一二线城市项目为合景泰富带来高于行业平均水平的毛利率及净利率，但也导致其早年的销售难以发力。2010-2012年间，该公司销售额分别为110亿元、115亿元和122亿元，销售规模几无增长，但这几年的毛利率却高达41.5%、44.2%、36.5%，净利率则为17.2%、20.8%、25.1%。
其后，合景泰富开始尝试规模化发展。2013年，合景泰富提出“规模化、高周转”，设定2015年达成250亿-300亿元的销售目标。
2013年合景泰富设下预售目标160亿元，较前一年增长逾30%。是年，合景泰富在售项目从2012年的19个增加至29个，可售面积由2012年的160万平方米增加超过200万平方米。结果顺利完成当年业绩目标，销售金额同比大涨33.6%至163亿元。不过其毛利和毛利率就分别同比下跌 2.9%和0.3%。
2014年，公司合约销售规模再度同比增长26%，完成全年销售目标的97.62%。毛利率及净利润率分别同比下降0.7%和2.2%。
可见，冲规模虽然对合景泰富的利润带来了一定损耗，但损耗并不明显。但是，集团董事会主席孔健岷在今年的业绩发布会上对“规模化”的措辞就显得谨慎。其称，“公司的管理层肯定希望把规模做大，这个是肯定要的，但前提是毛利率不要波动太大”。
在利润率没有大幅波动的情况下，公司从旗帜鲜明地提出规模化，到对此转为谨慎态度，背后可能还有更多考量。
吴晓怡对经济观察报进一步解释，公司保持利润率与规模化发展之间并不矛盾，之所以在规模和利润之间更看重利润，是为了后面几年入账的时候利润率更加平衡。
吴晓怡提及，冲规模除了会损耗利润率，“还需要改变整个销售体系，意味着公司要拉长战线，这对企业的能力和弹性都存在挑战。”
一家销售额达千亿级的全国性大型房企，在近年才进入北京市场。其内部人士对经济观察报称：“一二线城市从拿地到规划设计到开发，房企都受到诸多挑战。有政策上的，有政商关系上的，甚至有当地企业和外来企业之间的争斗。而北京的水尤其深。我们公司现在只求把北京的项目做好、给公司树立品牌，在销售额和利润上肯定指望不了。”
对总部位于广州，规模还不算大的合景泰富来说，在一二线城市的生存可能更加备受压力。除了2015年导致合景泰富没有完成销售目标的通州项目，2011年公司曾以7.1亿元、楼面价高达4.3万元/平方米拍下北京崇文门地王项目，用于建设高端购物中心“北京摩方”。但该项目进展较慢，至今仍未开业。公司方面曾对本报透露，是由于较前卫的设计方案无法得到政府的通过。
合景泰富方面回应本报称，北京摩方现正处于招商阶段。
拿地新方法
深耕一二线城市的压力，还在于项目规划上“身不由己”。2015年，合景泰富的销售中非住宅项目占比较高，约占2015年预售建筑面积80%，占总可售土地储备约60%。非住宅项目对房企去化有一定影响。
吴晓怡介绍，近年，公司的预售建面中有65%为住宅项目，35%为非住宅项目。“公司会有一定比例的商业项目，是因为公司致力于布局一二线城市，而高端的市中心地块一般都要求商业配套，没有纯住宅。”吴晓怡说。
其介绍，公司的商业项目中75%用于出售，25%为大型商场及市中心办公楼项目，集团会自持以保证项目运营质量。
据悉，合景泰富会逐年增加持有型物业。而公司对持有型物业制定了每年可控的投入比例，为将不超过当年销售额的10%投入到这些项目当中。
谈及未来拿地及开发具体策略，吴晓怡表示，2016年合景泰富会多关注一些非公开市场的项目，通过并购的机会来增加项目。“第一是成本比较低，第二是这个渠道相对更广一点。”而公开的土地市场，公司也会继续参与，“说不定能捡到好的地块。”
其称，公司目前有55个项目，当中21个都属于合作项目。公司在这方面经验丰富。
据透露，公司会在并购项目中负责操盘和融资。目前有5、6个项目正在洽谈当中，“希望今年能有项目谈成”。
为加快商场的建设速度，近年合景泰富的净负债率有上升趋势，从2013年的56%升至2014年的67%，再至2015年的69%。截至2015年末，公司手持现金相比上年末增长17亿元至126亿元。
吴晓怡称，公司从来不会把资金链拉得很紧，会保持手头有较充裕的现金。今年以来发行了22亿的公募债和65亿的私募债。
其透露，自2014年8月完成最后一笔美元债，公司其后融资都在境内进行。由于境内融资成本的下降，公司平均债务成本延续下行趋势，从2013年的8.8%，2014年的8.3%，进一步下降至2015年的7.4%。
经济观察报 吴娓婷
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