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按照销售理论，价格水平每增加一个当量级，其客户数量也会呈现出大规模衰减。对于中粮瑞府而言，关注孙河板块乃至整个中央别墅区的客群已无法满足其销售需求。它的客户需要在整个北京乃至全国范围来寻找，这无疑也相应延长了项目的去化周期。同时，中粮瑞府面临着体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争的多项困境。北京市场类似的顶豪项目，出现定价偏差、推盘节奏失准、品质打造出现闪失等都可能陷入销售僵局。
该人士补充说，中粮瑞府的产品营造没得说，但毕竟项目距离城市核心太远，单价超过10万元，市场接受上还需要时间。按照未来一年60个顶豪项目入市，待售的项目顶豪数据将高达3000套。而北京一年10万+历史纪录只有260套，中粮瑞府的销售压力着实不小。曾经蛰伏多年，财务成本累积增加，并且接连借贷后的中粮瑞府项目的债务压力将再度上升，能否承受“慢销”的考验还有待市场观察。
孙河板块杀声四起
中粮瑞府在去年刚一入市时就受到业界广泛关注。毕竟孙河板块高手云集，前有龙湖双珑原著、泰禾北京院子业绩口碑均获丰收，后有首开琅樾贴身紧逼，保利联合体和懋源地产地块紧追不舍。
“中粮瑞府既是孙河板块蛰伏两年的地王，又是中粮地产首次在北京打造的顶级别墅产品，受关注并不意外，”一位业内人士对北京商报记者说，尤其是中粮瑞府产品设计与打造均获得好评，更吊足了大家胃口。
资料显示，该地块位于整个孙河板块核心位置，紧邻北侧3.8万平方米城市公园及东侧10万平方米中央湖域。同时，项目别墅容积率仅为0.68。其次，中粮在产品设计上与周边豪宅相比有明显差异。一家代理公司产品分析师介绍，孙河板块竞品中，中粮瑞府的“府园别墅”定位在当前北京豪宅产品中的确别具一格。按照瑞府的宣传语所说，“单层围园，双层筑府，三进制礼序空间，通过府园的形式将建筑与园林融合”。郭毅分析，差异化将是中粮瑞府在孙河板块突围的关键。中粮瑞府在售两类大户型独栋产品总价3000万元起，楼王产品价格过亿。目前孙河板块中的龙湖双珑原著和泰禾北京院子已经进入销售尾声，首开琅樾的主力产品是叠拼、联排和类独栋，类独栋的面积为380-520平方米，总价2000万元起。客户上存在明显差别。而此后保利首开联合体与懋源在孙河摘得地块的容积率分别是1.19和1.3，受控规指标限制将不可能开发出大尺度的独栋别墅产品。中粮瑞府无论是面积尺度还是功能定位都是整个片区中最顶级的。
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