2024年全年，恒隆地产整体租赁遭遇了6%的下滑，内地物业组合租赁收入缩减4%。与2023年相比，商场组合整体租赁收入和租户销售额分别下跌3%和14%。
在这其中，受影响最为严重的是上海恒隆广场，全年收入同比下滑6%，商场内租户整体销售额同比下降22%。
紧接着，太古地产也发出了盈利预警。2025年2月7日晚间，太古地产预计2024年股东应占溢利为65亿港元，同比下降10.96%；呈报亏损预计为8亿港元，而上年同期为溢利26亿港元。
坪效遥遥领先的上海恒隆广场已感受到了市场的寒意，而SKP这个坐拥最多重奢品牌的商场又岂能幸免。
往年，每到4月生日庆和11月周年庆，北京SKP一楼美妆区必然被围个水泄不通，商场为了应对客流，不得不在美妆区增设多两个收银柜台。
图片来源：北京SKP公众号
一方面，因为服装包类大牌奢侈品为了维护价格，不接受使用消费赠与的礼金，而美妆区品牌除了Chanel外，几乎都参与活动；另一方面，美妆护肤品客单价在场内相对较低，使用礼金不需再额外补差价。
然而，据北京SKP一位护肤品牌店员透露，今年店庆收银柜台一个都没加。
每年两度店庆是SKP场内高奢品牌为数不多的“打折”时刻，满千元返两百加上10倍积分，就相当于打了七折。对于北京SKP而言，这两次店庆也几乎决定了全年销售业绩。
美妆区排队的人少了？消费者都去哪了？难道他们就不消费了吗？
“一楼的老铺黄金。”相比于美妆区零零散散的客群，仅一米之隔的老铺黄金柜台却是人头涌动。北京一位当地网友表示，11月店庆期间，上午9:30到北京SKP，全程排队3.5小时，结账1小时。
对于国内消费者而言，高奢并不是买不起，而是钱要花得更“值”。老铺黄金自创立起定位就是高端奢侈品牌，门店仅开设在高端商场。不同于周大福、老凤祥等传统金店按克售卖，老铺黄金均采用一口价，且价格多集中在1万-5万之间。
在资本市场面方面，从2024年6月28日上市至今，老铺黄金股价就从首日收盘70港元/股飙升至2025年2月11日收盘时的417港元/股，涨幅近500%，市值大涨超580亿港元。
如今，消费者购物越来越理性，商品选择越来越保值，SKP的挑战也越来越艰巨。
北京SKP的柜姐们有两句经典语录：“全世界的奢侈品，如果在北京SKP买不到，那么全国哪里都买不到”，以及“全球限量，国内仅有一个” 。
这短短两句话，足以让众多消费者心甘情愿地为她们的业绩添砖加瓦。
柜姐们的底气是来源于北京SKP能获得稀缺商品的权利，而北京SKP靠的是遥遥领先的销售战绩。
因此，无论如何，吉小安都必须保证SKP的销售神话一直传承下去。
迈出的一步
不论是吉小安的雄心壮志，还是市场环境的步步紧逼，华联SKP早已注定要迈出北京。
“如果SKP想要取得更长远的发展，就要扩大现有客群，并且将地理布局分配得更广。”一位资深商业地产商指出，在市场总容量有限下，SKP正在做的是快速抢占当地高净值人群，与当初万达下沉三四线的战略类似。
西安是SKP选择的第一站。
2018年5月11日，西安SKP开业，地下一层，地上13层，体量24万平方米，引入品牌数量450家。
从近五年销售情况来看，仍有较大进步空间，但总体算成功。
数据来源：公开资料、观点指数整理
从图表数据中可见，西安SKP自开业以来销售业绩持续攀升，与本地龙头西安赛格国际购物中心的差距日益缩小。特别是2021年，西安SKP引入全国第二家SKP-S后，全年销售额更是激增21亿元。
SKP和SKP-S的区别在于，前者注重“好买”，后者强调“好逛”，空间体验感更强。
不同于北京SKP和SKP-S相互独立，南北馆分流，西安SKP-S是由SKP内部4层精品女装改造而来，客流联动性更强。
然而，2023年的销售数据却透露出一丝隐忧，西安消费者对“好逛”的场景似乎已稍显疲态，吸引力正逐渐减弱。
与此同时，西安太古里、万象城等项目即将面世，尤其是与SKP仅一站之隔的西安太古里，无疑加剧了南门商圈的竞争态势。
时间紧迫，SKP在西安的市场份额保卫战，刻不容缓。
谈及竞争，成都SKP的压力也不小。在其开业前，IFS、太古里、万象城三足鼎立格局已然形成，且稳居销售额前列三四年之久。
数据来源：公开资料、观点指数整理
除了有竞争压力外，成都SKP项目自拿地起便下达了“项目建成运营后6年内销售收入累计不低于300亿元”的KPI。也就是说，成都SKP未来每年销售业绩平均不能低于50亿元。
据成都本地媒体报道，成都SKP在2023年总销售约55亿元，当地排名第四，与第三名万象城相差12亿元。虽起步艰难，但总算开了个好头。
武汉是SKP是外拓第三站。
2021年，北京华联与武汉市武昌区签约，以股权收购形式拿下位于武汉中央文化区汉街第二街区以及汉街万达广场的资产经营业务。
据悉，当年武汉SKP在选址时就刻意避开高端商业项目集聚的武广商圈，选择落地新兴商业聚集的汉街商圈，避免与武商、恒隆正面竞争。
这一策略还是有有的，2024年7月26日，武汉SKP正式营业首日销售额便破亿，11月周年庆更是四次破亿。
杭州SKP与武汉SKP选址策略如出一辙，错位竞争。
2021年5月7日，北京华联以48.32亿元底价竞得杭州萧政储出[2021]33号世纪城核心区块单元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地块，正式确定落地杭州钱江世纪城。
历经2023年短暂停工后，杭州SKP项目施工正如火如荼进行中。据当地网友发布的进度图，截至2024年11月26日，杭州SKP商业体目测已有10层高。
然而，随着周边一座座高端商场拔地而起并开业，SKP昔日的稀缺地理优势又还能维持多久？更何况，项目落地从来不是一蹴而就，其后还充满了诸多不确定因素，整个过程就是一场漫长的消耗战。
以广州马场SKP为例，早前一位接近SKP的人士表示，广州马场项目计划耗时8年，工程顺利的话最快2028年能对外营业。
最近有业内消息传出，华联否决了相关规划提案，这也就意味着，目前广州马场项目进度还停留在“纸上谈兵”阶段。
更不容忽视的是，SKP是重资产外拓，前期拿地、装修都是巨额成本。即使项目进展顺利，在如今消费环境下，如何能确保现金流稳定、收益稳定、毛利稳定，从而维持重资产外拓？
“调整品牌结构，利用头部效应引进知名度高、客流量大、议价能力强的品牌门店。”一位商业地产商指出，这类型门店的佣金提取比例会相对高于其他门店的佣金提取比例。
他进一步指出，毛利稳定实际上就是要有保底承诺销售：“当商场足够强势的时候，就会要求商户做保底承诺销售，旱涝保收。” 即品牌和SKP约定一个营业额，如果业绩达标则提点抽成；若未达标，品牌依旧需要支付一笔“租金”。
然而，如果SKP仅仅依赖于出租与联营方式去做现有品牌，竞争优势并不明显。当前，商场招商面临着较大局限性，常见品牌重复度高，服装与餐饮类别尤为如此。
因此，一位商业地产研究员指出，采用买手制与联营相结合的混合经营模式是很好的解题思路，“不仅能有效分散经营风险，又能契合消费者日益增长的多样性需求。”
这也是为什么SKP愿意冒着存货、资金风险也要坚持的原因。买手制就像一把双刃剑，运用得当便是制胜法宝，反之则可能伤及自身。
来源：观点网 徐颖珊
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