除了成本费用控制之外，我们的产品也在进行结构调整，同时施行产品的标准化、系列化。去年我们在四大产品系列基础上又新增了一个产品系列，主要针对中档、首置、首改的产品，这也会加速周转速度，通过这些措施稳定我们公司的利润水平。
现场提问：凌董刚提及，金地每次公布年报时都诚惶诚恐，您觉得金地最需要改变的短板在哪里？另外，你去年在“用心做事、诚信为人”后面加上“果敢进取，永怀梦想”，您能否介绍这个过程是怎么考虑的？
凌克：我觉得金地今后会碰到的很大的压力是盈利的问题，地产以后赚钱没有原来那么容易，毛利率也会下降，所以能不能提高盈利，这是一个很大的压力。包括能不能拿好地，能不能控制好成本，这些压力都是很大的，拿到一块好地真的不容易，把建安成本，销售费用控制得很低也是非常不容易的，这都是我们非常大的压力。
另外，我们调整企业文化的要素，主要是觉得今后中国房地产的市场竞争会越来越激烈，因为集中度越高的时候竞争就更加激烈，所以我们要更加努力，更加进取，除了经营思想要调整，我们的企业价值观也要调整。
现场提问：从去年来看，投资界唱空金地很普遍，公司在关于核心增长速度和竞争力等方面能否给投资者一个定心丸，能否总结接下来的发展规划？因为2013年金地可能要进入增速的过程，在这个过程中金地的核心竞争力会体现在哪些方面？管理层对于这个增速会有什么期望？
黄俊灿：投资人非常希望我们公司发展得更好一点，更快一点，我们管理层这些年也一直在努力，一直在做。可以看到经过内部管理机制的调整，我们在体系上更加强大，我们的体系协同效率会更高。最后反应在经营结果上就可以看到业绩增长会比较快，一方面是销售额的增长，另外一方面，如果我们希望快一点，我们在拿地金额方面也会进一步提高。另外，在拿地的时点上也会做一些更准确的把握。
我们今年公布的是150亿新拿地的金额，实际上，我们现在差不多完成了一半的投资。而且，产品结构主要是首置和首改，我们认为这样的产品未来的销售速度，包括市场需求相对比较稳定。而且，这样的产品在投资标准方面比原来的高端产品的投资标准调整不大，基本上是类似。所以，我想新一轮的投资项目将会保证未来公司经营业绩的增长。
至于怎么进一步做好利润方面，未来的发展速度我们在内部有一个控制的目标，由于信息披露的原因，我们不方便对媒体和投资者直接说这个目标，总体来说我们会有比较快的增长。我们希望通过企业文化的重塑、管理体系的再造，使公司的发展能够进一步提速，尽快把规模进一步做大，把业绩做得更好。
现场提问：今年金地计划开工面积比去年翻一番，但是最近的政策压力也比较大，金地在施行这个计划的时候有没有考虑政策因素，是否会因为政策而调整开工面积和竣工面积？金地在深圳的策略是什么样的？如何看待深圳市场，今年或者未来会不会加码？
施鑫华：金地今年开工量大概是572万平方米，包含了2013年1月1号到现在获取的新土地，大概有近100万平方米。实际上老的项目470万平方米左右，这里面有一些大盘，像我们去年也有一些项目都实现了大概30万平方米的销售量。
今年会有几个大盘推出，比如西安西沣公元项目，开工面积会接近50万平方米，今年预计会实现32万平方米的销售量。烟台的项目开工量也接近32万平方米，剔除这几个大的项目，其他项目开工都是10万到12万平方米左右。所以，从单个项目情况来看基本正常。
这次政策整体感受到的是还是继续限制投资和投机，对于刚需包括部分改善型需求还是进行了保护。我们今年开工的572万平方米货量里面基本上集中在首置和改善型项目，在这样的大前提下，国五条推出来以后并没有调整开工面积。但是也不会下半年会一次性推出来，包括今年刚拿到的100万平方米估计会在三、四季度开工，后续会根据市场情况灵活调整。
第二，金地去年也公布了深圳的坪山新区项目，这个项目规模接近10万平方米，此外还会给坪山代建一些网球场，整个项目的规模会更大一些。去年我们在深圳拿到了一块地，但是对比北上广三个一线城市来看，年度新盘成交面积比较少，去年只有360万平方米的体量。相比深圳接近1200万平方米的规模来讲这个成交量非常小，所以这也促进了深圳二手楼盘成交比较多。
在一手楼盘市场，最近三到四年中公开市场每年出来的、不带任何限制性的土地也就两到五幅之间，前两年我们在公开市场也在比较积极寻求土地，有一些收获，保持在深圳每年都能够拿到一块地。
另外，深圳城市更新，包括旧村、旧城的改造项目非常多，包括像华润、招商本地的项目都非常多，这些公司在这些项目上的力度比较大。金地这几年也希望在这些项目上有所收获，但是运作时间会比较长。
有一个项目还没有达到信息披露的条件，公司也希望在这方面有所突破，可能到今年六、七月份会向市场公开。我们在深圳还是希望有一个稳定的发展，当然深圳的城市化率已经接近100%，不可能像别的城市一样超过集团平均水平的增幅。
现场提问：今年新开工面积翻番，存货也有700多亿，那么销售目标是多少？招商也第一次提出了千亿规模的目标，金地在这方面是什么样的战略和计划？
黄俊灿：虽然今年开工面积大，但是开工的时点都不一定在年内开，所以这些开工的货量未必都能够在今年形成货值。全年的销售货值在700亿左右，按照60%去化比率计算就会有420亿的销售额。今年公司没有定一个销售目标，考核是考增长，每一个区域是不是比往年增长更大，集团层面当然希望大家都努力增长，最后使集团层面的销售也能够取得比较好的业绩。
当然，我们内部希望今年的销售能够突破400亿，这是一个想法，但是没有落到考核指标里，只是给大家做一个分析和判断。
至于千亿目标是未来三到五年要做到的，具体的时间表估计是在五年左右。当然，我们希望能够更快一点，一方面要看中国的宏观经济是不是能够比较稳定；另一方面，要看房地产行业政策是不是相对比较稳定，会不会出台一些特别的政策。
如果能够瞄准首次改善和刚需的市场，我想实现一千亿的目标还是可以实现的，未来也有越来越多的同行能够做到这样一个销售目标。
现场提问：北京金地广场项目已经运营了，这个商业项目今年有没有计划注资到香港上市公司金地商置？
徐家俊：金地北京建国路上的项目由两部分组成，一部分是写字楼，包括A、B栋。底下有一个裙楼，叫做金地广场。去年10月份金地广场开业，但是写字楼在2007、2008年就已经开业了，经营情况相当不错，因为位置很好，商业改造也做得不错，但我们没有任何的向金地商置注资的计划和方案。
现场提问：金地之前说商业地产投资额度不会超过20%，那今年的总投资额会不会有所变化？
黄俊灿：这个比例没有什么变化，但是这个20%不是绝对的，也不完全是每年都20%，有可能今年是21%、22%，明年又变成17%、18%，因为这是在战略上要控制投资在商业项目上的比例。（来源：财经网 作者：梁嘉欣）
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