1在过去的十年里，美国购物中心呈现两极分化状态。
2更好的商场业主始终在寻找新的租户，以带来新的购物者。
3而苦苦挣扎的购物中心预计最终会变得陷入空置状态，或者转为他用。
据外媒报道，如今，在美国最高档的商场里，购物者似乎什么都做，而不再仅仅限于仔细品味服装。消费者可以在纽约花园城Simon Property Group的罗斯福球场(Roosevelt Field)打暗光迷你高尔夫，在弗吉尼亚州Macerich‘s Tysons Corner Center的户外广场观看音乐会，还可以去洛杉矶Unibaal-Rodamco-Westfield世纪城的Equinox健身房。
这与销售效率(每平方米销售额)较低的购物中心截然不同。例如，近年来，从J.C.Penney到西尔斯(Sears)等零售商都离开了佐治亚州梅肯的梅肯购物中心(Macon Mall)，使得该中心几乎没有全国性的服装连锁店。餐厅的供应也很有限，只有中餐、熟食店和OLE Times乡村自助餐。
在过去的十年里，随着更多消费者将购物行为从实体店转移到亚马逊网站上，美国购物中心呈现出两极分化趋势。RadioShack、Toys R Us和西尔斯等相继破产。与此同时，由于零售商寻求削减成本，数以万计的商店采用停电等被迫举措。
这对美国的购物中心产生了持久的、在某些情况下甚至是致命的影响。虽然地区性和超地区性购物中心的空置率在金融危机后的几年里有所下降，但自2017年以来再次上升。地区性和超地区性购物中心通常至少有3.7万平方米的可租赁面积和两个主要租户。穆迪分析公司的数据显示，今年第三季度的空置率为9.4%，高于两年前的8.3%。
空置率有所上升，店铺租赁增长缓慢
购物中心所有者Taubman首席运营官比尔·陶布曼(Bill Taubman)说：“在过去的十年里，我们已经看到最好的购物中心价值提升和改进，而其他卖场的处境都在大幅恶化。好的卖场表现更好，不好的卖场处境更糟。”
“原始门户”
在2010年，购物中心通常是青少年周末前往的目的地，父母会在假日前几个小时寻找礼物。与此同时，这些也是很酷的地方，可以随便吃点儿东西，看看你最喜欢的商店促销情况。也许，有时候，下班后也可以去商场看场电影。陶布曼说：“在谷歌之前，购物中心是最初的门户。这是你收集品牌产品的地方，你可以在里面进行搜索。”
从那时起，电子商务的崛起推动零售商缩小了他们的实体店，更多的商品可以在网上购买。咨询公司A.T. Kearney的一项分析显示，电子商务销售额占美国零售总额的比例已从2010年的约6%增长至2019年的约12%。据预测，到2030年，这一比例将跃升至32%，即占美国零售总额的三分之一。
电子商务增长趋势
在“大衰退”之前的一段时间，公司似乎会因为开设更多门店而获得更大回报。零售商经营的门店数量被视为成功的标志，无论是好是坏。而拥有廉价土地的房地产开发商正在建设大量新的开发项目，以供零售商建设商场。对于零售商来说，很难对商场里闪闪发光的新店说“不”。
然而，当经济增长减缓，消费者在2008年和2009年勒紧钱包时，这种增长开始放缓了。但在2010年，负面情绪在很大程度上有所缓解，人们再次外出购物。
商业地产服务公司仲量联行(JLL)零售团队总裁兼首席执行官格雷格·马洛尼(Greg Maloney)说：“2010年是个非常好的年份，我想说，每个人都开始对自己感觉好点儿了。”
不过，很明显，人们不再在相同的地方购物。苹果iPhone在2007年首次上架，它让人们更容易上网，因此人们也越来越多地绕过实体店，坐在家里就能购物。
或者在商店里使用自己的设备寻找心仪的产品，然后以更便宜的价格在网上购买。而那些走出衰退、钱包更紧的消费者选择了沃尔玛(Walmart)、塔吉特(Target)和TJ Maxx等折扣店。他们不再像以前那样去传统的商场了。
购物中心运营商真正的困境出现在2015年和2016年左右，当时百货商店运营商的挣扎变得越来越明显。长期以来，梅西百货(Macy‘s)和西尔斯等零售商始终被认为是商场的主要租户，周围充斥着Victoria’s Secret、Sbarro pizza、Auntie Anne椒盐卷饼和Build A Bear Workshops等。长期以来，百货商场一直肩负着驾驭客流和从外部吸引购物者的任务，他们的标识就贴在商场的外面。
马洛尼说：“当百货商店的销售额开始下降时，其反应就不够快了。人们开始说：‘我再也不需要去商场了。’很多人都看到这种情况正在发生，但我们真的无能为力。”
2016年8月，梅西百货宣布关闭100家门店，希望扭转业绩不佳的局面。J.C.Penney在2017年2月表示，随着销售额继续下降，该公司在春季关闭多达140家门店，约占公司门店总数的14%。西尔斯的麻烦也在加剧。这是对该行业和购物中心的三次巨大打击。分析人士说，这正是围绕“零售业末日”的传言开始积聚的时候。
商场所有者Preit首席执行官乔·科拉迪诺(Joe Coradino)说：“我仿佛觉得梅西百货关闭门店的声明就发生在昨天一样。我们都得出结论，商场需要不同于以往的东西。回顾过去十年，我们似乎再也看不到祖母买衣服的那类购物中心。”
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