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持续的财务压力和费用支出，令红星美凯龙需要不断的融资，无论是H股上市后于2018年再度在A股上市，还是A股上市后仅两年就要定增，以及此前发行的可转债到6月要发行的60亿债券以及物业资产证券化的动作，都在说明，令车建新上瘾的重资产模式，是非常烧钱的。
自持物业升值能调节可观的利润
通过自持物业公允价值的提升，进而贡献利润，成为自持物业的一大好处之一。2013年以来，红星美凯龙靠着公允价值变动的收益合计贡献了所谓的利润高达120亿元，占过去几年总利润的44%。
也就是说，红星美凯龙的利润有近一半是有水分的，真实的营业利润是明显偏低的，而本就在10%左右的ROE在扣除此类收益后，真实的ROE或要打对折。事实上，对于利润相关的调节，也受到证监会的高度关注。
还值得注意的是，在非公允价值收益外，红星美凯龙的收益，也有不少滞留在了应收账款之中。过去几年的财报显示，红星美凯龙的应收账款原值达到30.26亿元，这对于2019年净利润46.86亿元来说，实在不是一笔小数目。这些应收账款，主要包括咨询委托管理费等。
公告显示，公司提供的各项专业咨询服务（包括但不限于项目实地考察、项目开发咨询、市场调研和策划等）主要为商场开业前招商等服务而取得的收入，而非商场经营后的自营收入及委管收入。
而根据公司最新的应收账款净值为19.1亿元来看，公司有共计超过10亿元的应收款未能收回而减值踢出资产负债表。
从总募集资金不超过40亿元，降低为不超过37亿元，从定增预案的两次修订，到回复证监会问询的三次改版，红星美凯龙的定增之路，就像公司近几年的业绩一样，一鼓作气再而衰三而竭。自持物业发力越大，其所吞噬的资金及公司所需要承担的财务压力就更大，而不善的管理导致高企的管理费用又大幅度侵蚀着公司项目的回报。
重资产的资产配置，撇去回复函中预计的内部回报率，项目是否真的有利可图，这对于车建新来说是一个关乎红星美凯龙战略走向的选择，尤其是在万达都已全面轻资产化的背景下。
来源：新浪财经房产|大眼楼管 肖恩 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 红星美凯龙 |
