中国乃至全球最大的商业地产开发商万达，将要去地产化了。
万达集团董事长王健林近日公开宣布，万达全面开始第四次转型。主打内容便是商业地产将去掉房地产，实现完全轻资产化。
“未来，万达广场将没有重资产项目。万达商业地产股份有限公司（HK03699）会去掉‘地产’二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，实现万达商业地产的全面转型。”
作为万达商业帝国的主要产品，万达广场一向配套建设有写字楼、商铺、住宅等，用销售这些产品的现金流来投资持有万达广场。据统计，截至2015年底，万达商业地产以此种“重资产”模式运营的项目为135个万达广场。不过，在王健林眼中，这种模式即将成为过去时。“我们定了一个目标，5年内把7000万平方米销售物业消化掉，这意味着，5年内万达商业地产将完成去地产化目标。”
去地产为提速
总资产接近5000亿元的万达商业地产，目前超过七成的收入来自于地产销售。王健林则希望减少对这一部分收入的依赖，而转向一种在更大程度上由租赁驱动的模式。
在业内人士看来，集团规模的扩张、利润的提升要求以及企业抗风险能力提高的需求，是万达由单边重资产向轻资产转型的原因。
王健林如是表示，中国房地产业已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。
有业内人士曾戏谑，“所谓的轻资产，说白了就是玩别人的钱。”
万达的轻资产模式就是这样的特点——投资建设万达广场的全部资金别人出，资产归投资者。万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方以35：65的比例，从净租金收益中分成。万达的目标是逐年提高租金净利润占比。
实际上，万达从2014年起，就开始尝试“拿别人的钱，干自己的事”。
2015年1月，万达商业地产公布了与光大控股旗下的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间，首批投资约人民币240亿元用于建设26座万达广场，万达商业只负责建设和管理。
万达此举，是要通过自己的转型熨平经济周期。轻资产模式下，投资万达广场的钱来自机构投资者，或者通过理财产品募集，因为没有房地产销售，无论房价变化还是市场周期波动对这种发展模式影响都不大，避免了经济周期影响。
王健林这样算了一笔账：假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元，两个店就是每年2亿元租金，万达可以分到7000万元租金。一个标准重资产店平均也是1亿元租金，扣除管理成本、税费、财务利润后，两者收入基本相当。“从财务报表上看，轻资产项目回报很好，两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。”
王健林透露，目前万达还在跟海内外多家投行、险资及基金洽谈。“我要求2015年确保签订63个轻资产万达广场投资合同。也就是说，将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻资产万达广场合同签完，年内收现金人民币300亿元。”
据悉，因万达广场从选址、设计、拿地到开业的建设周期3年左右，2015年计划开业的项目都已无法再改为轻资产。但2016年万达计划开业的50个万达广场，超过20个是轻资产。2017年后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。
“万达现在有9000多万平方米的土地储备，其中有7000万平方米销售物业。5年内，这7000万平方米销售物业要消化掉。企业彻底变轻。”王健林言道。
王还给出了万达轻资产后的战略目标。一是2020年开业400-500个万达广场；二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。
王健林称，如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外，这个公司就不能再叫房地产公司，所以，万达商业地产股份有限公司就会去掉“地产”二字。
轻身占领三四线城市
2015年，万达持有物业面积将达2500万平方米，成为全球持有物业面积最大的不动产企业。但王健林显然并不满足这样的成绩。
他认为，甩掉地产重资产后，万达广场的发展速度必将翻倍。“轻身前进后，我们会获得更大的竞争优势，全力进入三、四线城市，占领所有物理市场空间。2020年，集团持有和经营的物业面积将相当于世界不动产前几名企业的总和，并且在中国大陆地区，排斥掉所有竞争对手。”
不过，一些业内分析师对万达此豪举表示有些不解。众多房企如今纷纷回归一、二线城市，万达为何要反其道而行，集中扩张中小城市，那里的房价、租金有那么高吗？
“这是对不动产理解不深。不动产最核心的指标不是房价和单位平方米租金的高低，而是租金回报比。从租金回报比看，一、二线城市项目甚至可能不如三、四线城市项目，因为一、二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林称。
在王健林眼中，中国商业地产的蓝海不是在利润率高、局部已经呈现过热的一线城市，而是投资商业资源非常稀缺的三、四线城市。
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