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宝能地产部分项目投资情况
资金有缺口不可怕，只要有钱过桥，销售得力，回款及时，管控得当。国内房地产开发玩儿的就是资金。“七个盖八口锅”的把戏，通常都会耍得很有看头。但宝能地产总能做到与众不同。
现金流最能反映真实的资金状况。2012年至今，宝能地产的经营现金流和投资现金流全部为负，完全靠大量的融资支撑，累计筹资超过220亿元。
2015年上半年宝能地产财报中，货币资金(主要是现金、存款及各种现金等价物)在总资产中的占比是3.13%，同期经营现金流出现7.43亿元缺口，净亏3.15亿元。
同期宝能地产取得借款73亿元，其中的53亿元用于偿还之前的债务本金，8亿元用于偿还债务利息。当年10月宝能地产试图通过发行公司债募集30亿元，“偿还金融机构借款”依然是募集资金主要使用方向。
宝能地产连年赤字的现金流量表，估计能拿下行业之最。
管控力坍陷：拿地战略不当，产品策略犯错，人事激烈震荡
问题出在2012年到2014年大规模扩张过程中，大肆举债，从拿地决策、产品策略直至管理执行全方位出错，终于落入如今无力回天的田地。
在这期间，宝能地产出走一线城市深圳。目前其开发项目已经布局20多个城市，二三线城市成为主战场。按照项目规划建筑面积计算，宝能地产的一线、二线、三线城市项目占比分别为18%、50%、32%。
宝能地产2012-2015年土地储备结构示意
拿地偏好“打新城靠高铁”，则进一步强化了宝能地产的战略失误。
宝能地产一位不愿透露姓名的高管说，“2013至2014年宝能集团主要在城市新区、高铁站边上拿地。这些地并不是很理想，周围环境较差，没有配套，甚至有些地方还是村落。芜湖、沈阳、肇庆、云浮的地块简直可以用惨不忍睹来形容。”
生搬硬套万达广场商业模式导致产品硬伤。很多新进城市的综合体项目由于所在区域偏远，环境尚不成熟，商业运营遇到挑战。与万达广场开业即可实现100%入驻率相比，宝能仅能实现60%，其中超过三分之一的物业目前入驻低于50%，处于亏损之中。
压垮宝能地产的最后一根稻草，来自于跨区域开发新手的内部管控。
合肥宝能城“销售造假事件”具有典型意义。
2014年10月18日，在拿地中击退真正地标专业户的合肥宝能城正式开盘，当日对外宣称实现了15亿元销售额。有意思的是，宝能地产5年前的奠基项目深圳太古城开盘当日也是录得15亿元销售额。
然而，宝能地产出具的报表显示，2014年合肥宝能城销售面积17.87万㎡，签约销售金额13.1亿元。
后经媒体曝光宝能地产内部文件得知，合肥宝能城存在严重管理问题：“成本浪费、销售折扣过大导致少卖金额约85.53万元。电商合同返还资金约78.5万元未追回，还因资源浪费导致无效成本约39.86万元流失。还有销售作假，为完成指标虚增认购金5000多万元。”
事发后，合肥公司总经理和营销副总双双离职。而项目困境并未解除，2015年上半年，销售面积7.26万㎡，签约金额5.67亿元。
类似情形还出现在沈阳、天津城市公司。事件进一步发酵，集团层面同期出现人事震荡。公开信息显示，过去一年内有超过11名高管离职，其中绝大多数曾任职宝能集团副总裁。
至此，不仅仅宣告宝能地产为期一年的北方战略全面破产，也拖累了宝能品牌的全面沦陷。（新浪乐居） 共2页 上一页 [1] [2] 宝能系四面楚歌 万科却将主动和解 宝能系第三大金融平台：广金所旗下产品现投资者亏本转让 宝能系14.19亿元购得杭州新天地74%股权 “野蛮人”来袭 宝能系14.19亿收购杭州新天地 八问万科股权争夺战 宝能系为什么盯上万科？ 搜索更多: 宝能系 |
