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养老产业上的风险
在营销上取得突破，是宋广菊喜欢见到的事。这也是其这些年来苦心培养打造的能够打硬仗的营销团队的原因。但这些队伍们在行业下行的大背景下，不得不面对更多悬而未决和枝蔓丛生的难题。
今年，除了库存压力外，首先摆在保利地产面前的是一笔高额的资金回款任务。据接近保利地产高层的人士透露，保利地产今年可能有近2000亿的资金回款任务，较为艰巨。
时代周报记者翻查保利地产2014年报发现，2014年保利地产库存规模达到2672亿元，相当于其2014年销售收入的两倍，同时2014年年底保利地产有息负面债总额高达1262亿元，与其一年销售额旗鼓相当，负债率为77.89%。尽管从往年的三位数下降到到两位数，但该数值仍然处于行业较高水平。在2015年4月10日公布的保利第一季度签约面积显示，同比下降27.35%。
库存可能面临难变现，高负债潜在引发难还款，一切指向于可能存在的紧张的资金流。“保利地产的投资策略显得过于激进，而财务杠杆也运用到极致。”广发证券分析师赵强指出。
据了解，从李彬海执掌保利地产开始，保利地产这些年以高效的融资手段在市场上称著。同时，其央企的身份在融资成本上更是帮了不少的忙。华远地产董事长任志强曾透露，央企的贷款利率大概只有3%，但是像华远地产这样的公司，利率几乎差一倍，3年开发时间累积下来的资金成本差出好几亿元。
但尽管如此，在宋广菊的注解里，保利地产的未来在商业、养老、金融，甚至是出海上。
2013年，保利地产选择了一条资金回流周期较慢的道路—开发养老地产。那一年，保利地产正式发布了“以全产业链方式进军养老产业，打造机构养老、社区养老和居家养老‘三位一体’的中国式养老体系”的养老产业战略。
“也许未来住宅开发可能没有利润了，但一套养老专业增值服务就能支撑一个微利的发展”，宋广菊称到。她给出了养老地产的盈利路径：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。
现在，两年过去了。在北京、上海、广州、成都、三亚等城市，保利布局有6个养老地产试点项目。北京西山和熹会、浙江嘉兴西塘越、广州保利心语等项目已陆续正式运营。但与宋广菊所希望的，还是相差甚远。马拉松式投入正考验着保利在内的每个涉足养老地产企业的耐力。
“在各路资本疯狂涌进的当下，养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口，”中国老龄产业协会理事乌丹星表示，国内很多的养老产业存在同质化问题，在内容上有缺陷，现在地产虽然冲在养老产业前面，但后续问题和困境也很显著，比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。
在目前盈利模式并不清楚的情况下，国内企业在进入养老产业时不约而同地选择了“高端”，月均支出动辄上万。有投资机构做过调研，中国家庭年收入超过150万的老年人口为1020万，也就是说，仅5.1%的老年人可以“满足”这种高端定位。
落到微处，宋广菊坦承，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。而短期内，保利在养老地产的投入将全部属于自有资金。 共4页 上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 地产商玩超市 保利地产公布5P战略烧钱搏增值 保利地产发布5P战略 打造社区O2O商业品牌“若比邻” 宋广菊微博称保利地产是个P：实为公司的某种战略？ 保利地产第一季销售额降30.52% 净利润同比增长50% 保利地产联手喜达屋集团 西南地区首家雅乐轩酒店试业 搜索更多: 保利地产 宋广菊 |
