张琪的房屋位于美丹路18弄。
别墅还是普通住宅，对业主来说重要吗？张琪向记者表达了疑问。
一家房产中介公司的法务代表告诉澎湃新闻记者，这点非常重要。
这名法务介绍，2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。“如果张琪购买的是高尔夫别墅的话，肯定不会6年才涨了这点钱。”
“现在不少开发商采用外观以别墅整体设计的两套双拼，卖给客户后再改成一套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。”这名法务代表说，其实国家曾明确规定，联排、双拼，甚至所谓的创新型叠加别墅等低密度住宅均不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围，张琪所购买的美兰湖花园可能就是此类。“如果开发商以高尔夫别墅作为宣传，再以别墅价格售卖这些房屋，开发商恐涉嫌违法。”
该法务代表解释，国土资源部对别墅的定义是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积很大，容积率非常低。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。且别墅的买卖双方合同一般都有注明：本商品房户型为别墅。从张琪所签预售合同来看，张琪所购买的绝非别墅。
5月19日，上海安东房地产发展有限公司销售经理杨先生回应称，“我们从宣传、销售到签署合同阶段均强调是叠加别墅而非独栋别墅。
“一直都以为买的是别墅啊，我们老百姓哪里知道叠加别墅属于普通住宅呢？你看网上和宣传册都是拿美兰湖高尔夫别墅作为噱头，这样难道不涉嫌虚假宣传吗？”张琪的邻居党佳佳（化名）说。
上海联合律师事务所合伙人胡雪律师表示，可能广告宣传中涉及夸大或者混淆，但开发商的行为还构不成法律意义上的虚假宣传。如果涉及宣传违规，市场监督局是可以处罚的，不过时至今日已超过行政机关处罚年限了。
一证两房有何影响？
张琪告诉澎湃新闻记者，该小区共434户，一期 136户，二期 150户，三期是148户。其中一期、二期共184名业主名下有两套房，三期业主均是一套房。
记者走访中发现，184名住户中大部分是一个产证两套房，少部分业主两套产证两套房。5月19日，宝山区房管局相关负责人已开始着手调查。
“开始还没有发现问题，当想出手的时候，发现两套房不好出手。”张琪说，房管局规定两套房不能分开出售，这就意味着，184户居民无法正常流转这些房屋。
张琪告诉记者，上海市政府于2011年1月31日颁发并实施了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，即俗称的房地产限购政策。
“这意味着，此后的购房者如果是上海户口，需要名下无房产，购房者如果是异地户口，根本无法购买。”张琪说，现在许多业主家里的孩子想在中心城区买婚房，还有业主想置换，以及部分业主资金流发生问题急需售房套现，但受到限购政策和一证两房的影响，让他们的房产不能在市场上正常流通交易。
为何相同户型还有一户一证
为什么在该小区三期，跟张琪家同样的户型，房产证就显示为一套房？
业内人士告诉澎湃新闻记者，10年前出台的“国六条”曾明确规定：新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。这个政策被称为“7090政策”，直到2015年3月才被悄然废除。从《罗店新镇美兰湖花园修建性详细规划》来看，政府要求开发商在9.07万平方米的住宅建筑面积中，要有26.65%的房子是90平方米以上，73.35%的房子在90平米以下。拿张琪先生购买的175平方米叠加别墅来看，开发商把这栋别墅拆分，单层面积控制在90平米以内，才符合规划要求。所以才会出现张琪的产证上，有两套90平方米以下产权面积住房。
安东房地产公司杨经理表示，美兰湖花园在拿地规划审批过程中的确受到“7090”政策的影响，后期政策淡化，就改建大户型。“所以同样户型，才会出现一证两房和一证一房的差异。有两套房的业主对此也是知晓的。”
杨先生告诉记者，在预售合同的附加条款中明确写有：甲乙双方确认，乙方在购买该房屋的同时还购买了与该房屋相连的301室房屋，乙方已非常明确并充分地了解了301、401房屋的现状。 “也就是说对于房屋交接时的状态，业主是清楚的。”
一证两房能否分别售卖
“如果是两套房的话，为什么只有一个门洞、一间厨房、一套水电煤系统？两套房子都有产权就意味着可以单独出售，那为什么合同里又规定不能拆开销售呢？这不是自相矛盾吗？”张琪提出质疑。
杨经理表示，预售合约内附加条款第九条写明：乙方自愿委托甲方将自己名下的美丹路18弄**号301室与401室合并成整套房屋进行装修（合并装修后的房屋以下简称该房屋）。双方约定，该房屋因装修的实施，原有两套房屋的各自功能因合并后有所改变，交付的房屋只执行合并装修后的功能标准；乙方被告知，上述功能的改变（含厨房间、卫生间的功能性改变）为不可逆转。因上述原因故本合同所涉各类退房或因其他原因造成的退房以及合同相关的履（违）约责任，均以两套房屋装修合并后作为共同的单一主体，不得拆分。
第九条条款就意味着业主买的是全装修的房子，不可能出现两套所谓的独立的水电系统。
杨经理还表示，预售合约附加条款第一条明确规定：乙方承诺，乙方在今后转让房屋产权时必须一并转让上述两套房屋产权。
宝山房管局相关负责人称，在验房时，两套房屋的水电煤系统都是齐全的，据房管局方面了解，正是由于业主之后委托开发商改造装修，才导致开发商把其中一套房子水电系统改了。
对房管局明确两套房不能分开出售的说法，该负责人表示，业主误解了。房产交易中心所有发的产证都是按照建交委规划核定的基本单元来发的。“只要有独立产权的房子都可以自由交易，房管局没有权利干预。”不过，由于房屋已被改造，而且很多地方是不可逆的，导致两套房屋的独立功能很难再恢复。且不说双方有捆绑转让的约定，但就很多功能不可逆这一现状，就很难有人愿意分开购买。
【律师观点】政策衔接间的漏洞谁来修补？
业主认为开发商涉及虚假广告宣传诱导消费者购买、合同跟实际情形不符、甚至认为其和开发商所签的合同为霸王合同。
但开发商认为自己是严格按照规划来建，房屋实际情况已经在合同中体现。“就是因为限购导致目前一证两房的业主不便抛售才引发的矛盾。”开发商表示。问题究竟出在哪？
看似业主和开发商之间的矛盾，实质倒是业主和开发商均受到政策的影响所致。
2006年5月，建设部等九个部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“7090政策”，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。这项政策出台的主旨在于稳定房价。但是政策一旦出台，开发商势必要打破原有大房定位，调整户型大小，所谓上有政策下有对策，就有了大房一拆二的“办法”。
政策总是与时俱进的。2011年起，房产限购令启动，盼望能够调控房地产市场，给过热的房价降降温，控制投机，保障刚需。然而，正是“7090”政策在先，限购令一波一波在后，让美兰湖花园一证两房的业主们，陷入了极其尴尬的境地。
按理，既然房屋交易中心颁发了一证两房，审核和程序上或者无误，但合同规定两套房必须捆绑交易，又适逢限购，让这部分业主陷入尴尬境地。不好卖，又没人买。
暂且不计开发商“美兰湖高尔夫别墅”还是“美兰湖花园”之间的障眼法，但就一前一后两个政策的衔接，确实是遗漏了一些特例业主的感受和利益。不可否认，不同时期有不同的市场和政策需求，相应政策的出台也解决了一定的问题，但我们是否也应当思考，政策衔接之间，会不会挤压到一部分、哪怕只是很小部分老百姓的利益？是否有一种救济的方式？哪怕是一种绿色通道、特别预案？
（上海海华永泰律师事务所高级合伙人、媒体评论员 严嫣）
（来源：澎湃新闻）
共2页 上一页 [1] [2]
大牌酒店缘何遭遇撤牌危机？经营困境还是业主求变？
万科西庐围墙被认定违建将拆除 业主或将起诉
商业地产空置率居高不下：商铺萧条冷清 业主亏损抱怨
喜达屋嫁万豪遭业主投诉 或难阻全球最大酒店集团诞生
万豪国际收购喜达屋交易遭酒店业主起诉
搜索更多: 业主
