪录，而周边房价在10000元/平方米左右，在售新房没有一家高于该地价；9月，万科以溢价率230%竞得合肥肥东宅地，创下区域单价、总价、楼面地价最高的记录，与周边房价几乎持平；10月，万科在天津张家窝以总价74.5亿元摘牌，楼面地价22860元/平方米，直线距离4-5公里外的成熟住宅区洋房价格也只有24000-25000元/平方米。而11月万科在广州增城拿下的地铁口宅地，楼面地价12088元/平方米，区域均价也只有10000-15000元/平方米。
“如未来这些区域房价不能迅速上涨，项目想要盈利会比较困难。”广东省房地产研究会副会长韩世同向见地君表示。
据万科第三季度报，1-9月，万科平均土地成本为5043元/平方米，这一数据在去年仅为3731元/平米；而根据克而瑞数据监测，万科10月平均土地成本已经达到8118元/平方米。土地成本上涨如此迅速，除了有全国土地成本普遍上涨等外部环境影响，万科高溢价拿地也是其中一个重要原因。
当然，这并非万科“独家”。全国一二线核心城市的土地成交价在今年1-9月堪称“突飞猛进”，房企拿地成本均直线上升。中原地产研究中心数据显示，截止10月中，年内抢地最积极的19大房企合计拿地为7013亿，合计建筑面积为10338万平米，平均拿地成本为6783元每平米，相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达52.8%。
“在绿地、保利、中海等千亿房企中，万科的盈利性和赚钱能力并不具有较强的竞争力，若继续高溢价拿地，未来将会进一步影响万科自身的利润率，也会增加财务上的风险。”韩世同认为。
来源：新浪财经 新浪乐居 姚瑶 见地
共2页 上一页 [1] [2]
左手万科右手深深房 恒大的万亿地产帝国野心
消息称恒大持股万科或已超10% 万科暂无回应
万科组团收购印力商用 透露何种野心？
最具争议交易完成交割 万科股权仍有四大谜团
万科“B计划”顺产 “退路说”谜团待解
搜索更多: 万科
