来源：观点网 潘玲宣
自2023年起，龙湖同大多数房企一样，已经不再公布销售目标。
而地产板块的盈利下降，依然是行业需要共同面对的问题。
略有不同的是，放弃追逐销售规模同时，过去十余年，龙湖以资金沉淀出的经营性业务已发展成型，“第二增长曲线”被寄予推动回归增长的厚望。
按照测算，大概2028年底，龙湖经营性收入占比将过半，可以实现第二曲线收入超过第一曲线。到那时候，整个业务模式可以说切换到了新发展模式。
只是就目前来看，新旧模式转换并非一蹴而就，龙湖仍需解决过渡时期的问题。
模式转换节点
在2024年8月中期业绩发布会上，龙湖指出了未来方向——较低的负债水平+高经营性收入，是穿越周期必须要具备的两大条件。
据介绍，这是公司管理层在研究过美国、日本、中国香港等成熟市场后得出的结论。
首先是债务方面，在2022年有息负债规模触顶时，龙湖集团也进行了一些调整转型，提出高质量发展模式，着力于提升内生动力。
可以看到，自2023年开始，龙湖集团有息负债显著下降。截至2024年上半年末，有息负债规模为1874.2亿元，较年初减少52亿元。
剔除预收款的资产负债率持续下降至58.6%，较2021年末下降约8个百分点；净负债率为56.7%；剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.01倍。
尽管三道红线继续保持绿档，现金短债比表现却逼近“红线”。最近几次业绩发布会上，管理层也一再强调“短期债务的提前削减优先于增量投资”。
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于2024年中期，龙湖一年内到期债务规模约为294.1亿元，较2023年末的268.4亿元略有增加，占总债务比例也从13.9%提升至15.7%。
债务清偿上，接近年末时龙湖的动作更明显加快。12月9日，如期完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.3亿元。这也意味着龙湖集团2024年内到期公开债务已全部还清。
12月18日，龙湖继续成功偿还了一笔10.5亿港币的银团贷款，标志着提前清偿了原定于2025年1月2日到期、总额为94.5亿港币的银团贷款。
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除了债务规模及短债削减，龙湖也在争取拉长债务账期，优化长短债、境内外债结构，巩固护城河。
与开发业务相对应，经营性业务过去普遍被业内称为第二增长曲线。作为“补充”业务航道，龙湖的商业及长租航道起步之后，由于重资产属性，有赖于来自集团资金投入。
据悉，龙湖自2003年开始做商业，2017年开始做长租公寓。地产开发市场向好的时候，每年销售回款10%用于投资和沉淀经营性资产，逐渐积累下接近2000亿资产规模。
这些资产成为龙湖新增融资的优势所在，以2023年为例，全年净增经营性物业贷174亿元，融资成本仅为3.65%。
2024年1月24日，央行及金融监管总局印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，拓宽了经营性物业贷款的使用范围，加大了金融支持房地产力度。
具体而言，放宽了经营性物业贷的用途，并规定最长不得超过15年，为贷款期限提供了明确依据，而此前银行对经营性物业贷款期限的规定是最长不超过10年。
业内观点认为，过去在经营性物业方面有所建树的房企或将率先受益，其中就包括龙湖集团。据惠誉2024年3月发布的评级报告，预计龙湖整体经营性物业贷可融资空间超1000亿元。
受益于新政机会，2024年上半年，龙湖经营性物业贷款净增219亿元，其中存量项目增额达140亿元。
经营性物业贷款融资力度的加大，使得龙湖集团以更优成本进一步拉长平均合同借贷年期，并得以用经营性物业贷提前兑付2笔CMBS，共计 72亿（24年12月到期46亿+25年6月到期26亿）。
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良性反馈之下，龙湖集团也表示在经营性物业贷方面会继续深耕。
截至2023年末，龙湖持有约110座重资产，还有40座左右可以用于后续融资，这也为未来提供了一个长账期、低成本的融资品种，与传统房企相比融资优势凸显。
按照计划，龙湖将以长周期经营性物业贷款替换3-5年的信用债融资。在中债增信债券方面，2025年到期35亿，2026年到期23亿，均计划用经营性物业贷替换。
将销售收入在经营性物业上进行沉淀，再以正向经营性现金流压降有息负债、用经营性物业贷增量偿还信用融资，形成业务反哺，将压降负债真正转化为一件可持续的长期行为。
与此同时，截至2024年中期，龙湖集团外币债务占比进一步下降至16.5%，其中100%外债已做掉期对冲，有效避免了汇率波动带来的汇兑损失，进一步提升并保护公司经营盘面的安全度。
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“在债务结构转换的基础之上，随着经营性业务行活水平的不断提升，当经营性收入占比过半时，整个公司就完成了业务收入结构的模式转换。”
按照龙湖集团内部测算，大概2028年底，经营性收入将占比过半，“到那时候整个业务模式可以说切换到了新发展模式。”
近年开发业务表现走低，房企普遍面临盈利难题。但龙湖却在2023年实现全集团经营性现金流史上首次为正，同时经营性业务利润占比已经过半，增强了龙湖穿越周期的底气。
该公司预计，运营和服务这两个板块未来会迎来双位数以上的收入和盈利增长，再叠加整个地产板块盈利逐步修复，整体利润将会逐步企稳，然后回升。
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2023年，龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，占总收入比重达到14%，在核心权益净利中的贡献占比达60%以上。
2024年上半年，龙湖集团经营性收入达到131亿元，同比增长7.6%，对整体收入的贡献占比达到约28%。上半年核心权益后净利实现人民币47.5亿元，其中，运营及服务业务收入实现131亿元，同比增长7.6%，利润占比进一步提升至八成以上。
开发业务维稳
新旧动能转换，也并不意味着将开发业务完全舍弃。房地产市场规模从18万亿降至8-10万亿，意味着行业仍有发展空间。在“双轨制”新模式下，改善性住房未来前景广阔。
龙湖所要做的，是逐步修复开发板块利润。
2024年上半年，龙湖集团实现营业收入468.6亿元，同比下降24.48%，股东应占溢利为58.7亿元，同比下降27%，营收、盈利均不同程度下滑。
其中，开发板块作为长期以来的核心业务，业绩明显回落，也拖累了整体表现。上半年，该业务营收降至337.6亿元，同比降幅32.3%，高于整体营收降幅。
尽管下半年楼市迎来史诗级救市政策，但由于此前跌幅过大，修复期仍需要时间，市场情况难言反转。
观点指数发布的“2024年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-12月，前100房企实现累计权益销售28414.55亿元，同比下降约29.35%；前100房企实现累计全口径销售40733.45亿元，同比下降约30%。
龙湖全口径销售金额1011亿元、权益销售676亿元均列榜单第十一，较2023年后退了两个名次。但比对近几年全口径及权益销售金额，明显发现两者差额逐渐缩小。
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据观点指数发布的近年榜单，龙湖全口径销售金额与权益销售金额的差额由2021年约870亿元下降至2024年331.7亿元。一般而言，差额的增减并非单一原因造成，不过差额过大确实会被业内解读为夸大销售表现的“注水”行为。
事实上，合作项目减少、合作项目中持股比例提高等多种因素，才是全口径与权益口径的销售表现差额接近的主要原因。
除了考虑到合作风险，更好推动项目进展、进行现金流管理外，毫无疑问的是，龙湖正一步步趋向于掌握更多“话语权”，巩固市场份额，打造更能体现自身品牌的项目。
从“有没有”到“好不好”，房地产业亟需构建新的发展模式。自2022年底以来，龙湖在产品线上的“推新”节奏也明显加快，推出了云河颂、御湖境、青云阙、观萃等。结合供求关系的新变化，补足市场不同需求。
2024年以来，重庆照母山云河颂上半年实现100%去化，杭州金沙御湖境已供去化70%，佛山御湖境推出不到两个月去化率达70%。龙湖全国首个御湖境项目——上海松江御湖境，原定于2024年末交付，许是为尽快亮出这张名片，项目最终提前五个月在6月30日交付。
打磨了两年的全新产品线“观萃”在2024年正式亮相，现已在北京、上海、成都相继落地。其中，北京观萃还是全国首个住建部认证的“好房子”，全国首个“带方案入市”项目。
该项目是2024年3月末，石家庄创世纪以30.935亿元、溢价率15%摇号竞得的生命科学园三期及“北四村”棚改地块。土拍文件中明确规定，项目规划设计方案要选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖的作品。地块成交后，石家庄创世纪与龙湖达成合作，宣布共同开发，北京龙湖负责操盘。
项目还实现多项北京“首个”，例如首次在北京试点阳台赠送、架空层、景观风雨连廊等。
但即便如此，项目去化表现相对一般。据北京市住建委披露的相关数据，该项目于2024年9月取得预售许可证，批准销售共计九百余套， 截至年末已签约套数仅约140套，成交均价57693.58元/平方米，较销售指导价6.4万元/平方米有所折让。
近年来，龙湖在土地获取方面始终坚持以销定支，受整体销售去化表现影响，投拓动作也明显调整。
2023年，龙湖集团在全国17个重点城市共获取了31幅土地，权益建面266万平方米，权益地价259亿，总货值超过770亿。2024年拿地动作明显减少，截至11月共计新增8宗地块，权益拿地金额仅为63.26亿元。
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自2021年以来，龙湖总土储规模也在逐年走低，同时随着新增项目中权益占比提高，总土储中权益土储比重也略有提升。
截至2024年中期，龙湖集团土地储备合计4141万平方米，权益面积为2959万平方米，对应未售未竣货值3500亿以上，其中一二线城市货值占比约80%。
向“两个转换”过渡期间，龙湖后续在新增项目上具备一定自主空间，去化上也留有弹性余地，可继续按照发展需求在市场择机“进货”。
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最新数据显示，龙湖集团2024年累计实现总合同销售金额1011.2亿元，合同销售面积712.4万平方米，分别同比下降41.7%、34%。西部及长三角地区为销售贡献主力，分别销售274.7亿元、290.6亿元，环渤海、华中、华南地区分别销售194.8亿元、96.1亿元、155亿元。
2024年新增项目的区域分布方面，有半数位于上述市场销售核心区域，其余项目点状分布在环渤海、华南、华中地区。
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相较于保利发展、华润置地、中海地产等在土拍市场的积极表现，龙湖集团在观点指数2024年1-12月房地产企业新增土地储备榜单中，以全口径数据计位列第42名。
不过排在龙湖前面的，大多为国央企、地方城投公司。榜单前十的仅有滨江集团一家民企，全口径新增土地储备145.93万平方米，排名第八。
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