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2012年，香江控股销售额首次冲破50亿元关口，实现签约销售额约54.88亿元，相比2011年同期上升250%。
然而，与销售收入大幅上涨形成鲜明对照的是，纵观其盈利情况会发现，其在近三年的盈利增速一直在放缓，销售毛利率也在同期逐渐下降。
另据理财周报记者统计发现，其预收款项与营业收入的比值十分可观，甚至高于保利地产和万科，在地产上市公司中排名靠前。
是什么造成了其销售额与净利润之间的表现差异如此之大？超过40亿的预收账款又意味着什么？
三年增速持续下降之谜
据香江控股2012年年报中显示，公司在报告期内归属于上市公司净利润为0.31亿元，相比2011年同期，增幅下滑30.36%。回顾其近三年净利润，其在2010年为1.44亿元，2011年为0.44亿元，分别同比下滑43.65%、69.40%。
然而，2012年是香江控股销售额首次突破50亿元的年份，同比2011年增长250%。在2012年末的房企销售盘点中，该公司也位列广州市房企销售面积第八，其翡翠绿洲项目达到广州市项目销售面积第二。
香江控股缘何销售额与净利润的增长幅度间有如此大的出入？
“主要是因为在2012年，它毛利率高的项目都没有按照市场的预期进入结算，但是他的管理费用和销售费用都计入了当期。”一位券商分析师如此解释。
据上述长期跟踪香江控股的分析师统计，其家居CBD项目毛利率均在50%以上，但截至目前，该公司集中开发的三家CBD项目中，仅成都香江全球家居CBD建材城一期开始进入结算期，在2012年获得7000万销售收入。
“计入结算量的项目主要是中低毛利率的产品，包括他们去年还专门针对连云港的项目做了计提。”上述分析师表示，香江控股为项目型公司，其盈利情况受到在售项目毛利水平的影响，可能波动会较大。在2012年其在售的产品，由于主要位于三四线城市，产品毛利率相对较低，摊薄了其收益情况。
另外，有房地产业内人士表示，香江控股的经营、管理、销售费用占据总营业额的比重过高。
据理财周报记者初步统计，截至4月25日发布2012年年报的地产公司中，销售费用、管理费用、财务费用占据营业收入的比例均值约为16.73%，香江控股上述比例为21.80%。
显然，其2012年净利润增速下降的另一原因，即销售成本相对略高于行业平均水平。
相较于同样大本营位于广东省的格力地产和珠江实业，前者上述比例为10.50%，后者为4.97%；而同为民营公司，同样主要深耕二三线城市的荣盛发展，上述比例为6.49%。
且销售费用、管理费用、财务费用，自项目运营即开始计入公司当期营业成本，不同于具体地产项目的结算会分期计入公司营业收入，因而成为拖累香江控股近三年净利润增长速度的一个环节。
40.71亿预收账款之谜
香江控股在年报中提到，其目前40.71亿元的预收账款，其中有96.34%为一年账龄，即大部分可在2013年转为公司营业收入。 共2页 [1] [2] 下一页 香江控股放弃收购大股东旗下不良资产 香江控股6亿关联交易如迷宫 香江控股6亿关联交易如迷宫 高买低卖利润消失 香江控股烦心事：业绩大幅下滑股民兴讼 香江控股副总经理因工作变动原因辞职 搜索更多: 香江控股 |
