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资产运营分化
具体商业物业运营表现上，招商局商业房托基金2024年底层资产经营表现出现显著分化特征，其持有资产组合聚焦于深圳和北京核心区域，包括6项优质商业物业，其中5项位于深圳蛇口，1项坐落于北京CBD，整体物业组合平均出租率达90.6%。
其中零售物业花园城的升级改造成为运营亮点。据企业2024年业绩报告披露，花园城物业年租金收入涨幅居首，全年租金收入8040万元，同比增长55.8%，成为业绩增长的重要引擎。这主要是基于该物业升级改造后，招商表现可观，物业出租率从2023年末的73.7%提升19.8个百分点至93.5%。
管理层表示，2024年为尽快达到商场内的全面经营状态，运营团队在租金单价上做较大的让步。同时，今年经济下滑还在继续，花园城项目最重要的是保持出租率的前提下，实现出租单价进一步提高。
数据来源：基金业绩公告，观点指数、商业客整理
写字楼项目层面，位于深圳蛇口网谷三个写字楼项目经营活动保持稳定。其中，科技大厦继续保持100%满租，租金同比上涨4.5%，由深圳市前海蛇口自贸区医院整租，项目估值维持不变。
值得注意的是，该项目于今年和明年将有大面积租约到期，项目面临单一租户及大面积租约即将到期的风险。
另外，因2024年内新时代广场有大面积租户租约到期的影响，出租率下降15.5个百分点至74.1%。同时，由于深圳写字楼租赁市场持续承压以及周边甲级写字楼竞争带来的影响，新时代广场项目租金单价同比下降13.9%至149.8元/平方米。
稳定写字楼项目出租率仍作为基金发展的重要目标，今年将继续通过精细化运营、租户服务优化及灵活租金策略应对写字楼租约到期。
据企业业绩报告披露，除科技大厦外，招商局商业房托持有的另外5项商业物业租金单价均出现不同程度的下滑。其中新时代广场、招商局航华科贸中心以及花园城项目租金单价同比降幅均超10%。
显然，在商业地产市场供需失衡、租金下行压力加大等背景下，“以价换量” 成为基金应对挑战的主动选择，通过适度降低租金水平换取更高的出租率，以平衡短期收益与长期资产价值。
投资者援引管理层的说法称，市场租金和出租率是一个跷跷板的关系，招商局商业房托并不是选择一味地降价以提升出租率，而是坚持适度以价换量的策略，以保证项目年度总收入持续稳定。
商业客从企业业绩公告获知，招商局商业房托持有物业组合的整体估值由2023年末的92.51亿元下滑至89.87亿元。投资者称，招商局商业房托也积极应对物业估值下滑的挑战，通过优化项目运营、提升服务品质等措施，尽量减缓估值下滑的速度，保障整体物业组合价值的稳定。
另外，管理层在会上表示，2025年商业地产市场仍面临租金下滑、空置率上升、宏观经济发展等挑战，招商局商业房托将积极拓展租户资源，寻找不同区域及不同资产类别的投资机会，以增强投资组合的抗风险能力。同时继续探索压缩房托基金运营及融资成本的更多可能性。
来源：观点网 许伟英 共2页 上一页 [1] [2]
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