恒大地产长沙引爆房地产潜规则

　　《法人》杂志在2011年第1期、第2期先后以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》为题，对恒大地产集团拒绝住房公积金贷款、垃圾短信、与地方政府合谋拿地以及在拿地、开发、销售等环节上涉嫌虚假广告的4大行业潜规则进行了详细的披露，再次引爆了房地产行业潜规则，引起了行业内和社会各界的普遍关注。

　　《法人》报道称，2009年7月1日施行的《长沙市住房公积金管理条例》第34条明确规定：企业在预售或者现售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。对选择住房公积金贷款或商业银行贷款的购房人，企业应当实行同等销售价格，不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款购房人的附带条件。而恒大地产集团旗下位于长沙月湖地产板块的楼盘“恒大雅苑”，却拒绝公积金贷款。“恒大雅苑”的认购书规定购房者只有两种支付购房款的途径：一是一次性付清房款，二是商业银行贷款，拒绝公积金贷款，这直接剥夺了当事人公积金贷款的权利。对于相当一部分购房者来说，他们并不了解自己享有要求开发商提供住房公积金贷款的权利。对于少部分知道权利的购房者来说，恒大地产则用折扣诱导他们放弃公积金贷款。

　　为揭露恒大地产与银行勾结拒绝向购房者提供住房公积金贷款的行业潜规则，去年8月9日，长沙的伍先生一纸诉状控告宝瑞地产（长沙宝瑞房地产开发有限公司是恒大地产在长沙的合资公司）拒绝提供住房公积金贷款。其后，伍先生又向长沙市建委、长沙市工商局、长沙市住房公积金管理中心三个单位实名举报恒大地产公司在长沙的5个楼盘都涉嫌违规。然后，去年12月27日，伍先生又以行政不作为为由起诉长沙市建委、长沙市住房公积金管理中心。事情曝光后，恒大地产长沙“恒大雅苑”项目负责人祁智美与某国有控股银行长沙一支行行长曾亲自造访伍先生，希望通过提供优厚的条件以私了此事，但被伍先生拒绝。

　　继揭露恒大地产在长沙开发的楼盘“恒大雅苑”拒绝向消费者提供住房公积金贷款后，伍先生又做了三件事：一是向长沙市政府递交政府信息公开申请函，要求政府公开相关信息说明“800万的注册资本，怎么拿下价值几十亿的土地？”；二是起诉恒大地产发送垃圾广告短信，并涉嫌将其手机号码透露给第三方；三是向长沙市开福区工商行政管理局投诉“恒大雅苑”发布违规和虚假广告。

　　在恒大地产被《法人》杂志曝光后，房地产行业潜规则问题再次摆在了公众的面前。

　　无疑，房地产潜规则及其利益链主体都是相关受益者，其背后则是社会弱势群体受害，不但使部分人群的利益受到侵犯，造成了现实性的不公，而且扰乱了房地产市场的正常秩序，不利于房地产市场的健康发展。

　　可问题是，为什么房地产潜规则能够如此长久地盛行？

　　潜规则盛行的房地产业是官商勾结的腐败重灾区

　　最近，除《法人》杂志曝光恒大地产集团拒绝住房公积金贷款等四大行业潜规则外，房地产业内一系列涉及行业潜规则的个案也相继曝光。

　　3月28日，国家发改委网站发布消息称，2010年12月23日，江西云星房地产开发有限公司在第二期房源只有102套的情况下，发布公开选房须知宣称：“后期房源最早也将于2011年上半年面市，其均价将极有可能突破8000元/平方米”，“此次2号楼房源以略高于一期开盘价格水平的补充供应，可谓稍纵即逝的置业良机”，故意散布商品房将要涨价的信息，吸引消费者购房。结果，这一涨价信息诱发了抢购，该房地产开发公司向521名购房者收取了“诚意金”521万元，商品房的实际销售均价被哄抬到每平方米8000多元，并由此引发了群体性上访事件。为此，江西省赣州市物价局近期对江西云星房地产开发有限公司在销售商品房过程中以价格欺诈的手段欺骗消费者的价格违法行为进行了查处，江西省赣州市物价局责令开发商退还违规收取的“诚意金”和各项代收费，并处以法定最高额度50万元的罚款。事实上，江西云星房地产开发有限公司的做法，一度是房地产市场颇为流行的营销手段，是房地产行业的潜规则之一。因此，房地产业内人士认为，对开发商处以最高额度50万元的罚款的处罚决定，虽然对于规范房地产市场有警示意义，但违法成本过低，难以产生威慑作用，打击效果可能有限。

　　3月23日和24日，昆明中级人民法院开庭审理昆明“华西·滨湖国际生态城”特大诈骗案。据报道，昆明市检察院的指控显示，推出“华西·滨湖国际生态城”这个楼盘的云南君信投资有限公司和昆明宁山房地产开发有限公司，是被告人杨庆荣等人利用虚假出资成立的空壳公司，他们谎称与华西村合作投资65亿元，对永胜村进行“城中村改造”，开发“华西·滨湖国际生态城”，通过书店购书、互联网下载获得了经典户型图，做成了宣传材料后大打广告，最终诈骗成功。一个没有“五证”、从未开挖过一铲子的房地产楼盘“华西·滨湖国际生态城”项目，仅凭一堆虚假的广告宣传，竟然骗走了1700多人的2.771亿元。

　　从庭审中透露出的种种信息表明，资金不足就开发、项目工程边批边建边卖、五证不全就预售等等目前房地产行业、金融操作中盛行的种种“潜规则”，已成为了行骗工具。

　　2010年10月17日，长沙一楼盘“凯富漫城”的售楼部被愤怒的客户砸毁。据报道，在开盘前，该楼盘的前期广告中，宣传起价2788元/平方米，明显低于周边楼盘售价，引起众多消费者认购VIP卡，共售出VIP卡981张，收取VIP会员费981万元。而最终的房价，即便经过打折优惠后，实际签约均价为3450元/平方米，远远高出宣传起价，而且不少认购VIP卡的“蓄客”们并不能买到房。就这样，该楼盘违规销售商品房，以低价吸收VIP会员“蓄客”、以“饥饿”销售法人为制造“房源紧张”氛围、肆意抬高房价这些在房地产圈心照不宣、让购房者无所适从的“潜规则”，引发了非常严重的事态。事件发生后，湖南省住房和城乡建设厅对开发商和代理公司分别处于罚款和降低开发资质的处罚。

　　此外，在土地市场也盛行着潜规则。在房地产市场中，土地闲置是个存在已久却总不能得到有效治理的问题。政府部门对土地后期管理重视不够，地方政府与开发商之间利益链之下的房地产行业潜规则——实际上成为大量土地被闲置的幕后推手。比如，由于管理部门对拿地开发商资质审核不严，一些土地项目因开发企业资金实力不足而闲置；一些开发商在拿到土地后，通过转让交易（部分甚至实为内部企业之间的转让交易）而延长土地开发时间，使土地闲置；由于司法程序流程过长，部分开发商故意将土地拖入司法程序，利用土地的法律关系不明导致土地无法开发而使土地闲置，获取土地增值收益。尤其是，由于土地的开发周期拖得越长，开发商获得的土地溢价就越高，而与闲置土地可带来高额利润相比，开放商囤地违规成本非常低。于是，房地产行业流行着“拿地—改规划—拖延工期—获得土地溢价和超额利润”的潜规则。一些开发商，拿到土地开发权后，就申请修改规划，在政府部门的配合下，以调整规划来拖延土地开工建设。

　　多年来，一些开发商以转让、打官司、调规划、拆迁补偿未完造成遗留问题等等手段，囤积了大片闲置土地，导致土地市场调控政策难以得到真正落实执行。受贿金额超过1589万元并于2008年底被一审判处死缓的重庆市规划局原副局长梁晓琦承认，在房地产规划、开发领域中存在一种“潜规则”，让他感到“非常惧怕”。

　　以上所曝光的个案说明，当今中国的房地产业，潜规则盛行，政府监管不力，无疑是官商勾结的腐败重灾区。在中央政府正进一步加码房地产调控的今天，政府部门通过依法行政来打击房地产潜规则，已是刻不容缓！

　　依法行政 严惩潜规则

　　事实上，政府有关部门或着说相关官员，往往掌握着资源配置权、项目审批权、行政处罚权等诸多权力。在房地产开发领域，尤其如此。从最初的设计立项，到一二级土地开发、出让，再到投资建设和销售，每个环节都存在政府部门的指导、审批和监督。可是，由于政府不能做到依法行政，由于一些官员的权力往往难以受到有效制约和监督，使社会存在可滥用权力的空间，于是出现了官商利益一体化：官员可利用其谋取最大利益，用权力为企业的利益最大化开辟违法途径，企业为获取在竞争中不可能得到的利益而向权力靠拢，并用财力影响权力的实施。

　　不能不承认的是，如今，官商利益一体化已渗透至房地产市场的每一个角落，已成为潜规则的温床和保护伞。潜规则导致企业经营成本提高，使老百姓的生活成本提高，也使得房地产调控政策出现了信任危机，损失了政府的公信力、诚信度，甚至还影响到整个社会经济发展。

　　也不能不承认的是，有些地方政府或官员与房地产经营企业合谋利益，往往不能依法行政。有些地方政府有法不依，执法不严，放任潜规则泛滥，对开发商的违法违规行为查处不严厉，导致很少有开发商真正被查处、被处罚。即便有开发商被查处、被处罚，但违法违规成本太低，没有给开发商带来真正的压力。

　　因此，面对房地产行业盛行潜规则的现实，一方面，政府要加紧法制建设工作，完善立法，政府不应该过于依赖经济政策、行政命令来代替法律手段进行房地产市场调控，另一方面，政府要严格执行已有的法律法规和行政制度，严格执行调控政策，严厉打击腐败，严厉打击潜规则，不要使法律执行、政策执行、问责成为空话。尤其对已经曝光的房地产业中涉及潜规则问题的案件，政府要认真查处，严厉惩处涉及到的企业和个人，杀一儆百。

　　黄文仔：

　　我最反感地产商做虚假宣传

　　作为一个企业，应该诚信为本。每个企业，每个人，都需要有道德，一个人离开了道德，生存还有什么意义？

　　文 本刊记者 廖卫华

　　“我最反感地产商虚假宣传！” 全国政协委员、以敢“放炮”闻名的广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔掷地有声地说。3月7日，在全国“两会”驻地接受《法人》记者采访时，黄文仔对当前地产行业的一些不良风气进行了抨击。

　　虚假广告、垃圾短信、拒绝公积金贷款、与地方政府合谋拿地。本刊今年第1期、第2期、第3期先后以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业四大潜规则》、《全国人大代表提交建议 剖析恒大地产4大行业潜规则》为题，对我国知名房地产企业、港交所上市公司恒大地产在拿地、开发、销售等环节上暴露出来的4大行业潜规则进行了详尽披露。报道刊发后，各大主流网站纷纷转载，引起社会各界的广泛关注和强烈反响。

　　《法人》：现在很多地产企业在卖房子的时候，爱使用一些眩目的夸大其辞的宣传，虚假广告、垃圾短信，还有拒绝公积金贷款等。我们杂志最近两期一直在关注以知名品牌恒大地产为代表的房地产企业暴露出来的行业潜规则，您怎么看待这些问题?

　　黄文仔：个别企业的这些行为，我是非常反感，我不是反感恒大。我想说，无中生有和欺骗没有什么两样。我不是吹牛，你看我星河湾的广告，我从来不吹，我都是很注意这些社会效果。一直以来，我们坚持的理念就是，做得到就说，做不到，就不要说。你刚才说的一些开发商拒绝公积金贷款的问题，在我们这里，所有的贷款一律都办，不会给客户任何限制。我们从来没有拒绝任何客户，也没有下过任何这方面的指示。

　　《法人》：有句古话叫“人而无信不知其可也。”我们知道诚信是一个企业的根本，可为何现在那么多开发商背离了诚信道德？

　　黄文仔：作为一个企业，应该诚信为本。每个企业，每个人，都需要有道德，一个人离开了道德，生存还有什么意义？特别是有理想和尊严的人，离开了道德，生存就没有了意义。

　　所谓的那些企业如何如何的，你们可以调查它的业绩，调查它的客户满意度。拿10个、8个知名的房地产品牌一起调查下，看业主的满意度，看它的信誉度有多高，对于不好的企业可以曝光。

　　《法人》：我知道，这次两会，关于温家宝总理“房产商的身上应该流着道德的血液”这句话的理解，你已经不知道被媒体问了多少遍了。但是我还是想再问一次，总理的这句话是不是意味着总理觉得房产行业在道德上还是有一些问题，您觉得现阶段开发商的道德水准如何？

　　黄文仔：温总理也没有说，发展商没有道德血液。我不回应了，你说期望也好，你怎么理解都可以。我说过，我们开发商身上流着非常多道德的血液。很多房产商也关心社会，比如扶贫，其中不少还是人大代表、政协委员，他们都有一腔热情，爱社会，爱自己的国家，爱自己的民族。当然，确实有一些开发商为了追求利益不顾其他，但是那毕竟是极少数。

　　目前的道德现状，都有一个发展的过程，一步步来。政府对房地产的管理，也正在慢慢规范起来了，监督和自律都需要。