合适的出售时机
占据大部分楼面面积的商办部分表现平平，相应地影响了力宝广场乃至OUE REIT的收益。
按照OUE REIT说法，2024年第三季度基金营收为4700万美元，同比小幅下降1.1%，主要原因便是“因为力宝广场的贡献较低”。
OUE REIT管理私人有限公司首席执行官Han Khim Siew，在该房托发布的公告中表示，此次出售符合管理者积极的资产管理策略，，以优化投资组合构成，加强收入弹性。
其称，力宝广场是OUE REIT的非核心资产。资料显示，截至2024年9月，力宝广场仅贡献了OUE REIT总收入的6.6%，以及总资产价值7.5%。
另外，力宝广场是于1994年7月2日获地，土地使用权年限50年，换句话说2044就将到期。而且项目开发于上世纪90年代末，整体规格及空间布局等可能已跟不上时代。
“考虑到目前上海市场供应过剩的情况，力宝广场不断缩短的租赁期限和过时的建筑规格，已开始影响其估值和竞争力。”Han Khim Siew称，OUE REIT没有进一步扩大中国业务的计划，此次出售提供了一个机会将资产货币化，将所得款项重新部署到更具战略性的用途上。
公告披露，通过此次撤资，OUE REIT预计将获得净收益约3.182亿新元。根据项目2023财政年度的净物业收入9460万元（约1790万新元），和约定的物业价值16.8亿元（折合3.132亿新元）计算，交易净回报率达到了5.7%。
据此，OUE REIT的物业组合将全面集中至新加坡的6项资产。
分别为位于莱佛士坊的综合体OUE Bayfront（50%权益），贡献房托总收入的10.3%（2024年Q3）；曾经的新加坡最高楼，同样位于莱佛士坊的另一个综合体One Raffles Place（67.95%权益），贡献总收入的25.6%。
珊顿道的办公楼OUE Downtown Office（100%权益），贡献总收入的15.1%；乌节路的购物中心Mandarin Gallery（100%权益），贡献总收入的9.9%。
还有新加坡乌节希尔顿酒店Hilton Singapore Orchard，拥有1080个房间，贡献总收入的25.6%；樟宜机场皇冠假日酒店Crowne Plaza Changi Airport，拥有575个房间，贡献总收入的9.4%。
有人退出就有人进场。力宝广场此次交易的买方信息目前未被透露，但据传拥有国资背景。Han Khim Siew亦透露，买方为被物业非常优越的地理位置所吸引的长期投资者。
作为力宝广场出让背景的上海大宗交易市场，正经历一场市场下行中的交投活跃期。
来自高力国际报告数据，上海2024年前三季度房地产大宗成交金额约为581亿，占全国成交金额40%，仍是中国房地产大宗交易最活跃的区域。其中，写字楼业态占比近32%，成交金额约为454亿元。其次是综合体项目，成交金额为235亿元。
“今年上海大宗资产交易对比去年还是比较火热的，以商办类、综合体类资产占据主导地位。”有市场人士告诉商业客，困境类资产特别受到关注。
今年以来，我们看到领展以约7折购入上海七宝万科广场；GIC（新加坡政府投资公司）接连低价拿下松江印象城、南翔印象城MEGA。
同时，新疆国资完成收购人民商圈地标办公楼华旭国际大厦（Plaza336）；河南投资集团买下豫园集团星光耀广场二期1号楼；某浙江制造业巨头拿下静安大宁地标大宁国际商业广场。
还有个人买家通过法拍方式以831万元价格收购三盛宏业大厦，成交价较项目估值低18%。
以制造业、能源业企业为代表的一些私人投资者、一些看准时机入场的机构投资者和部分地方国资正在尝试抄底。
力宝广场就属于折价出让的困境类资产。资料显示，该物业此次出售的商定价值16.8亿元，就比2024年12月18日测定的物业独立估值17.69亿元，低约5%。
OUE REIT找到了合适的出售时机。
来源：观点网 刘子栋
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