大多人或许并不清楚“快时尚”三个字的准确定义，但提到它，总能在脑海里浮现出那几个硕大的服装品牌logo：H&M、ZARA或GAP，有时包括UNIQLO（优衣库）。
这当然是对的。依靠对最新高端时装设计的快速复制能力，过去三十余年间，以上述品牌为代表的快时尚巨头们总能将流行元素批量、迅速地供给于全球的年轻人，过程中，它们轻易地完成了资本累积，并实现全球化扩张。
全球零售业中，快时尚的贡献举足轻重。有统计数据表明，2020年，其全球市场产值达251亿美元，并将以21.9%的年复合增长率增长，到2030年，产值将达1920亿美元。
猛兽的另一面，却又是羸弱的。
近些年，笼罩在快时尚身上的关键词是撤店、缩减与退离，在拥有14亿人口的中国—— 一个曾被视为掘金地的超级市场，也是如此。
上个月，行业的焦点是H&M中国首店闭店；这个月，ZARA母公司Inditex集团旗下三大品牌Bershka、Pull&Bear和Stradivarius同时于月底关张。
新零售商业评论也观察到，在包括北京、上海、山东和江苏等省市在内的数十家GAP门店，近期正在集中关店清仓，大多因租约到期，品牌不再续约。
旧事物离开，按照常规的故事逻辑，取而代之的新事物应当箭在弦上。遗憾的是，市场正在形成一个中空地带。
尤其越来越多女性消费者觉察到，走入线下，再难买到合适的衣服，动辄数百上千的女装店内，价格与品质不成正比已是常态；转身入淘，则面临货不对板、预售期长等额外焦虑。而BM与UR等品牌的风靡，又撇不掉制造女性身材焦虑的非议。
大型快时尚品牌接连撤退，不止带来了消费者层面的迷惘，矛盾存在各处。
疫情当下，挣扎求生的商业地产们也在失去稳定的招商支柱。快时尚们过往占据的黄金铺位，曾在新消费火热时被新品牌们争抢，但新消费泡沫散去，如何抉择，又是一个艰难命题。
很遗憾，快时尚撤退后，还没找到一个能打的。
01
快时尚尴尬
三里屯路与工人体育场北路交汇的十字路口西北侧，矗立着国内著名的商业街区——北京三里屯太古里，一个年轻人与时尚弄潮儿集聚的中心。
太古里南区繁华，从西至东，H&M、阿迪达斯和优衣库，一字排开，曾占据了它外围最黄金的三大铺位，并分别成为地标性的存在。
眼下，优衣库腾挪至改造完成的太古里西区，升级成为北京首家全球旗舰店，阿迪达斯同样要升级，打造亚洲旗舰店，反而是其中传了多年要撤店的H&M，成了唯一不变的那个。
消费者的耐心似乎见顶。“H&M什么时候撤走，它不配留在那个位置。”“换成它家的COS也比现在好。”社交媒体上，有网友如是吐槽。
作为H&M在国内的第200家门店，这里一度被视为集团在中国市场发展的里程碑，2014年5月底开业时，还请到了当红歌手吴莫愁，热闹隆重。不到十年时间，却又成为“被嫌弃”的存在。
这个成立于1947年的瑞典时装品牌，进入21世纪后才选择进军亚洲市场，2007年，选址上海淮海中路651号，开设了国内首店。上个月，该店宣布正式撤店关闭，又被视为衰败的里程碑。
H&M当然只是一个行业的缩影。单最近，就有ZARA母公司Inditex集团旗下三大品牌Bershka、Pull&Bear和Stradivarius同时告别，将于7月份停止中国地区的运营。
分析普遍认为，快时尚的颓败主要归因于电商崛起和消费者心态变化。
一方面，网购的发达使得人们再难走进线下，而电商平台能够提供更多物美价廉的服饰品，快时尚不再是必须；另一方面，从90后开始，到如今的00一代，年轻人愈发追求品质和个性化需求，快时尚看起来不再“性感”。
自然，其中各家也有各自的问题，如H&M涉“新疆棉”事件，引发消费者抵制潮，ZARA母公司重新归置产品线，以期转型。
由此，回到三里屯太古里的黄金铺位：
当消费者主动“抛弃”、甚至想三里屯所想、直接去H&M化，是一道关乎调性的是非题。
近些年，商业地产的核心命题是转型，在三里屯，是如何高端化。
太古里官方口径中，这里目标成为“顶尖奢侈品全球旗舰店集群”，在优衣库转至西区后，其原址——该片区的门面大楼被Gentle Monster接手，一家来自韩国的高端潮流眼镜品牌，在上海淮海中路，它拥有一间超3000平米的旗舰店。
有意思的是，北京冬奥会期间，大楼的外墙一度被安踏广告承包，甚至请来了代言人谷爱凌亮相站台，还引发猜测，或是安踏大手笔拿下，但观点相左的人们笃定：“安踏还不够格。”
老派与低端，品牌最怕的桎梏。
02
商业地产无奈
不是每一块地皮都有北京三里屯的好命。
“北上广深可能不适用，但在其他城市，H&M、ZARA这些，都是各个商场非常想要的。”王寒（化名）告诉新零售商业评论，她供职于西安一处商业地产招商部，疫情当下，合作难谈，最近的工作便是频繁拜访意向品牌。
王寒补充，对一般的商业地产来说，大型快时尚品牌是“最能带客流的”，收益反而不是首要考量因素。据她了解，去年，西安熙地港（City On）谈成的一单大生意，就是与ZARA一口气签下16年的合约，且合约期内租金不变。
通常情况下，商场内入驻的品牌被分为两类，一种是流量型，快时尚和餐饮是最典型的两个类别，承担聚拢人气的作用；一种为租金型，顾名思义，是向商场贡献营收的“大户”，集中于美妆和品牌女装，也是外界公认溢价很高的品类。
品牌与商场的合同大多一签三年，为保障业绩，也或是一定的激励手段，前者会面临一定的合约期内淘汰制，即未达营业额预期，会被商场“清退”。
快时尚们显然不必担忧这个问题。
一名商业地产选址顾问告诉新零售商业评论，对于购物中心来说，ZARA、H&M等快时尚品牌通常占据着黄金铺位，即商场一层，也是最能定商场调性的地方，因此，招商会倾向于一线奢侈品或轻奢品牌。快时尚尽管价格相对低廉，但因为是大型跨国集团品牌，仍符合“守调性”的需求。
毫无疑问，快时尚汹涌的撤店潮，均是自身业绩压力和战略定位使然。
但撤退潮之后，快时尚们为市场留下了一个亟待解决的问题：谁来消化这些黄金铺位？
严格地说，一处商业地产中，快时尚为代表的品牌为主力店型，相同定位的还有丝芙兰（SEPHORA）等，如今，因为全球业绩下滑、转型等需求，快时尚大批撤退，丝芙兰们也受困于此，开店额度缩减，很难增新，商业地产们，面临一个行业层面的棘手问题：招商。
招什么商？
王寒最近的烦恼是筛选新的消费品牌。从体量和知名度上来说，她所服务的购物中心在西安当地属于前列，随着北上广深市场的饱和，新消费品牌扩张外溢，已经能承接不少头部新品牌，但对于该商场来说，更希望谈下“首店”。
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