要不要同情炒房团

　　理直气壮，掩饰不住刘熙载心头忐忑。就算当初的合同存在那么多的不合理，可谁叫他在合同上签字呢？“业主中间还传说，100多户业主，和黄要一批一批慢慢告，一次都告了，怕引起群体性事件。还有人说，有人告诉法官，和黄告的都是炒房团，不值得同情。”

　　第一批被和黄民事起诉的业主有11人，其中8个是温州人。

　　刘熙载向《瞭望东方周刊》展示了自己当年所签下的合同。其中，合同签署日期为2008年6月20日，但附件中要求首期房款须于2008年6月13日缴付，房款余额须于2008年6月27日或以前全部付清。

　　但实际上，刘熙载由建设银行放款的二期楼款直到8月27日才付清，整整晚了2个月。

　　因为心虚，在长宁区法院发出诉前调解通知后，2011年3月10日至16日，多名业主前往法庭调解，“和黄的态度非常强硬，接受调解就打85折，不然就打官司。”

　　2011年4月11日，包括葛晓丹、刘熙载在内的10多名业主前往和黄上海公司所在地要求当面沟通此事。在按要求留下联系方式后，却在几天后被告知和黄公司不会做出回应。

　　5月24日，本刊记者与上海和记黄埔地产（上海）古北有限公司联系采访事宜，但至截稿之日尚未得到回复。

　　实际上，和黄的霸气远不止于此。

　　2007年的《上海证券报》曾报道，和记黄埔地产上海御翠豪庭捂地多年获利10倍。报道称，和记黄埔于2001年9月以3.9亿元人民币的价格从古北集团手中购得御翠豪庭所在的古北新区1区14号地块，按照整个项目约18万平方米的建筑面积计算，楼板价每平方米为2167元。

　　2007年8月御翠豪庭首批房源推出时，售价为每平方米3万元到3.5万元，这也创造了古北地区房价的新高，4个月多前，与御翠豪庭一路之隔的伦敦广场推出房源时，售价还只有2.3万元到2.6万元。

　　短短7年，御翠豪庭的房价已是楼板价的约12倍，销售额也是地价的约12倍。当时，御翠豪庭还因有“捂盘”嫌疑而受到业内指责。

　　“和记黄埔在明知买方贷款购房的情况下，仍约定了如此苛刻的付款条件，并且在补充协议中约定了逾期付款的违约责任，有利用强势地位迫使买房者接受该条款之嫌。”上海华荣律师事务所律师许峰告诉《瞭望东方周刊》，购房时，银行贷款一般为开发商指定，销售人员也告诉客户超过上述付款时间公司不会追求责任。“销售人员说这些话的时候，应该是代表和记黄埔的，销售人员的安慰使非法律专业人士的购房者有理由合理相信他们说的话是真的。”

　　霸气外露的补充条款

　　补充条款深有讲究。

　　第十四条：“如甲方在预售合同约定的乙方有权解除合同之日起十五日内未收到乙方发出的书面解除合同通知，则视为乙方放弃解除合同及退房的权利，乙方同意继续履行预售合同。”但在第四条中，甲方有权选择解除合同或者继续履行合同的时限是两年之内，这也是显失公平的，许峰说。

　　北京世纪律师事务所律师张铁雁告诉《瞭望东方周刊》，在这份购房合同中，补充条款大多具有“霸王内容”，如购房者逾期付款，自违约之日起就要向开发商支付逾期应付款额每日万分之三的违约金，而开发商逾期交房，还要超过90天后才向购房者支付违约金，支付的金额仅为已付款额每日万分之一。

　　而在合同正文中，开发商未征得业主同意变更小区平面布局，且不能按要求恢复的，开发商向乙方支付违约金处填写的是总房价款的“0%”。

　　开发商交付房屋有质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费赔偿的数额也是修复费的“0”倍。

　　张铁雁说，和黄的《商品房预售合同》文本，名义上采用上海市房地局制定的《上海市商品房预售合同》成文文本，但实际上用补充条款将主要合同条款内容全部改变。

　　在刘熙载的合同补充条款中，“删除预售合同某一条项下的全部内容，并替换为以下文字”的字句，就出现了7处。

　　张铁雁说，补充条款中，几乎每一条都隐藏着免除开发商责任、加重购房者责任的内容，最典型的就是补充条款第22条规定。

　　事实上，补充条款是开发商自己的规定，按照《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。” 吉林金梅律师事务所律师蔡仁鲁告诉《瞭望东方周刊》。

　　也就是说，未经书面授权，和黄雇用的任何人员出具或签署的任何文件均属无效的条款，就是用来蒙蔽不懂法律的外行人的。

　　“整个《商品房预售合同》内容有34页之多，一个懂业务的人都需要几个小时才能阅读完，弄清含义则要更长的时间，一个普通的购房者就可想而知了，基本上就是相信开发商的售楼人员宣传，通过售楼人员了解情况，而不会去看合同条文，更不会追究其条款内容的含义，如果售楼人员再不去提示和说明，购房者就是聋子、瞎子。”

　　售楼人员是开发商安排负责售楼工作的人员，他们的宣传和承诺是代表开发商的行为，其行为后果应由开发商承担。

　　《民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。

　　尽管第一批参与诉前调解的业主多以强硬姿态回绝了和黄的调解方案，但他们至今也没有收到法院开庭的传票。此时，距很多业主收到诉前调解通知已逾3个月。

　　更具戏剧性的是，按照这份合同和补充协议，和记黄埔在款项全部付清之日起两年内应提起要求支付滞纳金的诉讼，否则即超过诉讼时效，丧失胜诉权。而按照和黄自己出具的“结账单”，刘熙载在2008年8月27日就已将全部房款付清。

　　也就是说，和黄很可能早就已经超过了索赔的诉讼时效。

　　在接受本刊记者采访时，御翠豪庭的业主都一致要求化名，以免成为和黄下一轮攻势中的“靶子”。胡佳和葛晓丹则告诉本刊记者，在他们所处的炒房团圈子里，和黄已经被下了“封杀令”，“今后我们的亲戚朋友，肯定不会再买和黄的房子。”