来源：观点网 冯彩云
作为港股市场第一家上市的轻资产商业运营服务商，宝龙商业至今已走过了三年历程。三年中，其引以为傲的商管业务发展得如何，是否交出了令市场满意的答卷？
观点指数将以宝龙商业的商管业务为重点，剖析其目前的业务发展情况。
可以发现，上市以来，宝龙商业虽有过快速增长阶段，但近年来步伐逐渐放慢，表现平平，此外资本市场较为看重的第三方独立性也未有明显改变。
虽然毛利率和出租率近年来还算平稳，但与同行相比并未具备明显优势。面对市场上众多竞争对手，未来仍需寻求突破。
从收入结构来看，以固定费用+佣金制收取为主的商业运营及管理服务占比较大，且不断提升，这也意味着其未来受市场因素影响将较大。
此外，鉴于宝龙商业在运营项目中开业不足3年和5年以上项目占比较大，未来新旧项目运营需要花费更多功夫。
整体而言，宝龙商业的商管业务各方面仍需提升，才能在商管舞台上继续跳舞。
轻资产与独立性的掣肘
作为以商管业务为主的轻资产输出企业，宝龙商业2022上半年商业运营服务收入约10.245亿元，同比增长8.7%，住宅物业管理服务收入约2.418亿元，同比增长5.9%。
从收入结构看，无论是收入占比或是增长幅度，商业运营服务显然都是宝龙商业最主要的业务。
截至2022上半年，宝龙商业已开业零售商业项目91个，已开业建筑面积约1020万平方米，已签约零售商业物业140个，合约建筑面积约1470万平方米，具备一定的商管规模。
但比起规模，增长性是衡量商管企业未来发展潜力的更重要因素。
从数据来看，2020年至2021上半年期间，宝龙商业获得较多签约项目，但2021下半年以来新增签约呈现减少趋势。
数据来源：企业公告，观点指数整理
2022上半年，宝龙商业仅新增4个签约项目，总面积60万平方米。与此同时，同行华润万象生活同期新增11个项目，签约面积约118万平方米，珠海万达商管期内则新增8个项目。
对比之下，宝龙商业规模增长稍微逊色，商管企业看重的高增长性表现并不突出。观点指数认为，这与目前市场上商管竞争加剧，以及本身独特性和竞争力不足有关。
一方面，随着越来越多企业采取轻资产商业模式，市场上可供选择增加，对于宝龙商业而言，意味着获取优质商管项目的难度逐渐增大。
另一方面，对比强劲的竞争对手，如华润万象生活、珠海万达商管等，宝龙商业并未具备较强的独特竞争力。
从项目区域分布来看，目前宝龙商业大部分项目和收入集中于长三角地区，这也是优势区域。2022上半年，长三角地区已开业项目面积达954万平方米，收入为7.27亿元，均占总开业面积和商业运营收入的7成左右。
数据来源：企业公告，观点指数整理
鉴于宝龙商业主要实行1+1+N战略，即主要布局长三角、大湾区和其他机会区域，预计该等区域分布结构将继续维持下去。
长三角经济发展、商业消费市场较为广阔，集中布局于此，项目的发展有一定保障。但与此同时，也存在集中布局带来的风险。
如2022年上半年上海等地疫情严重，对长三角商业发展无疑带来不利影响。反映在宝龙商业上，主要体现为开业项目和新增签约项目的减少。
据观点指数统计，宝龙商业2022年上半年仅开业了台州椒江宝龙城，下半年计划开业9个项目，但最终只实现了杭州科技城宝龙广场、厦门同安宝龙广场及厦门塘边宝龙广场3个项目开业，进展并不顺利。
其次，第三方独立性也是衡量商管公司发展质量的主要因素。
轻资产商管公司与重资产公司增长逻辑不同，发展初期，背靠母公司的商管企业能获取稳定项目来源，但随着后续发展，需要逐步摆脱对母公司的依赖。因为母公司能提供的资源有限，而且难以反映出企业的市场外拓能力。
因此，较强的第三方外拓能力，向市场谋增长，成为商管企业长久可持续发展的必备能力。
在起步期，宝龙商业依靠宝龙地产多年积累的商业资源，获得了不少商管项目。2019年末上市，在管面积就已经达到890万平方米，其中母公司贡献了绝大部分。
但需要注意到，虽然上市以来宝龙商业积极外拓独立第三方项目，但2021年底宝龙商业已开业的88个项目中，来自母公司宝龙地产的项目占比依然高达75%。
来源：企业公告，观点指数整理
此外，2022上半年的新签约项目中，来自母公司宝龙地产的项目也占比过半。可见，目前宝龙商业对宝龙地产依然有着较强的依赖。
不出彩的毛利率与出租率
虽然企业规模增长表现不够理想，但宝龙商业的毛利率维持较稳定水平。
从近两年数据看，基本保持在32%-36%，2022上半年最新毛利率为35.90%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
虽然毛利率较为稳定，但同时也要看到，宝龙商业对比华润万象生活、珠海万达商管还有一定差距，后两者最新毛利率分别达到了50.3%和48.9%。
观点指数认为，毛利率较低与整体租金水平偏低有关联，也与项目布局城市、运营水平等息息相关。宝龙商业大部分项目分布在长三角，但以三四线城市居多，对毛利率有一定影响。
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