来源：观点网 刘子栋
上海再现一单办公楼资产整体出让。
12月20日消息，新加坡上市房托OUE REIT（华联商业信托）决定放弃位于上海核心地段的投资物业——力宝广场Lippo Plaza。
根据OUE REIT发布公告，该公司剥离资产的总对价约为人民币19.17亿元，折合3.574亿新元。
其中，物业本身的商定价值为人民币16.8亿元，折合3.132亿新元。
交易预计在2024年内最终落地。
表现平平的“地标”
力宝广场是上海淮海中路商圈的标志性建筑之一。
资料显示，该项目以李文正家族控制的力宝集团主导，联合日本伊藤忠商事株式会社、上海复兴建设发展总公司投建，1996年开工，1999年落成交付。
建成后的力宝广场总建筑面积约5.85万平方米，由一栋高39层的办公楼和4层高的零售裙楼组成，集高端商业、甲级办公于一体。
此后，这个项目在30年历程里经历多轮交易和翻新升级。
包括于2004年向劳力士出售了第12、13、15和16层4个整层办公楼层，据悉成交单价超过3000美元/平方米。至今，劳力士在上海唯一一家维修保养服务中心，仍位于项目第16楼。
2007年，日本伊藤忠商事出售力宝广场30%股权予力宝华润，交易完成后力宝集团持有项目95%权益；4年后，另一位少数股东永业再向其出售大厦5%权益。
自此，统一业权的力宝集团持续对力宝广场商业部分、办公楼大堂等空间进行翻新改造，并推动大厦在2019年获得LEED金级认证。期间，力宝集团在2014年1月将力宝广场注入OUE REIT。
持有10年，OUE REIT如今选择将项目出售。
根据OUE REIT公告中披露数据，我们可以对力宝广场做一个更详细的扫描。
公告显示，力宝广场总建筑面积5.85万平方米，可出租面积总计3.92万平方米，其中办公面积3.35万平方米，零售面积5649.5平方米，还有车位168个。
由于地理位置优越，力宝广场零售部分接近满租，截至2024年9月30日出租率为97.8%，且吸引了一批较高端品牌租户。
维多利亚的秘密自2016年起，接棒LOUIS VUITTON在这里开出了全球旗舰店；2020年，ARC'TERYX始祖鸟将全球首家亦是面积最大的旗舰店ARC'TERYX Alpha Center落地于此。
餐饮方面，亦有阿童牟日式和牛烧肉、鮨和歌、电气奎宁日式洋风餐厅等日式料理，还有越南菜Bun Cha Cha、本帮菜圆苑等几家不同种类食肆。
与之相对，力宝广场商办部分表现实属欠佳。截至2024年9月30日出租率仅74.6%，同期上海甲级办公楼平均出租率为85.9%。
来自OUE REIT披露的一份路演报告，力宝广场商办部分出租率在2020年起一直长时间低于上海甲级办公楼市场水平。虽然在2020年Q4至2022年Q1期间偶有表现良好时段，但也大幅偏离市场平均线。
这种表现与OUE REIT新加坡办公楼物业的表现相差甚远：截至2024年9月30日，OUE REIT新加坡办公楼物业平均出租率录得95.4%。
“宏观经济复苏低于预期、租赁需求疲软，上海写字楼市场有望延续下行趋势。” OUE REIT曾表示，力宝广场运营团队专注于通过积极灵活的资产管理方法，留住租户并维持力宝广场的出租率，但似乎成效不大。
该办公楼租金表现也从2016年的9.89元/每平方米/天一路下滑，2022年内跌破9元，到2024年Q3则为8.22元/每平方米/天。
而低迷的情况可能还将继续。
来自第一太平戴维斯数据，2024年第三季度上海甲级写字楼净吸纳量下降21%至14.7万平方米，同比下降58%，租金环比下调4.3%，至每平方米每天6.1元。中央商务区、次级商务区和非核心商务区环比跌幅分别达到5.0%、4.2%和4.0%。同时，全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5%至21.8%，但同比上升2.7%。
世邦魏理仕最新一份报告也提到，截至2024年第三季度，上海办公楼整体市场去化相对缓慢，净吸纳量7.1万平方米，环比下跌40.3%。空置率则环比上升0.4个百分点至21.5%。同时，全市租金报价环比下降1.7%至每天每平方米8.5元。
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