来源：观点指数 冯彩云
2月下旬，于新交所上市的砂之船房地产投资信托发布了2023年度业绩公告，这也是国内首家以持有奥特莱斯为主业的房地产信托基金。
在国内消费复苏趋势的推动下，砂之船房托旗下奥莱项目取得不错的业绩，合计实现收入6.59亿元，同比增加10.7%，总销售额为46.64亿元，同比增长31.9%。
在此背景下，砂之船REIT表示看好奥莱未来在消费降级趋势中的增长潜力，2024年设定了双位数的商场销售增长目标，并计划通过收购资产扩张。
观点指数认为，在国内奥莱市场发展加速、消费基础设施REITs市场向好之际，砂之船有进一步发展壮大资产的需求。
通过资产收购，未来砂之船房托有望继续从项目的运营和增值中获益，同时砂之船集团或许可以吸引更多的项目合作方，进一步扩展轻资产业务。
奥莱REITs表现
新交所上市的房地产投资信托中，资产100%为中国境内的零售商业地产并不多，其中于2018年3月上市的砂之船房地产投资信托，是国内首家以持有奥特莱斯项目为主业的房地产信托基金。
该房托的发起人为重庆砂之船集团，是国内大型连锁奥特莱斯运营商，目前运营17个奥特莱斯项目。
资料显示，上述奥特莱斯项目中，2个由砂之船集团持有，4个由砂之船房托持有，另外11个则由第三方持有，即通过轻资产模式运营。
从砂之船房托最新的2023业绩公告中，可以一窥这家以奥莱为底层资产的商业REITs的发展状况。
首先，持有资产方面，目前砂之船房托持有的奥特莱斯项目分别为砂之船（重庆两江）奥莱、砂之船（重庆璧山）奥莱、砂之船（合肥）奥莱、砂之船（昆明）奥莱，合计建筑面积37.77万平方米，可租赁面积31.02万平方米。
上述4个项目的平均运营周期为10年以上，其中运营时间最久的为重庆两江项目，该项目于2008年开业，至今已经运营16年。
业务模式上，根据委托管理协议，砂之船房托收入主要分为固定收入和可变收入两部分。固定收入由砂之船集团进行支付，并且每年增长3%；可变收入则根据具体奥莱项目的销售业绩变动，从而收取不同的比例。
观点指数认为，这种模式下REIT管理人的利益与REIT的利益保持一致，共同承担项目运营的不确定性风险以及收入波动的风险，是目前市面上相对稳妥的商业模式。
数据来源：企业公告，观点指数整理
收入方面，2023年砂之船合计实现收入6.59亿元，同比增加10.7%。其中固定部分收入4.48亿元，同比增长3%；可变部分收入2.11亿元，同比增加31.7%。
可以明显看出，去年砂之船房托可变部分收入增加更为明显，这主要得益于旗下奥特莱斯项目的销售额有所上升。
2023年砂之船旗下四个奥特莱斯项目录得销售额46.64亿元，同比增长31.9%，达到2019年销售额的99.6%。其中砂之船（重庆两江）奥莱的销售额表现最好，实现销售额25.41亿元，同比增长35.5%，达到上市以来的最高点。
数据来源：企业公告，观点指数整理
从销售坪效看，砂之船（重庆两江）奥莱也是砂之船房托持有资产中表现最好的项目。按可租赁面积计算，该项目2023年销售坪效达到4.99万/平米/年，而其他三个项目销售坪效在1万元以下。
较高的业绩表现，也赋予了项目更好的估值水平。截止2023年底，砂之船旗下4个奥莱项目的总估值达84.95亿元。
出租率方面，2023年底砂之船房托总体出租率为97.6%，超过疫情前的出租率93.5%。与此同时，会员数量也有显著增加，从2019年的159万人增加到353万人，累计增长122%，会员销售占总销售额的比例也超过60%。
在此基础上，砂之船对其在中国的发展也表现出较高的预期，2024年设定了双位数的商场销售增长目标。
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