调查显示，龙岗现有889个工业区，总占地面积80.5平方公里，规划保留为产业用地42.2平方公里，涉及514个工业区。其中，适合改造升级的工业区共373个。
龙岗区方面指出，这些工业区容积率在1-2之间的用地占比56.8%，平均容积率约为1.3，“容积率偏低，提升空间大”。
龙岗区相关表示，拆除重建类“工改工”的主要政策包括四个方面：其中，提高开发强度提高指“新型产业用地容积率上限可达6.0，物流用地容积率上限可达4.0”。
据地产业内人士介绍，“这么高的容积率，是高楼林立的CBD的模样。”这与华为终端公司所需要的低密度工业用地，背道而驰。
与此同时，片区内配套设施更新速度慢，也造成了交通等方面的难题。
华为消费者BG(BusinessGroup)CEO余承东今年4月在朋友圈里谈到道路拥堵问题：“早晨6点45分出发，7点10分左右就可到公司了，冬天早晨车更少。如果七点钟之后出发，需要一个多小时。很多人建议消费者BG早晨7点30上班，不知大家意见如何？”
“深圳许多的工业用地都是旧改而来。就城市建设而言，东莞并没有这个包袱。”上述了解深圳旧改的业内人士说。
土地的产值与成本
一位被安排到华为大学（高端培训中心）工作的新员工透露，公司告知，三年后其所在部门会搬迁到松山湖，该员工认为“人均占用空间比较大的部门，是很适合搬到松山湖的。”
地产龙头企业万科同样选择在松山湖建设其住宅产业化研究基地，占地200亩。“当时我们是首选深圳，因为万科是深圳的企业，但是深圳能批下来的产业用地太少，没有谈到合适的。”万科建筑研究中心内部人士介绍。
人均产值和用地成本，是企业判断旗下部门在不同城市区域布局的重要依据。
前述龙岗区用地的窘境，是深圳市的一个缩影。中金公司在5月23日发布的研报中称深圳国土面积只有1997平方公里，只有上海的1/3,、广州的1/4、北京的1/8，相当于一个普通县城规模。
按照中金公司的统计，2015年，深圳每平方公里的单位土地面积产出GDP8.76亿，比上海高出一倍有余，较之北京的1.4亿更是多出五倍多。
深圳新增建设用地有限，这个现实决定了深圳的土地成本居高不下。其居住用途的土地价格仅次于北京，而工业用地价格则为最高，达到近3500元/m2。
在土地稀缺的情况下，目前深圳仍然取得了不错的发展成绩，发展速度快、质量高。中金公司称指出，深圳对出口依赖度降低，且出口结构升级；高技术制造业成为驱动增长的核心力量；再次，深圳金融和互联网等现代服务业迅猛发展；最后，深圳已拥有中国最好的企业集群，同时一大批充满活力的新企业正在迅速壮大。”
然而，如果放到更长的时间段，并通过与世界级城市比照的方法去观察深圳这座城市，可能会对其地价、房价以及发展后劲有所担忧。
全球领先的房地产服务供应商第一太平戴维斯发布的研究报告通过对全球12座大型城市的比较研究发现，城市较高的吸引力推动了其人才聚集、房价上涨。与此同时，这些城市的产业与房价之间的关系也说明，高房价的城市只能承载高产值的产业。
深圳现在的问题是，高房价本身的调节作用，导致只有高产值的产业才能留下来。但如果房价升高到一定程度，其结果可能是人才外流和吸引力降低。
华为创始人任正非在今年年初接受新华社采访过程中说：“既然要发展大工业、引导大工业，就要算一算大工业需要的要素是什么，这个要素在全世界是怎么平均的，算一算每平方公里承载了多少产值，这些产值需要多少人，这些人要有住房，要有生活设施。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”
其认为：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的空间发展。”“对于华为来说，把‘大脑’留在深圳，把制造和供应放到东莞，是符合它不同部门的不同产值分配的做法。”一名接近松山湖管委会的人士说。
然而，中国式的行政区划方式限制了类似华为这种全球性企业的自由布局，因而也限制了深圳产业的辐射能力。中金公司分析师指出，虽说有深、莞、惠城市群协调发展的规划，然而行政区划的分割和地方财政的分离，在某种程度上限制了其发挥作用。
上述接近松山湖管委会的人士透露，“华为有关部门搬迁的事情都是直接对接东莞市长。企业和政府双方都非常低调，对有关进展严格保密。因为涉及到深圳那边的税收等一系列的问题。”
经济观察报 吴娓婷 刘艳 余舒虹
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