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11月中旬，龙湖商业在北京的第四座天街——长安天街落地。五年四座，龙湖在北京的商业布局正在加速。
2019年是龙湖商业提速发展的一年，在今年龙湖谢忱晚宴上，龙湖商业副总裁李楠曾表示：今年将有10座商业项目开业。作为商业三大产品之一的天街系，几乎成了龙湖商业的代名词。
龙湖天街系列进入北京的时间并不早，其首个天街落地北京已是2014年。当年，龙湖首个天街系——长楹天街开业，身处当时还是商业“不毛之地”的常营地区，经历一番调整改造以及周边地区的跟随发展，目前已经成为现今京城高客流购物场所。
那么，高客流背后有着怎样的运营逻辑？超大体量的业态配比如何搭配?本期乐居财经探访龙湖在北京首个天街系购物中心——长楹天街，细看天街在北京的成长。
地铁上盖交通方便，东西两区跨度较长
地产与商业配套相结合的方式，是龙湖天街初进北京的形态。作为龙湖·长楹天街项目的商业生活配套，长楹天街的服务群体圈定在项目周边区域，住宅项目的选址比较注重交通，搭配住宅的商业沾了不少光。
长楹天街坐落在朝阳北路上，周边有城铁八通线、朝阳路、朝阳北路、京通快速、姚家园路五大交通主干线,并且与地铁6号线常营站无缝连接。从常营站E口出来直接进入长楹天街的B2层，该层以餐饮为主，不过其中多是小众品牌，空闲的中庭也多利用起来，拥挤中显得热闹。
长楹天街购物中心整体分为东区和西区，地下两层，地上五层，B1-B2主要以餐饮与永辉超市为主力,1-2层以服装、零售为主，3-5层以儿童业态、餐饮、影院为主。规划之初东区定位家庭、成熟女装，西区定位为时尚、潮流，两区通过空中连廊形成连接，以便业态相互补充。
非周末的时间段来到长楹天街，客流量不低，多以25-40岁的年轻消费群体为主，尤其是餐饮楼层明显多于服装、零售楼层，不过受东西区长距离间隔影响，加上宽敞的过道，人流量看上去显得较稀少。
一位资深商业人士认为：“一般而言，购物中心的单层面积不宜过大，否则会减弱消费者挖掘和探寻新品牌的动力和需求，将逛街的随机消费变为目的性消费，而随机消费是购物中心消费行为的重要特点之一。”
睿意德创始人张家鹏在接受媒体采访时，也曾分享一个有趣的现象：城市中心的购物中心，往往是低频和目的性强;反之，社区购物中心却成为高频随机的消费场所。
随着生活方式的改变，消费需求也在不断发生变化。在互联网消费普及的当下，购物中心的“购物”需求有所减弱，“游逛”需求逐渐突出。购物中心的可逛性很大程度上决定了消费者的购买力，消费者多是在无目的、无计划的游逛中产生的交易行为。
“定位区域型购物中心的长楹天街，需要高频的随机消费带动，以此推动从新用户到老顾客的迭代消费。”业内人士表示。
餐饮业态占比高，成导流利器
民以食为天。餐饮因其高频、日常的属性，成为各大购物中心发展体验类消费的重要目标，也是购物中心引客导流的较好业态。
长楹天街更是将餐饮放至首位，开业之初就设置了全北京购物中心中最大的餐饮区域。据了解，拥有27万平方米大体量的长楹天街，餐饮业态占比近1/3，吸纳超过130家知名餐饮品牌。
的确，餐饮业态集中的4—5层客流量明显较大，即使在非周末部分品牌餐饮也是客座满堂。相较之下，以服装、零售业态为主的一二层就显得有些冷清。
众所周知，餐饮业态虽是引流“利器”，但并非租金收入贡献的强者。“较低的客单价很难应付高额的租金水平，一些吸客力强的餐饮品牌甚至受到各购物中心的疯抢，有些甚至不惜零租金引入。所以餐饮能支付的租金水平有限，也就自然被划归到低租业态。”一位熟悉餐饮的业内人士表示。
根据龙湖集团2019年上半年的财报，北京长楹天街的租金收入增速可观，出租率持平的基础上，租金收入同比增长27.4%，仅次于重庆时代天街，似乎“餐饮低租”有些不成立。 共2页 [1] [2] 下一页 关注公号：redshcom 关注更多: 龙湖 |
