王府井奥莱生意

　　据观点指数统计，王府井目前共拥有16家奥莱门店，在管面积118.55万平方米（不含王府井uptown奥莱）。从区域布局上看，以北京为代表的华北地区项目占比最大，为44%。观点指数认为，区域相对集中是因为其奥莱业务发展采取先区域深耕华北，再向外扩张的战略，以及部分项目由百货转型奥莱改造而来。

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　　王府井目前在运营项目的产权主要分为自有和租赁两种，各占50%，即其采取轻重并举的发展模式。租赁物业的租赁年限有15、20、30和长期四种，相比商管企业的管理年限要长。较长的租约期有利于项目的长期稳定运营，但也意味着运营方将承担较大的经营风险。

　　但也需要关注到，轻资产战略获取存量项目后也将面临较大竞争，于王府井而言尤以华北地区最为明显。

　　以近期的王府井uptown奥莱项目为例，从区位条件来看，项目所处的南部区域，有着花乡奥莱、燕莎奥莱等同类型奥莱项目。虽然三者分属大兴区、丰台区、朝阳区，但就奥莱业态布局而言，相互之间的距离并不算远。

　　具体路程来看，王府井uptown奥莱与其他两个项目之间的距离不到12公里，自驾车程20分钟左右。这意味着将来项目入市后将面临来自同类项目的竞争。

来源：百度地图，观点指数整理

　　从整个北京市场来看，目前已有6座远郊奥莱，分别为八达岭奥莱、房山首创奥莱、燕莎奥莱、花乡奥莱、赛普瑞斯奥莱、赛特奥莱，上述项目位于北京东、南、北三个方位，上述的王府井uptown奥莱就位于北京城区南部，面对的市场竞争较为激烈。

　　此外品牌资源也是奥莱项目能否运营成功的关键，这方面观点指数认为王府井有一定优势。其目前已运营16家奥莱，具备一定的运营经验和品牌资源，此前运营百货的经验也能提供一定助力，但对比头部奥莱企业而言，还是有所欠缺。

数据来源：观点指数整理

　　据观点指数了解，目前头部奥莱项目品牌矩阵较完善，基本能提供奢侈、大众品牌等不同品牌，丰富度较高。对比之下，目前王府井奥莱项目的品牌以大众品牌为主，如旗下开业最早的燕莎奥莱，以零售业态为主，占比超过7成，但在相对高端品牌上的竞争力不强。

　　最后，存量改造项目的出新难度也较大，如最新的世界之花假日广场项目，此前具有体量巨大、规划不合理、品牌竞争力不强等问题，一定程度上给王府井增加了不少运营难度。

　　对于这类项目，观点指数认为，王府井或许可以在合理规划的基础上，打造多样化的品牌矩阵，并适度结合娱乐体验业态的配套设施，借此增加对消费者的吸引力。

　　来源：观点指数冯彩云

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