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随着华润公开反对重组方案通过、万科独董知名经济学家华生公开表态、19日深夜电话会议、部分高管抛售个人持股，万科重组一事在本周一走向更加扑朔迷离。
6月19日夜间，万科高级副总裁谭华杰、董秘朱旭临时召开投资者电话会议，详解万科引入深铁的资产重组预案。这被业内解读为“拉票”之举。据第一财经记者从可靠渠道获得的19日夜间电话会议纪要显示，谭华杰明确表示，万科买的并不是深圳地铁的资产，而是整个行业的未来。
然而资本市场似乎并不买账，截至6月20日收盘，万科企业H股股价报17港元，逆市下跌2.97%。而恒生指数报20510.2点，上涨340.22点，涨幅1.69%。
近一年来，从“宝万之争”到如今的“华万之争”，万科股权之争演变成商业版“权力的游戏”，而在目前的胶着状态中各利益方均陷入“难以共赢”的窘境。这既让外行人看热闹，也让内行人看不出门道，同时多方均对万科这家房地产业及民营企业的标杆企业的未来捏一把汗。
万科的意图可信吗
谭华杰在19日夜间万科投资者电话会议上表示，深圳地铁目前具备唯一性：第一，唯一轨道交通建设、运营、上盖开发全部打通的公司;第二，唯一一个有外地项目和外地订单的公司。“因此如果能绑定深圳地铁，对公司未来发展至关重要。关乎万科未来发展。”
在解释万科引入深铁的重组方案的背景时，谭华杰表示，中国的城市化率在2015年底才达到56%，相当于美国1945和日本1950年代的水平。因此，中国城市化远没有结束。就房地产本身而言，空间仍具备。其次在城市化超过50%~80%后，进入城市化第二阶段，在这一阶段，城市圈和城市带的兴起是最大特点。按照以上模式，珠三角、京津冀、长三角、长江中上游城市带、川渝城市带，可能以上区域就是重点发展区域。“单一发展时代，城市发展就是摊大饼发展模式。城市圈时代，城市发展是轴向发展，主轴就是轨道交通。因此，基于以交通为发展的城市发展是最好的。”谭华杰认为这也是地产商的机遇。“东京在1960年出现严重大城市病，交通拥堵，城市空气下降，房价扩张都存在。1980年代，东京城市病问题基本解决，靠的就是轨道交通组团式轴向发展。”
目前全世界人口超过2000万城市，大部分在发展中国家，只有纽约和东京是发达国家。两个城市最大特点就是高效交通。“未来中国大量人口会进入城市带，未来只有通过轨道交通拓展都市带来发展城市新区。也说明，未来房地产发展机遇也同样在于谁能更好占领城市带。可以说，轨道交通时代是类似98年房改一样的重大机遇。”谭华杰表示，如果能和轨道交通企业建议密切关系，开发商将具备极大优势。轨道交通对公共交通分担率很高，东京、香港超90%。目前北京42%、上海51%，深圳28%。“深圳是目前轨交分担率最低城市，未来建设规模最大。”
谭华杰认为，地铁和房地产结合看，有几种模式，一是凯德模式，主要是上盖综合体;二是港铁模式，港铁基本是自己建地铁，通过招拍挂卖给开发商，自己保留部分地铁商业和广告;此外还有东京地铁模式。“铁的地不卖，完全自己开发或者找人开发。以上模式好处在于不会有地王，且效率更高。”
谭华杰认为，目前引入深铁的重组方案，即接近东京地铁模式。而这也被业内解读为符合万科于2014年定调的“城市配套服务商”的转型战略。“倘若该交易得以落实，则引入深圳地铁作为公司最大股东将帮助万科实现‘地铁+地产’的业务模式，使其在中国地铁高速发展之际抓住地产开发的良机。此举也符合公司成为‘城市配套服务商’的长期目标。”高盛旗下高华证券6月20日发布的研报表示。
而地王之困似乎是万科与深铁合作的另外一个重要理由。谭华杰表示，目前地王现象已经蔓延到国内一二线大部分市场，要拿到价格合理土地已经非常困难，开发商进退两难。部分内地城市地价便宜，但是库存高，又不敢买。“如果要保持扩张和增长，类似东铁(东京地铁)模式就是很好的方式。开发商类似轻资产模式进入，企业风险低、回报率大。绑定轨道轨道交通企业，对公司发展都存在利好。”
然而争议和质疑也随之而来——此方案能否保证包括中小股东在内的各股东方利益?
此外，6月19日 ，万科(02202.HK)在香港证券交易所发布公告，披露了自去年底停牌前6个月内万科部分高管大举抛售个人持有的万科股票事宜。这更引发各界对万科重组方案的质疑和万科股价大跌的担忧。
摩根大通也于20日发布研报称，短期来看，若重组方案落实，万科每股盈利以及每股派息会被滩薄20%，同时，若引入深圳地铁，将加强发展被视为有泡沫的深圳市场，因此短期内有负面影响。但摩根大通对万科未来12个月的股价预期仍然正面，维持“增持”评级。
易居中国克而瑞研究中心(香港)研究总监洪圣奇认为，在万科集团整体盈利能力不变的前提下，发行新股将使每股盈利及每股派息减少，或令H股股价承压，但最终能否引入新股东，以及华润与万科管理层之间的争议是否会对公司经营带来影响，现在均难以判断。 共2页 [1] [2] 下一页 万科管理层站到危险边缘 “宝万之争”仍未收官 万科重组三大待解谜团 万科与华润翻脸 央企利益不太可能让渡给地方国企 万科和华润撕逼的算术题 到底是谁算错了？ 华润集团否让将接手宝能系所持万科股份 搜索更多: 万科 |
