|
收购扩张考量
据观点指数了解，国内市场上的奥莱主要分为两大类，即盒子式奥莱和小镇街区式奥莱。在此基础上，不同企业打造的奥莱项目也呈现出不同的特点。
其中，砂之船的奥莱以经典红砖配色欧式风格建筑为主，贯彻 “艺术商业超级奥莱”商业理念；首创钜大在打造全客层奥莱、主打零售业态的同时，还囊括各种体验型业态；佛罗伦萨小镇的奥莱则以意式风情小镇形式为主。
数据来源：公开资料，观点指数整理
当下，虽然中骏商管、天河城集团等后期之秀有尝试做一些奥莱类型项目，但市场份额更多被砂之船、首创、百联、杉杉和王府井等头部企业占据，较早布局奥莱业态的砂之船在竞争中具备一定的优势。
在较为关键的业态组合上，据观点指数了解，区别于其他商业类型，奥莱零售占比较高，最高能达到约80%，而购物中心组合中零售业态占比多为30-50%，50%已是较高水平。
零售业态的高占比，意味着奥莱更注重满足消费者的购物需求，同时也要求奥莱运营者需要构建起更具竞争力的零售矩阵。
根据最新业绩数据，2023年砂之船房托4个项目的前5大业态分别为国内时尚品牌、国际品牌、运动、儿童服饰、鞋履及皮革制品，收入占比分别为43.6%、18.3%、18.5%、6.8%、4.5%，零售占比高的特点显著。
而从租约加权平均到期年限看，按可租赁面积计算，砂之船房托项目租户的加权平均到期年限为2.1年；如按收入占比计算则为1.2年，约61.6%的奥莱租约在2024年到期。
观点指数认为，短期租约一定程度上有利于优化租户组合，新兴品牌可以灵活替代表现不佳的品牌，更好适应消费者的需求变化。不过如若不能及时招商补位，容易造成空置率高的局面，影响整体项目运营。
整体来看，虽然目前国内奥莱业态发展尚未成熟，不过却展现出较好的发展趋势，如商业REITs市场上出现了奥莱资产的身影——华夏首创奥特莱斯REIT，这是国内第一单以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs。
观点指数认为，在此背景下，砂之船作为较早发行相关商业REITs的企业，无疑有着进一步发展壮大资产的需求，砂之船房托也表示计划通过收购资产进行扩张。
从REITs项目要求来看，注入物业需要较高的成熟度，即优先选择处于运营成熟期的优质项目。从砂之船目前的情况来看，砂之船西安奥莱应该是注入REIT的首选，该项目近年来的销售额能达到20亿元，2023年第三方数据销售额为24亿元，接近于砂之船房托中的王牌项目重庆两江奥莱。
此外，就奥莱业态较为重要的品牌而言，目前砂之船(西安)奥莱也具有一定的品牌优势。其有超过600个品牌，其中不乏COACH、MICHAEL KORS、Tory Burch（西北奥莱首家）、Kate Spade（西北奥莱首家）、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren（西北奥莱首家）等。
观点指数认为，随着旗下越来越多成熟奥莱项目注入信托，砂之船房托有望继续从项目的运营和增值中获益；砂之船集团也能通过这种方式，吸引更多的项目合作方，进一步扩展轻资产业务。
来源：观点指数 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2]
红商网优质内容还将同步分发到公众号、视频号、头条号、西瓜抖音、网易号、搜狐号、企鹅号、百家号、好看视频、新浪微博等国内主力流量平台。
|
