“地王热”冷却后，万科频频举牌。
作为房地产行业的风向标，万科的一举一动都被高度关注着。
上周（11月4日），见地曾报道过广州增城新出让的两块土地刷新区域宅地单价纪录，其中一块位于增城朱村、21号线在建地铁旁的宅地，以超过起拍价近10亿成交，溢价率高达174%。
这块地的买家，竟然是发誓“不拿地王”的万科。
别人恐惧时贪婪？
据见地君观察，万科是在其他房企中场犹豫的时候开始加密举牌频率，而那个时候，地块的溢价率已经接近100%了。万科上一次在广州招拍挂市场上大手笔拿地，还是在2015年12月，以71.2%溢价率拿下黄浦区亨元岗地块。
就在增城拿地前两天（11月2日），万科在佛山经过145轮、长达5小时竞价，以14.9亿元拿下罗村一块商住用地，溢价率同样高达96%。
这是万科“与众不同”的拿地策略：众人抢地王时旁观，众人畏怯时出击。
根据易居研究院数据监测，万科今年以来在公开市场上拿的50块土地中，只有7块是底价成交，而溢价率超过100%的就有14块，超过50%的有25块，且大部分高溢价率地块的获取时间都集中在6月份之后。而在2015年，万科在公开市场上拿了51块地，底价成交的就有17块，还不包括许多溢价率不足1%的低价地，溢价率超过100%的只有3块，超过50%的也只有10块。
10月，在新一轮“控地价、限房价”的调控政策的影响下，全国土地市场供应锐减、土地出让方式更加严苛，土地成交明显下滑，上市房企拿地总金额和面积环比同比也在双双下滑。同策咨询研究部数据显示，2016年10月上市房企拿地TOP20中，通过招拍挂拿地金额总计519.52亿，环比下降184.14%，同比下降100.46%；拿地面积总计1174.41万平米，环比下降61.07%，同比下降10.66%。
在这种情况下，万科反而逆市加码土地市场，并重回拿地“一哥”地位：10月通过招拍挂拿地的总金额在上市房企中排名第一；算上1-10月数据后，万科拿地金额虽比不上今年以来疯狂圈地的融创中国，但仍高居上市房企排名第二。
同其自身相比，10月也是万科今年到目前为止拿地最多的月份。根据万科销售简报数据统计，10月万科总共耗资162.52亿元拿地（包括招拍挂和收购项目），差不多相当于前三个月拿地总金额。
而且今年以来，即使与其他企业合作开发的地块数量比例仍然较高，但万科拥有项目权益比例在逐步提高，到了10月份，新获得的18个项目中，有10个是100%拥有项目权益的，占比55.6%，达到年内单月最高；另外8个项目，有7个是拥有50%以上权益的。
进入11月，万科拿地再次“加速”，仅仅4天，就在公开市场上斩获3块土地，是10月份招拍挂拿地数量的一半。
种种迹象表明，万科拿地策略似乎从谨慎转为积极。
股权事件“耽误”万科拿地？
业内有观点认为，万科在公开市场上频频高价拿地，或许也因其惯常依赖的收购方式受到股权之争的影响。
万科半年报曾明确表示股权之争导致了公司“新的土地项目获取受阻、合作伙伴和客户信心受损、公司业务拓展受到影响、团队稳定性受到冲击”，第三季报中万科也表示，股权事件对公司的影响仍在持续，也给业务发展带来进一步挑战。
撇开股权事件的影响，万科今年1-10月的拿地金额已高于2013-2015年中任何一年，但拿地金额的逐年增长速度却远远比不过销售金额的增长速度。比如，万科今年1-10月销售金额比去年全年增长了19%，但拿地金额仅增长9%。
与融信、信达这样拿地销售比（总拿地金额/平均每月销售金额）达到17-18的房企相比，万科今年1-9月的拿地销售比只有2.2，在中原地产研究中心统计的“2016年积极抢地房企排行榜”中，万科的拿地销售比排到了第32位——比恒大、碧桂园略高一点，但比大多数闵系房企和央企低很多。从这个角度看，万科不算“激进”，甚至可以说，万科非常有拿地的需要。
与快速去化相对应的，是万科的库存也在“告急”：由于一向遵循“不囤地、快周转”的策略，万科的土地存续比与其他房企比几乎是最低的，据同策咨询研究部统计，2014年以前，万科土地存续比保持在3以内，但2014年和2015年，万科土地存续比降至2左右，截至2016年8月底，万科的土地存续比再次降至1.29左右，换言之，即土地仅够未来1.29年开发。
另据国金证券研报，截至9月末，万科规划中项目权益建筑面积合计为3331.1万平方米，按照当前月均销售面积来算，去化周期仅15个月，万科土地储备略显不足。
尤其是在万科重仓的一线城市及纳入万科“都市圈”中的二三线核心城市，库存已大多消化得差不多了。根据网易住宅数据中心统计，广州万科项目平均去化率达到94.4%，北京达到96.1%，上海更是高达98.3%，在万科过去重点布局的热门二三线城市中，南京项目平均去化率为82.3%，佛山项目去化率也达到89.5%。
中国证券报曾援引万科高级副总裁谭华杰的说法，一般万科同期开工量略高于销售量，土地购置量略高于开工量。在11月，招商证券(发布研报提出，万科前三季度新开工面积绝对值明显大于销量，相比之下，万科拿地节奏仍偏理性。
万科在三季度报中提出，“随着热点城市调控政策出台，未来土地市场有望回归理性，公司将继续关注市场机会，积极探索多元化的项目获取途径，确保公司可持续发展需要”。据每日经济新闻援引明源地产研究院副院长刘策的观点，调控在一定程度上给土地市场降温，也给万科低成本扩充土地储备提供了机会。
“也不排除是受到来自碧桂园和恒大追赶和超越的巨大压力。” 多名业内人士向见地君表示。
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