规模化发展拖累业绩，连续两年未完成目标
从并购到寻找合伙人 合景泰富升级“拿地术”
“硬币的另一面，往往潜藏着未知的风险。”
曾入选“新华南五虎”榜单，在销售额、总资产规模、净利润、土地储备等多个指标均居粤派房企前列的合景泰富地产控股有限公司（01813.HK） ，却面临2014、2015年连续两年未完成业绩目标，毛利与净利润率逐年下滑的尴尬。
2月22日业绩发布会上，合景泰富将其2016年预售目标定为220亿元。相较2015年仍显“谨慎”的业绩目标，似在暗指合景泰富对今年房地产形势及公司发展前景的“不乐观”预判。
合景泰富财务部副总裁罗兆和在接受时代周报记者采访时表示，预售目标趋于保守，一是出于保持毛利率稳定的考量，公司并未将项目未来售价的提高计划在内；二则是2014、2015年公司业绩均未达标，所以在目标制定上公司希望保守一点，“去年如果公司把项目售价降低，去化必然加快，完成业绩目标并不难”。
据悉，2015年合景泰富已交付面积平均售价13713元/平方米，较2014年11563元/平方米的平均售价上涨15%。
然而，挑战仍然存在。过去数年中，合景泰富连续向杭州、郑州和南京等新城市扩张。在这些城市，合景泰富市场地位仍不稳固。2016年，合景泰富将会在一、二线城市推出5个全新项目。能否扎根，仍待市场检验。
同时，较高的非住宅项目占比，无疑将限制合景泰富业务状况的提升，也导致其无法更好地受益于一、二线城市住宅销售强势复苏。一直有意在未来提高住宅项目占比的合景泰富，将如何平衡其与非住宅业务占比的杠杆？
业绩逊于预期
2016年2月22日，合景泰富在香港召开2015年度业绩发布会。据公布数据显示，即便权益预售总建筑面积同比上升1.74%至151.60万平方米，但其销售、利润等方面均呈现不同程度下跌。2015年合景泰富全年权益预售总额约达202亿元，同比下降1.46%；毛利为30.09亿元，同比下降19%（2014年为37.17亿元）。
自2014年开始，合景泰富已连续两年未完成全年业绩目标，2015年，合景泰富仅完成225亿元全年目标的89.78%。2014年合景泰富权益预售总额约为205亿元，仅完成210亿元全年销售目标的97.62%。
“公司2014年的销售业绩还是完成得不错的，2015年主要是通州项目受到了一定影响，因为北京市政府要搬过去，所以规划上就停了一段时间，影响了这个项目的开售。第二，是有一两个楼盘迟了交楼，2015年入不了账，这个对利润增长影响比较大。”合景泰富主席及执行董事孔健岷在业绩发布会上如是称。
业绩逊于预期，包括美银美林、申银万国、德银在内的数家评级机构纷纷下调合景泰富目标价，其中美银美林将其目标价由6.3元下调至5.8元，德银将其目标价由6.89元降至5.9元。标普称，2016年合景泰富地产将继续其大规模建筑活动，并寻求收购更多土地，因此该公司2016年的财务杠杆将维持在高位。
财经评论员严跃进告诉时代周报记者，从此类数据来看，基本上可以认为合景泰富在业绩规模提升方面相对来说滞后于其他一些房企，“部分数据不佳固然是有行业调整的因素，但也和合景泰富在城市扩张方面步伐相对迟缓有关系，所以盈利性和经营性等指标可能欠佳”。
但仍有机构选择继续观望，招银国际预测，以370亿元的可售资源及59.5%的销售比计算，合景泰富计划2016年的销售目标为220亿元。其中一线城市项目占2016年的可售资源57%，有助完成全年的销售目标。
交银国际研报指出，由于股息削减和入账项目减少，合景泰富2015年度业绩略为令人失望。故将其目标价下调至 6.23 港元，较资产净值折让 50%。“不过，合景泰富的大部分财务和盈利指标仍然不俗，包括利润率和净资产负债水平。”
力保毛利率稳定
诚然，自2007年上市以来，合景泰富的毛利率及净利率始终保持在行业的较高水平。如2010-2012年间，其毛利率分别为41.5%、44.2%、36.5%，净利率则为17.2%、20.8%、25.1%。据Wind资讯统计数据，2013年，沪深两市76家房企平均销售净利率为10.88%；41家在港上市房企平均销售净利率为36.08%。“2014年整个房产行业的平均毛利率是32%”。一位匿名的业内分析人士表示。
在保持毛利率稳定的同时，2010-2012年间，该公司销售额分别为110亿元、115亿元和122亿元，销售规模几无增长，从这些数字不难看出，过去几年，合景泰富在发展模式上是倾向于“低增长、高利润”的行列。
2013年，合景泰富转变策略，在发展模式上由“低增长、高利润”向“规模化、高周转”迈进，提出2015年达成250亿-300亿元目标。
“我们承认在2011、2012年速度增长慢，但是2013-2015年这三年是合景泰富的发力期，我相信公司的增长速度会发生质的提升。”合景泰富投资者关系总监吴晓怡表示。
2013年合景泰富预售目标160亿元，在去年122亿元的基础上增长逾30%。是年，合景泰富在售项目从2012年的19个增加至29个，可售面积由2012年的160万平方米增加超过200万平方米。
虽然合景泰富顺利完成2013年业绩目标，其销售金额同比狂涨33.6%至163亿元。但其“规模化、高周转”发展模式也由此埋下“隐患”。是年，其毛利和毛利率同比分别下跌2.9%和0.3%（毛利34.2亿元，毛利率36.2%）。
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