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除租金水平外，毛利率还与商管输出模式有关。
宝龙商业大部分项目采取委托管理模式进行输出，这种模式下，宝龙商业全权接管业主的商用物业，有较高自主权，但需承担较高的运营及人力成本，盈利空间有一定限制。
目前，宝龙商业旗下主要以宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地及宝龙星汇五个品牌对外输出，产品线较为多元。其中，宝龙广场是主力产品线，宝龙商业旗下过半项目均采取该产品线进行输出。
数据来源：企业公告，观点指数整理
出租率方面，主力产品线的宝龙广场出租率相对较低，最新出租率为91.90%。与之相对，华润万达生活和珠海万达商管旗下购物中心项目的最新平均出租率分别为96.4%、98.8%。
对于商管公司而言，宝龙商业目前项目出租率并不算太高。
观点指数认为，虽然宝龙商业毛利率和出租率维持在相对稳定水平，但对比其他上市商管企业，并不具备较大优势。未来，在守住毛利率和出租率的基础上，还需要通过其他方式提升在商管市场上的竞争力。
据观点指数观察，宝龙商业计划推动数字化体系建设，达到降本增效的效果。其中，会员体系被视作重要的运营标准，截止到2022年中期，宝龙商业会员总数达到560万，较2021年底提升约31%，实现大幅增长，其次会员消费占比超17%。
会员消费意味着稳定的消费客群，除推动会员数量增长外，消费粘性的增加也至关重要。
未来，宝龙商业更多需要考虑的是如何将庞大的会员资源转化为消费动力。
商管收入受市场影响增大
根据收费类型，宝龙商业对外输出的商业运营服务主要分为三部分，即市场研究及定位、商户招揽及筹备开幕服务、商业运营及管理服务和商业物业租赁收入。
其中收入占比最大的是商业运营及管理服务，该项业务2022上半年收入约8.54亿元，同比增加约21.4%，占总收入的67.5%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
据观点指数了解，该部分服务主要包括零售商业物业管理服务、租户管理及收租服务和其他增值服务，主要采取固定+佣金制的收入方式。佣金制主要会参考市场费率及同区竞争对手费率进行定价，比例上升说明收入受市场影响性增大，此外还与项目运营情况高度关联。
而市场研究及定位、商户招揽及筹备开幕服务的收入约为0.95亿元，同比减少约30.3%，占总收入约7.5%。该部分业务采取固定费用收取方式，以项目的品牌、规模及地点，以及项目招商运营的复杂程度等因素收取固定费用，比例下降说明固定收入比例下降。
最后是商业物业租赁服务，该部分收入约0.75亿元，同比下跌约26.3%，占总收入约5.9%。主要是向业主租赁购物街单位及商场，并分租予租户，以向租户收取的租金收入为主，下滑说明分租状况并不理想。
总体来看，宝龙商业以商业运营及管理服务为主要收入来源，观点指数认为，该部分业务增长可以依靠新项目增加，但现有项目的运营提升更为重要，企业可以通过提升运营项目业绩获得更多运营费用。
具体落地上，需要对不同类型项目采取合适的运营策略。一般情况下，市场上主要将商业项目分为3年以内的培育期项目、3-5年的发展期项目，以及5年以上的成熟期项目。
数据来源：公开资料，观点指数整理
据观点指数统计，宝龙商业运营项目中，5年以上的项目和3年以下的项目较多，占比分别达到48%和38%。因此，商业运营不仅需要巩固培育期项目的发展，还需要对相对老旧的项目进行调整更新，才能维持整体项目的运营质量。
不足3年的项目，一般硬件设施上能满足消费者需求，但可能在固定消费客源上有所欠缺，尚未走向稳定成熟。比起招商调整，运营者可通过多元场景打造和创新营销方式，以及人性化的会员服务等，与消费者建立密切联系，吸引更多客源。
5年以上甚至更久的项目，由于运营时间较长，通常会有结构不合理、功能不齐全、消费者印象固化等缺点，难以吸引和留住消费者。这类项目需要通过升级改造提升整体硬件实力，再通过调整业态结构，重新定位等方式，增强项目竞争力，更好地适应市场变化。
来源：观点网 冯彩云 共2页 上一页 [1] [2]
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