|
8月5日，中国恒大突然购入万科A股票，截至8月15日，恒大共持有7.53亿股万科A股，占万科总股本约6.82%，共耗资约145.7亿元。此后未有新的披露，但市场传闻恒大仍在买入万科股票，持股已超过7%。
恒大为什么要大举买入正处于风口浪尖的万科股票?
价值被低估的万科
面对记者的问询，恒大方面解释称：这是一次财务投资，万科的资产优质，恒大入股将有助于万科股权事件形成多赢局面。
万科的资产的确优质。并且，与恒大财报想尽办法将部分负债隐藏在权益中不同，万科的财报却试图掩盖利润。
会计手段中，隐藏利润有两大法宝，低估资产和高估负债，万科这两点都做到了。
作为中国排名第一的地产公司，万科账面资产就超过6113亿元，2015年销售1956亿元，净利润260亿元。房地产公司都有大量的资产包和土地储备，这些资产在财报年是否重新估值，在会计准则上并没有强行要求。
土地的价格按照公式P=收益/年利率决定，当一块土地无法利用时，它的收益等于零，其价格也只能是零。反之，高收益土地也价格高昂。土地收益取决于多种因素，而利率也变化无常，这就使同一块土地的价格会有巨大变化。
万科的土地储备在业内不算最高，但总量也堪称巨大。万科财报并未披露具体土地储备数据，但业内估计应在4000万平方米上下。
那么负债呢?
复旦大学管理学院财务金融系教授王小卒对《财经》记者分析，“万科杠杆极低，现金充足，潜在的股息和投资价值十分可观。”
但万科2015年报里的负债率并不低，高达77%的负债率，别说在一般行业，就算是重资产的房地产行业也是中游水平。
对此王小卒解释说，万科负债率虽高，但真正的负债，也就是带息负债并不多。万科的负债中，45%是预收款。由于房地产行业的销售特点，期房的销售预收是回款的主要途径，这在报表中要记入负债，但这不是真正付息借款。
将预收款去除以后，万科的资产负债率就只有43%。而要看带息债务率的话，万科2015年的带息债务额为965亿元，除以总资本1967亿元，其带息债务率为49%，这个比例远低于同业平均65%的带息债务率。
从偿债能力看，有一个重要指标是已获利息倍数，即公司息税前收入与利息支出之比。万科已获利息倍数高达84倍，是行业前十名地产公司12倍平均水平的7倍。
现在房地产行业正在倡导去库存去杠杆，低负债的公司常常被分析师视为高效率低风险的公司。但万科作为龙头地产公司，如此低的负债率和那么高的偿债能力，其实不应该去杠杆，而应该加杠杆。
从投资者角度看，只要万科在正常偿债能力内，越多借债对投资者越有利。公司多向外部借债，就不用向股东要钱，理论上股东就可以多分红派息，提高投资回报率。投资回报率高了，就能吸引大资金买入，股价也就上去了。
万科的负债率低，导致净资产收益率(ROE)低，同时万科的股息率一向也不高。以2015年为例，万科股息率3.487%，在A股排名第25，股息率只有排名头几名公司的一半左右。
万科作为市场公认的优质公司，股价却长期低迷，以上两点正是主要原因。去年底股权战爆发后，万科管理层显然已经意识到该问题，公司从2015年的每股分红0.5元，提高到了2016年每股分红0.72元。即便如此，这与万科的分红能力仍有相当大的差距。
王小卒教授认为，以万科2015年财报为准，只要将带息债务率从49%提高到行业平均水平的65%，即可增加带息负债314亿元，在总资本投入不变 的情况下，这意味着减少股东权益支出314亿元。那么ROE就会从19%提高到25%，不用看潜在派息，单是这一指标的变化就能大大提高万科股价。 共2页 [1] [2] 下一页 万科之争，恒大入的到底是什么局 许家印征战14载 恒大“股票收割机”如何练就 恒大举牌万科背后的资本逻辑 钱又多又便宜 恒大已经超过安邦 成万科第三大股东 恒大金融帝国野心渐显 快速获取支付、网络小贷两块牌照 搜索更多: 恒大 |
