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调改策略与平衡
除了上述项目外，部分在2023年末录得租金下滑的，今年上半年则实现了租金增长。
在租金由跌转升的项目中，表现较为突出的是成都时代天街I期和II期，两者在2023年底分别录得5.68%和3.92%的租金降幅，但在2024上半年实现了逆转，最新租金分别同比上升10.45%和4.57%。
以增长幅度较大的I期为例，项目分为AB馆，是龙湖在成都高新西区的首个商业项目，作为较早开业的天街项目，其占据了较好的城市商业区位。
资料显示，该项目位于成都主城区高新西区内，周边拥有近200万的潜在消费人口。而受益于良好区位和成都不俗的商业消费力，该项目在当地市场一直占据一席之地。除区位较为突出外，从项目的动态可以发现，租金的增长与品牌业态的调整有一定关联。资料显示，在过去的一年内，成都时代天街I期进行了较大的业态调整和空间改造。
零售业态上，朝着年轻化和差异化进行调改，如A馆1F轻熟女装调整至2F，1F则着力布局国际快消、生活零售，网红美妆，新增潮玩手办及香氛等品牌，以吸纳更多流量。
餐饮业态上，较为突出的是重视夜经济发展，如引进酒吧精酿品牌等延时业态，增强项目的夜经济消费竞争力。目前来看，该项目此前的升级改造的方向较为准确，租金也实现了可观的增长。
而在由升转跌的项目中，上海虹桥天街较为突出，该项目于2016年12月开业，周边分布了两大功能性项目虹桥高铁站和国家会展中心，项目周边以商务客群和旅客客群居多。
2023年开始，该项目开始围绕“虹桥年轻活力地标”的新定位进行整体焕新，调整面积近30000平米，属于较大规模的升级改造。
改造后，虹桥天街丰富了餐饮业态的面积和数量，原为永辉Bravo精品超市的B2层，经过整体铺位拆分和空间重塑，形成了拥有超过60家餐饮组合的“食乐园”，餐饮客流增长明显。
对于零售业态，项目采取的是减少面积，增加丰富度的策略，但成效一般。从市场反馈来看，餐饮业态的火爆并未给其他楼层的零售业态带来太多客流。
反映在租金层面，表现为较明显的下滑。2024上半年该项目租金录得-16.43%的同比增长，而这一数值在2023年底为2.85%。
综合来看，商业客认为，龙湖目前除巩固培育期项目的发展外，仍需持续对老旧项目进行契合市场的调整更新，才能维持整体项目的运营质量。
值得注意的是，调整方面仍需根据具体项目而定，做到一店一策，否则可能收效甚微。与此同时，在改造升级过程中如何减少对项目运营的影响，避免项目业绩出现较大波动，也是需要关注的重点。
来源；观点网 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2]
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