地下商业模式危局
从2013年起,人和商业的多个项目停滞和延期。2014年度的财报显示,这些计划在2012年完工的项目,包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期,被调整延期到2014年,但实际这些项目还处在项目储备和在建项目名单中。
人和商业由戴永革家族创立,1992年哈尔滨人和公司在哈尔滨建设“地一大道”一期,通过出租商铺或者转让经营权的方式获得商业回报。这在业内被称为“防空洞”模式。“一招鲜”的商业模式开启让人和商业迅速创造出业界神话。2008年10月22日,人和商业逆势登陆香港股市,融资30亿港元。
人和商业的一位非独立执行董事曾表示,由于地下人防工程的开发属于公益工程,未被归类为房地产开发,其开发的项目也就不受诸多适用于房地产行业的法律、法规、税收或政策的限制,无须支付土地出让金及土地增值税,大大降低了开发成本,再加上地下商业的运营成本相对比较低,因此利润非常可观,人和商业的毛利率长期保持在70%以上。
2008年之后,“防空洞”商业模式被迅速复制到哈尔滨、沈阳、武汉、广州、黑龙江大庆、江西赣州等地。至2014年底,人和商业运营的商场有22个,运营面积总建筑面积122万平方米。可出租营业面积为83万平方米。
如今,人和商业不得不为高速扩张付出代价。
人和商业资金收入来源,一个是经营权转让收入,一个是租金收入。由于人和商业开发的“防空洞”没有土地使用证,这让人和商业无法通过土地抵押获得银行贷款。建设所需资金只能通过经营权转让和物业租金收取,或者通过发债融资解决。
值得一提的是,人和商业在过去三年里通过高息票据募集的近9亿美元资金,将在2015年至2016年集中给付。其中2015年到期的3亿美元优先票据年利率高达11.75%,2016年到期的6亿美元优先票据利率高达13%。这些借款利息就足够成为压在人和商业身上沉重的负担。
从2013年起,人和商业的多个项目停滞和延期。2014年度的财报显示,这些计划在2012年完工的项目,包括重庆巴南项目一期、重庆大渡口项目一期、辽宁锦州项目一期和东莞虎门项目一期,被调整延期到2014年,但实际这些项目还处在项目储备和在建项目名单中。
3月26日,人和商业公布2014年度财报,报告期内人和商业年度亏损高达17.14亿元。这已是人和商业连续两年巨额亏损,2013年度人和商业就曾亏17亿元,两年累计亏损已达到34亿元。一面是业绩巨亏,资金链吃紧;一面却是高管套现和高薪酬。2011年前后,人和商业先后动用上市募资的钱,购买两架商务飞机。在人和商业上市前融资中,人和商业的实际控制人戴秀丽将21.5亿元套现。2009年公司上市后,戴秀丽通过减持10亿股,套现18.6亿港元。
让人不解的是,公司董事长戴永革在公司巨亏的情况下,一直领取较高的酬金报酬,2010年为6754万、2011年为4069万、2012年为4017万、2013年为3190万、2014年为3190万。这让戴永革一度排进港股十大高薪高管之列。
虽然人和商业经历了2009年的发展,2009年全年的营业收入高达41.6亿元,实现净利润40.37亿元。然而从2011年起,人和商业的营业收入基本呈现逐年下滑趋势,2011年为22.4亿元,2012年跌至6.88亿元,2013年继续下跌到5.47亿元,2014年略有企稳,实现营收5.55亿元,跟2009年相比,降幅高达86%。
人和商业描述过去的一年:“鉴于宏观经济和资金限制,本集团自2013年起,一直放缓扩张步伐,并在新项目开工建设上采取审慎措施,因此,于回顾年度(2014),本集团的物业组合并无新增购物广场,亦无新项目开工。”
如今,人和商业地下商业神话已戛然而止!但新的收购计划,却在刺激着公司股价异军突起,是要创造新的神话?还是精心编织梦幻前景?
另一方面,那些曾经在前三期项目中收获盆满钵满,如今因四期项目收益无法兑现而“反目”的业主,是否也应该自省一下高收益背后的风险,毕竟天下没有免费的午餐。 (上海证券报 记者 王立三) 共4页 上一页 [1] [2] [3] [4] 人和商业巨亏34亿背后:卖图纸商铺 被指空中阁楼 人和商业或步佳兆业后尘 明年需偿还9.99亿债券 人和商业遭数百“业主”集体维权 涉嫌欺诈 人和商业或步佳兆业后尘:明年需偿还9.99亿债券 人和商业遭数百“业主“集体维权 涉嫌欺诈 搜索更多: 人和商业 |