编者按：万方地产（000638）公告称，下属控股子公司万方天成中标北京市门头沟区石龙高新技术用地一级开发项目，中标价合计22.13亿元。经过本刊记者的分析和实地调查，却发现万方天成存在成立年限不符合规定、过往年度无实际业务、疑似虚假工商注册、无人员的空壳公司四大问题，根本不具备参与本次投标的主体资格，涉嫌骗取投标资格，巨额合同应为无效。同时，公司还有神秘的自然人入股、诡异毛利率背后涉嫌商业欺诈、财务操纵行为、二级市场内幕交易等重重疑点。

　　经本刊咨询北京市土地整理储备中心及法律界人士得知，招标主体资格需严格按照相关法律规定执行，因此，面对以上诸多疑点，我们不知道万方天成用了何种手段，来蒙骗北京市土地整理储备中心门头沟分中心，顺利将22亿元合同揽到手？这应该引起监管部门和政府有关部门的高度重视，进一步彻查在这背后是否隐藏着的利益链条。同时，万方地产应尊重广大投资者的知情权，必须还市场一个本来的事实真相。本刊将进一步关注该公司的事态发展。

　　万方地产（000638）在2012年10月31日发布了《关于控股子公司竞得北京市门头沟区石龙高新技术用地土地一级土地开发权的公告》，称下属控股子公司万方天成收到了北京市土地整理储备中心门头沟分中心发来的《中标通知书》，将其确定为北京市门头沟区石龙高新技术用地一级开发项目的一级开发中标人，土地总面积为64.64万平方米、建设用地面积为44.85万平方米，中标价合计22.13亿元，其中土地一级开发项目为19.14亿元。

　　这对于近年来主营业务始终难见起色的万方地产而言，堪称是天上掉下来的巨大馅饼，对该公司未来的经营效益产生了重大影响。因为该公司2012年前三季度合并口径下实现的全部营业收入才只有604万元，尚不足本次巨额中标价的零头；而且过往的三个完整会计年度，也即2009年到2011年期间实现的营业收入金额也仅分别为4.42亿元、2.95亿元和3.94亿元，三年合计也不过大致相当于本次中标金额的一半。

　　但是，经过本刊记者的分析和实地调查，却发现万方地产的本次中标疑点重重，中标主体万方天成根本不具备参与本次投标的主体资格，同时，本次中标合同也应当被作为无效合同，其幕后隐情颇值得玩味。

　　骗取投标资格，巨额合同应为无效

　　根据万方地产公布的中标公告详细信息，本次标的土地的总面积多达64.64万平方米、建设用地面积也高达44.85万平方米。

　　由北京市国土资源和房屋管理局发布、并于2002年12月12日起实施的《北京市土地一级开发管理暂行办法》（京国土房管出【2002】1100号）文件中，其第五条规定了“参与投标的土地一级开发单位，须具备相应资质”，但是在实际操作中，国家及北京市均未对“土地一级开发企业资质”进行专门性规定。

　　但是，依据建设部于2000年9月下发的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令2000年第77号）文件，其中第18条则明确规定了：“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。二级资质及二级以下资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。”

　　同时，依据北京市建设委员会关于转发建设部《房地产开发企业资质管理规定》通知的有关规定，进一步细化明确了资质相关要求：“北京市房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。其中，一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目；三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目；四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。”

　　从这些相关规定来看，万方天成若想拥有本次投标的主体资格、并最终正常揽下这宗金额高达22亿元、涉及土地面积超过60万平方米的大合同，必须要具备有“房地产开发一级资质”，但事实上万方天成的各项条件，与这一资质所要求的硬性标准存在非常大的差距。

　　根据建设部于2000年3月发布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发各级资质需满足的必要条件见表1。

　　反观本次中标的主体万方天成，却明显不符合相关资质要求，涉嫌骗取投标资格。

　　骗标铁证之一：成立年限过短

　　根据北京市企业信用信息网公开的信息，万方天成是由万方地产和自然人蔡宏炜在2010年8月2日共同出资组建，注册区域就在本次中标土地一级开发项目所在地的北京市门头沟区，注册资本5100万元。这就意味着该公司至今成立的时间仅2年零5个月，别说是“房地产开发一级资质”中所要求的“从事房地产开发经营5年以上”，就连“房地产开发二级资质”中所要求的“从事房地产开发经营3年以上”的标准都达不到。

　　这就意味着仅从成立时间这项指标来考量，万方天成至多也仅能拥有“房地产开发三级资质”，根据相关规定仅具备“承担建筑面积20万平方米以下项目”的开发资质，根本就没有资格承揽“北京市门头沟区石龙高新技术用地一级开发项目”。

　　毕竟该公司本次中标的土地总面积和建设用地面积分别高达64.64万平方米和44.85万平方米，这构成了该公司涉嫌骗取投标资格的铁证之一。

　　骗标铁证之二：过往年度无实际业务

　　再来看该公司过往的经营业务。万方天成自设立到现在仅承揽了“朝阳区的孙河家园（暂定名）四期40.3万平米回迁安置房”这一个项目，而截止到2012年半年报披露时的进展却仍然停留在“正在办理立项等相关手续”阶段，这就意味着万方天成在过往年度中并没有任何竣工项目；同时，参照半年报披露的财务数据，万方天成公司对应少数股东权益为10.15万元，折算其全部净资产大致为5075万元，相比其注册资本5100万元还少了25万元，这意味着该公司的经营状态仍处在累计亏损中。

　　这部分信息对应着万方天成在过往年度中并没有实际竣工业务发生，更谈不上“房地产开发一级资质”中所要求的“近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额”的标准，这便构成了该公司涉嫌骗取投标资格的铁证之二。

　　骗标铁证之三：疑似虚假注册

　　本次中标主体万方天成公司，在北京市企业信用信息网上注明的工商注册地址为“北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-295室”，毗邻本次中标承揽项目所在的北京市门头沟区石龙经济开发区。单从这个地址来看，万方天成公司应当是位处一栋写字楼中的某一间或某几间。

　　而当记者于2012年12月26日（周三）来到此处，却只看到了一片荒芜，始终未能找到门牌号为6号的办公楼或写字楼。在相隔不足200米的地方，便是门牌号为石龙南路12号的门头沟区石龙工商所，当记者询问工商所内工作人员“石龙南路6号”的具体位置时，对方称早就被拆了，“车站那边的空地就是原来的石龙南路6号”。

　　从石龙南路6号“原址”的现场情况来看，与毗邻的门头沟村镇银行频繁进出的人流迥然不同，这个原本应是万方天成公司办公区的空地上，在这个本应是人来车往的工作日里，却是大门紧锁、空无一人，仅留下残破的几间厂房和仓库倍显萧条。从铁门里的平整而罕有脚印的积雪来看，想必是许久无人进出了（见附图）。

　　那么，令人生疑的便是，万方天成的注册地址早已变成了一片空地，这家公司又隐身何处？甚至令人怀疑万方天成是否真实存在，还是只不过是一间虚假注册的空壳公司？至少如果我们依据这家公司的工商资料，是肯定无法找到它真实存在的证据。

　　骗标铁证之四：无人员的空壳公司

　　从一般逻辑来看，连真正的办公地址都没有的话，就不大可能拥有多名固定工作人员。事实上这一点在万方天成的财务数据中也有所体现。

　　根据万方地产半年报显示，万方天成在2012年上半年实现的净利润为-13.07万元。前文已经阐述过，万方天成此前并未有实际经营活动，也就不会产生任何营业收入和营业成本的结转，那么，这13.07万元的亏损就应当是当期发生的费用，包括场所租赁、日常办公和人员开支。

　　即便我们假设万方天成的全部费用都是人员开支，参照万方地产合并口径数据，上半年共有在职员工142人，当期现金流量表下“支付给职工以及为职工支付的现金”科目发生额为644.04万元，这对应半年人均人力成本大致为4.54万元。

　　以此标准衡量，如果万方天成确系空壳公司，无经营场所成本和日常办公费用的话，以其财务数据表现来看也最多仅能容纳3名工作人员。

　　与此相对应的却是地产一级开发资质中要求的“中级以上职称的管理人员数量”就需不少于20人，万方天成远远无法达到地产一级开发资质标准要求。

　　通过上述分析我们可以得出结论，万方天成基本就是一个无业务、无人员、无办公场所的空壳公司，从设立年限、历史业绩等方面来看根本不可能拥有一级房地产开发资质，进而导致其根本就不具备中标本次22亿元巨额土地开发合同的主体资格。

　　针对此问题，记者电话咨询了北京市土地储备中心的相关工作人员，得到的答复是参与一级土地开发业务所需对应的资质要求必须严格按照住建部下发的《房地产开发企业资质管理规定》执行，此外，还需要考评投标企业的资产、资金储备、现有业务规模等影响标的项目实际实施的能力，主体情况则由各区县分中心组织进行。

　　然而现实情况却是，不知道万方天成所用了何种手段，来蒙骗北京市土地整理储备中心门头沟分中心，顺利将22亿元合同揽到手。

　　但是毫无疑问的是，这是典型的违法违规行为，违反了《北京市土地一级开发管理暂行办法》和《关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知》等多项文件精神，本次中标合同应作为无效合同。这实在应该引起政府监管部门的高度重视，应当进一步彻查在这背后又隐藏着何种利益链条？

　　神秘的自然人入股

　　针对万方地产的本次巨额合同，首先值得怀疑的就是，为何选择由万方天成这个“三无”的空壳公司参与招标，而不是选择资本实力和资质条件都更好一些的万方地产母公司作为招标主体？毕竟万方地产母公司也同样是注册于北京的房地产开发企业，此举本身就引人深思。

　　提到本次中标22亿元合同的主体，也即由万方地产控股99.8%的子公司北京万方天成房地产开发有限公司，就不能不提到另一个略显神秘的自然人，也就是持有万方天成另外0.2%股权的自然人蔡宏炜。

　　根据万方地产在2010年7月30日发布的《对外投资设立子公司的公告》中披露：“万方地产以现金方式投资人民币5090万元，占该公司注册资本的99.8%；自然人蔡宏炜以现金方式投资人民币10万元，占该公司注册资本的0.2%。”

　　这里面就产生了一点质疑，就是万方地产为何要拉着自然人蔡宏炜入伙？为何不单独设立成全资子公司？既然5090万元都掏出来了，显然不可能是因为存在区区10万元的资金缺口而寻找投资方，那么蔡宏炜入股万方天成的真正企图又是什么？巧合的是，万方天成是在2010年8月注册成立的，彼时恰是门头沟石龙经济开发区管委会立项开发第四期地块，也即万方天成此次中标的标的，二者之间又有着怎样的默契？

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