受营业收入大跌影响，大成项目2021年及2022年月租金坪效同样降至历史最低的14.20元/平方米/月以及26.66元/平方米/月，同时拖累整个物美商业REIT的坪效表现。
随着积极招商政策的实施，大成项目2023年月租金坪效已增长至54.60元/平方米/月。
来源：物美招募公告
其他三个项目的月租金坪效整体较稳定，近三年一期，玉蜓桥项目月租金坪效在100.61元/平方米/月至110.46元/平方米/月区间波动；华天项目月租金坪效分布在65.44元/平方米/月至71.23元/平方米/月之间，较为稳定；德胜门项目2023年上半年租金坪效由2020年的69.69元/平方米/月上升至88.29元/平方米/月。
四项目合计月租金坪效虽仍未恢复至2020年水平，但自2021年以来持续增长，截至2023年6月30日已达到77.29元/平方米/月。
现金流与模式调整
物美商业REIT“接地气”的民生属性，是第一批消费基础设施公募REITs中最突出的。
资料显示，截至2023年6月30日，其基础设施项目租户业态主要包括超市类、餐饮食品类、医疗健康类、服饰家居类、金融类、美妆类等。其中，超市类租户租赁面积占比最大，其次则是餐饮食品类、医疗健康类租户，体现了服务并保障民生的特性。
这一特点使其行业分散度较好，经营风险较为分散，确保现金流收入是重要目标。
数据显示，截至2023年6月30日，物美商业REIT四项目在执行租约共109个，其中大成项目14个，玉蜓桥项目39个，华天项目29个，德胜门项目27个；共涉及租户94个。
从租约合同数量角度看，基础设施项目租赁合同在各期限区间的分布较均匀，合同期限在3年以内的租赁合同数量为75个，占总合同数量68.81%；合同期限在3年及以上的租赁合同数量为34个，占总合同数量31.19%。从租赁面积角度来看，长租期（7年及以上）的租赁合同租赁面积占比达81.90%，体现了该基础设施项目具备的租户粘性。
观点新媒体查阅了解，截至2023年6月30日，物美商业REIT四个项目的租赁合同加权剩余租期分布在7.15-9.59年之间，四项目加权剩余租期合计8.38年，未来租赁情况稳定。
基础设施项目租赁合同在2027年及以后到期的租赁面积占比较大，也保障了项目出租率的长期稳定。
从租户构成看，根据2022年度租金收入占比前十大的租户看，分别为京丰科技、麦德龙、京门商贸、流通技术、外部租户A-F。物美在公告指表示：“以上重要租户均为具有品牌影响力的公司法人主体。”
据了解，京丰科技、麦德龙、京门商贸和流通技术均为物美商业的关联方，具有较好的稳定性和良好的偿付能力。
物美集团长期深耕超市业务，截至2021年，物美集团超市板块在中国北方区域市场占有率为35%，其中在北京区域的市场占有率为56%。物美集团内部根据经营情况将店铺分为A-F六大类，REIT项目中四个超市门店在物美集团内部的门店级别中均属于D类及以上（其中玉蜓桥店为A类，华天店为B类，大成店为C类，德胜门店为D类），均属于物美集团在北京区域重要的超市门店，经营稳定。
另一方面，四个项目将部分面积租赁给物美综超子公司和麦德龙，属于关联租赁。关联租赁的租金水平由历史较低水平调整为市场化水平，预计为这支REITs的收益带来好处。
前十中的非关联方租户方面，外部租户A-F均为市场知名机构，换签后的租赁合同基本采用制式合同，其中约定了租金采用预付制、租户需缴纳租赁保证金、租户提前解除合同需赔偿违。以上租赁合同条款可以一定程度上保障租户的稳定性。
此外，以上非关联方公司法人租户均为品牌商户，合同期内未发生提前退租情况，财务状况稳健，偿付能力强。
其中提到的“换签”，是指物美趁着此次REITs发行契机，将项目原本“二房东”的租赁模式改为了“直租模式”，以保证更稳定的租金回款。
据悉，四个项目此前均为关联方整租，再由关联方承租人将租赁区域用于超市业态后剩余租赁区域分割出租给不同品类的品牌商或商户。租赁模式自2023年7月1日调整后，将由项目公司直接与各超市及商户等承租人签订租赁合同。
由关联方整租后分租的“二房东模式”调整为项目公司直接租赁给承租人的“直租模式”，可以使租赁关系更明确，项目公司与各超市及第三方商户的租赁关系明确，法律关系清晰；项目公司可以直接与承租人沟通和协调，对于租赁条款等内容可以有更大的选择权与磋商空间；此外也可以避免中间承租人可能引起的信息不对称和利益冲突，确保更好地控制物业的品质和形象。
同时，“直租模式”下，项目公司直接的租金收入来源于实际承租的各超市及商户，现金流来源分散；第三方商户的租金不需要由整租方归集，实现了项目现金流与整租方其他资金的有效隔离，防止资金混同或挪用。
项目公司还可以直接管理各超市及商户，也可以直接委托运营管理机构进行招商和运营管理，更好的解决承租人日常经营、管理、维修等方面的各种问题，保障项目的平稳运行。
此种租赁模式调整也可以说是为今后购买REITs产品的投资人利益提供了保障。截至 2023 年 9 月末，已完成换签的租约数量占比超 90%。
在租赁模式调整之外，其租约类型仍以固定租金为主（比例达90%-100%），包含少量的提成租金、固定+提成租金、固定提成租金取高的形式。对比其他购物中心固定提成租金取高为主的模式，物美项目未来还有更多提升空间。
来源：物美招募公告
第一批消费基础设施公募REITs只是初试，扩募是每家企业都在计划的内容。
物美就表示，本基金首次公开发售拟募集的资金规模为10.45亿元，扣除本基金成立初期的必要费用后，主要用于收购基础设施项目。“本基金成立后，如进行扩募，取得的募集资金可以投资于新增的基础设施资产支持证券，以间接投资于新购入基础设施项目。”
据物美集团官网显示，旗下拥有“物美”、“美廉美”、“麦德龙”、“百安居”、“新华百货”等品牌，在全国拥有超过1800家多业态门店。
来源：观点网 陶木
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