【点评】开发商行为涉嫌虚假宣传
点评人：北京来硕律师事务所主任律师李文谦
如果消费者投诉的情况属实，这一楼盘就是属于虚假宣传的伪学区房。
此类情况比此前两种情况要严重的多。开发商为了销售房屋，采用种种方式诱导消费者认为其所销售的房屋为学区房，但其并不对消费者进行任何有关“学区房”的承诺，涉嫌诱骗、误导、欺诈消费者。
如果消费者在签订合同前发现了此种情况，应当向房屋管理部门、工商管理部门等政府部门进行举报，倘若消费者因此遭受了损失，可以要求开发商承担缔约过失责任。
如果消费者在签订合同后发现了此种情况，可向法院起诉，因其受骗从而造成意思表示不真实，请求确认该合同无效，并要求开发商赔偿其损失。
打赢“学区房”诉讼不易
能否成功维权，取决于“学区房”相关内容是否被写入合同、如果未在合同中体现，则在宣传中“学区房”是否是左右消费者购房及房价的主要因素。
如果开发商在宣传资料中表示房屋为学区房，但事实上，这一承诺无法落实，购房者应如何维权？
曾经多次代理学区房维权诉讼的北京市中唐律师事务所律师王玉臣告诉法治周末记者，当维权进入到诉讼阶段，相关纠纷得到圆满解决的案例极少。
法治周末：为何学区房相关纠纷得到圆满解决的案例比较少？
王玉臣：严格来讲，学区房并不是法律概念，只是开发商为了提高楼盘的销售竞争力、提高销售价格、吸引更多的消费者而设计的宣传点。虽然有学区房纠纷得到圆满解决的案例，但是这仅仅是极少数。因为关于教育资源的问题，开发商无权决定学校是否应该建设在某个小区，也无权决定学校的师资力量，更无权决定自己所建设小区业主的子女是否能够进入周围学校就读，而这一切都属于教育主管部门的管理职责。
法治周末：开发商在合同里会不会对学区房相关的内容有所约定？
王玉臣：开发商一般不会在合同中明确约定购买该楼盘就能就读某学校。相反，开发商大都会在合同中明确约定“销售广告或宣传资料不是合同的组成部分”等内容来免除自己的法律责任。
法治周末：那是否就意味着，如果开发商涉嫌虚假宣传，消费者也只能认栽？
王玉臣：并非如此。开发商即便在合同中约定“销售广告或宣传资料不是合同的组成部分”，也不能完全推脱责任。
因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
而且，有时候即使在民事上开发商能够逃脱法律责任，消费者还可以选择其他的方式来维护自己的合法权利。比如通过向有关主管部门（主要是工商局、住建委）提出虚假宣传、欺诈销售的查处申请，如果相关部门在法定期限内（一般为60日）不履行查处的法定职责，则消费者可以通过行政复议或行政诉讼的方式给相关部门施加压力。
法治周末：实践中，一旦购房者因为学区房问题无法落实而起诉开发商，法院在审判裁决时一般会考虑哪些主要因素？
王玉臣：法院在处理该类案件时，往往会考虑几个因素：首先，看合同中是否有关于学区房的约定，合同有约定按照约定处理，没有约定则很难支持业主的诉求；其次，在合同没有明确约定的情况下，要看学区房的宣传广告是否有具体明确的内容，例如，购买该楼盘能就读某个学校；再次，要看宣传的内容对购房人购买房屋及房屋价格的确定是否有重大影响。若是具备后面两个条件，则关于学区房的宣传也视为合同的组成部分，开发商无法兑现的也要承担违约责任。
京城部分房产项目仍打“学区房”招牌
2016年2月1日，《房地产广告发布规定》（以下简称《规定》）发布后，能否解决当下学区房领域的种种乱象？
“学区房的存在是多种因素共同作用的结果，要想从根源上解决学区房乱象，单拿开发商广告开刀作用不大，还需国家相关部门站在推进义务教育均衡的高度上，对教育规划、政策及体制进行系统性改革，将学区房与所挂钩的优质教育资源剥离。”北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安说。
在走访中，法治周末记者发现新规出台后不少楼盘在推介时仍在打着“学区房”的金字招牌。
法治周末记者以购房者的身份咨询了位于北京市东城区安定门附近的盛德紫阙项目，该项目工作人员告诉记者：“我们楼盘的地址是地坛小学的划片范围，以前就有数名业主子女上过，不用担心，上学肯定没问题。”
位于北京市海淀区公主坟的阿那亚城市公馆的工作人员也告诉法治周末记者：“我们这里划片是八里庄小学，肯定能上的。”
然而，一位知名楼盘的售楼部负责人告诉法治周末记者，按照惯例楼盘在交付前，教育部门通常不会明确划分该楼盘的学区归属，只有待交房后才能初步确定。
在北京市望花路一带，不少二手房中介推荐房源时，排在首位的理由也仍然是“学区房”。记者向一名中介询问已开始施行的《规定》是否对房屋销量产生影响，这名中介则表示，学区房是“皇帝的女儿不愁嫁”，即便不在广告上标出来，购房者对学区房的热情也是有增无减。
有专家称，每年教育部门都会对地段进行划分并就近安排入学，而划片政策事实上可能每年都存在一些微调。也就是说，若在教育部门明确公布地段划分信息前，或未经分管教育部门的确认，开发商或中介就将“名校”捆绑叫卖，则可能涉嫌虚假宣传。
针对前述行为是否构成《规定》禁止的情形，北京大成律师事务所张仁藏律师告诉记者：“这有些近似于在打擦边球了，严格意义上，房地产开发商或中介机构应向购房者明确表述，这是按以往的划片政策进行推测，目前最新的政策还未公布，还处于待定阶段，即中介机构应该明确披露，否则可能没有尽到中介机构的信息披露义务。”
而偏低的违规成本，也让地产商捆绑销售“学区房”概念的行为屡禁不止。
有资料显示，2015年，北京市成交的最贵学区房约为每平方米41.83万元。相较于学区房的天价，违反相关规定发布学区房广告的处罚却很低。
《规定》在第二十一条中载明：“违反本规定发布广告，广告法及其他法律法规有规定的，依法予以处罚；没有具体规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以一万元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。”
“由此看来，处罚力度可能不够强。为了解决学区房乱象，后续除了此类经济惩罚措施外，也还需进一步引入一些新的政策制度来引导，比如说，对于屡次违规的房企和营销部门，应注重在每次发布营销广告前加大审核力度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样对法治周末记者说到。
张仁藏律师告诉法治周末记者，一项政策出台能不能得到严格落实主要在于其违规处理措施能否到位。新规中处罚力度偏低，在施行中可能无法起到显著的扼制效果，且也不会影响合同效力。并且，即便开发商或中介在推介时违规进行了升学承诺，其真实收益仍然十分可观，成本是完全可以被覆盖的。
来源：法治周末
共2页 上一页 [1] [2]
便利店变身社区商业主角 “小而美”有大诀窍
统计局解读1月PMI回落：部分企业主动减产去库存
中海淄博新楼盘频遭业主维权 入住率不足4%
万达东莞因土地使用年限惹官司 40业主要退铺
沃尔玛计划向越南女性业主供应商提供优先待遇
搜索更多: 业主
