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来源：观点网 许伟英
招商局商业房托可分派收入的高增长更关键得益于融资结构优化带来的成本节约。
3月17日，大湾区两只商业REITs先后披露了2024年全年业绩公告。
根据全年业绩公告，招商局商业房托于2024年全年录得收入5.29亿元，同比增长8.2%，收入增长主要得益于项目租金收入的增长。
具体到底层资产，招商局商业房托的底层资产包括5个写字楼物业和1个零售物业，聚焦于深圳与北京核心区域。截至2024年12月31日，6个商业物业组合平均出租率为90.6%，较上半年93.5%有不错的增长，其中两个甲级写字楼物业出租率有轻微提升，以及零售物业花园城升级改造后出租率实现显著提升。
但不能忽视的是，企业为保出租率做出的价格上的让步，新时代广场、数码大厦、科技大厦二期、招商局航华科贸中心以及花园城项目年末的租金单价对比上年同期均出现不同程度的下滑。
3月19日，招商局商业房托召开了2024年全年业绩线上发布会。据参会的投资者透露，管理层在会上表示，面对市场压力和挑战，最重要的是保持底层项目的稳定经营。
分派增长与资本结构再优化
2024年，招商局商业房托全年5.29亿元的收入当中，来自物业的租金收入部分共计约4.68亿元，同比增长6.1%。其中科技大厦、科技大厦二期、花园城以及招商局航华科贸中心全年物业租金收入对比上年均实现不同程度增长，同比涨幅区间为4.6%到55.8%。
招商局商业房托2024年财务表现，数据来源：企业公告
同期，招商局商业房托物业经营开支为1.46亿元，同比增长8.7%，与物业收入净额增速基本匹配。扣除经营开支后，物业收入净额约为3.84亿元，较上年增长8%。
与此同时，年内基金通过低息再融资，融资成本下降3.9%至1.32亿元，主要是银行借款的利息开支。截至去年年末，基金的总借款净额为40.86亿元，资产负债率为40.5%，低于房托基金守则要求的50%上限。
另外，今年1月，招商局商业房托与独立第三方银行完成签订了为期5年，41亿元的贷款融资，固定年利率为2.8%。其中40.08亿元已于1月提取用于偿还固定利率为3.55%和2.93%的全部先前境外融资。
本次提取低利率的贷款融资用于提前偿还利率较高的贷款预计将为基金节省大量利息支出，有效控制融资成本。
管理层在业绩会上表示，通过贷款置换举措，基金的的综合贷款利率从3.17%下降至2.8%，下降了37个基点。
基于物业收入净额的稳健提升、经营开支的合理控制以及融资成本优化等，基金2024年可分派收入对比2023年增长23.2%至1.1665亿元，每基金单位分派增至0.1120港元，增幅21.1%，年化回报率为9.2%，比上年度提升2.3个百分点。同时，管理层决定全额分派可分派收入，保障投资者收益。
参会的投资者向商业客透露，可分派收入的高增长更关键得益于融资结构优化带来的成本节约。低息贷款置换高息债务减少的利息支出可直接转化为可分派收入，由此在物业收入与经营开支增速相对平稳的情况下，可分派收入实现超预期增长。
另外，截至2024年末，基金总资产值为100.81亿元，对比上年同期下跌3%。
总结来看，招商局商业房托基金在2024年通过优质资产组合、经营服务、精准市场战略以及成本管控等实现了业绩与分派的双重增长。 共2页 [1] [2] 下一页
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