观点地产新媒体：您长期有在菲律宾工作，菲律宾商业地产市场跟中国有什么不一样？
陈森原：菲律宾市场是非常年轻的，然后在这种年轻的情况下，其实呈现了非常多的发展机会，这一点是菲律宾市场的优势所在。
但是对中国来说，有一个非常突出的特色，是它的技术融合、技术的发展非常快，市场的更迭、市场对产品体验的淘汰率非常快。
可能这是中国市场的特点、压力，但也是我们突出自己、表现自己的机会和机遇。
早期人们会觉得中国的购物中心，在世界上并不是一个多么领先的地位。但是现在中国购物中心的发展速度，包括市场的淘汰率和各种业态、各种体验形式的迭代，已经可以说是世界上最受瞩目的一个国家，在这个行业来说。
就商业地产的飞跃发展而言，世界上已经没有任何国家或区域，可以跟中国相比拟。
不管是伦敦、纽约、东京，以前都是中国过去那边学习，去看好的东西，引进一些理念。现在已经不是这种状况，是倒过来，是他们来我们这边看创新的业态、创新的街区，或者我们在购物中心诞生新的内容、或理念。
观点地产新媒体：公司创始人是在零售方面很有名的，现在我们在商业地产方面也与线上线下追求更紧密的结合，对于新零售和商业地产的结合，您怎么看？
陈森原：首先零售是存在于我们的DNA基因中，因为我们1958年就开设第一家鞋庄，创始人施至成先生从那时候开始就进入零售行业。
不管到现在发展到了银行、酒店、会展、旅游，甚至购物中心，这么多的行业里，但始终是以零售起家的，基因里面始终是带着零售的。也就是说，不管走到哪一个行业，零售是我们不变的基因。
新零售和商业地产的影响和关系，我们是做零售起家的，我们当然可以很好的结合这两者，去发展我们的购物中心。
施至成先生本身就是一个创新之父，他就是我们的灵感之父，他在上世纪50年代的时候，在菲律宾他是第一个开设带有空调的鞋庄，当时没有哪一家店铺是有空调的。
然后他也是第一个在中午开放服务的一个商人，当时在菲律宾也是没有人做到这一点的。他始终把创新和服务顾客摆在他做生意的关键点，作为取胜的关键。
我们的取胜之处就在于，我们不是别人在做我们才做，而是早就已经预见到了，已经早就想到这一点了，然后在大家行动之前，其实已经在调整自己，这就是我们说的创新和服务顾客。
很多购物中心觉得因为有线上冲击之后，才开始去变。但是在SM不是说因为受到冲击才去变，是主动的、自发的、前瞻性的，2005年就开始。
那时候2005年根本就没有所谓的线上冲击，淘宝起步不久，更没有天猫的诞生；改变由我们的DNA焕发出来，我们会从顾客的需求角度给到顾客最大的便利、方便和优质的服务。
我们在菲律宾的购物中心，也影响到了我们中国的所有购物中心，我们是一个服务导向型的购物中心。
所以在我们的购物中心里的生活体验类的业态是很特别的，比如说在我们的菲律宾的商场里会有教堂，你可以在里面做礼拜，也可以在里面续你的护照、驾照，在里面也有很多的生活服务中心，可以在里面做Spa、美容、瑜伽等等。
观点地产新媒体：中国的商业地产以后会是一个怎么样的发展趋势？
陈森原：现在讲到中国商业地产，或者讲到购物中心这个行业，很多人会提到电商，提到线上的冲击，但其实这已经是早两年的说法了。
现在大家更多说的是线上和线下的融合，甚至已经有很多线上的品牌已经在线下开店了，反倒走到线下来了。现在已经不再是线上冲击线下的时代，而反倒是线下在反击的时代了。
在这样一个变化和发展的过程中，最重要的就是倾听顾客的需求，还有我们此前一直在做的服务顾客的理念，包括现在在做的从简单的购物中心做到顾客来体验生活方式的场所，也是我们在应对这种冲击的一个反击。
另外，购物中心这个行业是不会消亡的。可能有很多人会提到在其他一些国家甚至是在中国的某一些地区的很多零售商店破产了、倒闭了，很多人就觉得行业寒冬来了，或者说这个行业发展不好了。
但其实不是这样的，行业永远都在，但只是为了有准备的人而在，可能淘汰的是那些不适应发展甚至不去变革自己、改革自己的这部分人，而不是我们这些一直在革新、一直在持续地服务顾客、一直在跟进顾客的需求的公司。
我们这样的公司、这样的企业是不会被淘汰的，这是我们的自信所在。
观点地产新媒体：SM现在在全球的布局的情况是怎么样的？
陈森原：SM在菲律宾目前已经有79家购物中心了，在菲律宾是一个大规模的、强劲发展的企业。可能在中国相对来说，我们发展的步伐可能会稍微显得慢一点，因为我们2001年在开了厦门一期，一直到2005年才在晋江开了第二家SM城市广场，这中间间隔了四年。
但是我们不是在简单地快速到每个地方去复制项目，而是在进入这个地区、这个市场之前，要充分地了解这个地区的情况、这个地区的顾客。在这样充分的研究之下，才能决定这个地区是否有发展潜力，是否作好了准备进入这个地区。
我们是选择了这个城市，就会跟这个城市一起发展、一起繁荣。Grow with it，我们的经营战略叫做“择一城而永续经营”，不是圈钱了就走，是跟这个社区、跟这个城市紧密联结在一起的。
这要求我们提前要做好一切的准备，所以我们的步伐不是慢，而是坚定。也就是像我们所提出的“Slow but sure”，我们的步伐也许显得比较慢，但是每一步都是坚定不移的。
观点地产新媒体：现在很多房企做商业项目速度都会比较快，也倾向于赚快钱，您是怎么看的？
陈森原：可能很多房企会去做购物中心的买卖，但是我们这个购物中心不是房企住宅项目的一个配建、一个配套，是专注在做购物中心，身份就不同了。
其实这跟发展战略也是一样的，我们寻找的是发展的潜力和发展的机会，而不是在找一个赚快钱的机会。
观点地产新媒体：公司在二三线城市做商业比较多，而大部分是在偏郊区的地方，这方面是怎么考虑的？
陈森原：我们进入的城市，比如淄博，可能大家觉得是人口流出城市，但是他们现在也在改变。因为鼓励政策陆续在出台了，污染空气开始变好了，这是政府做出的动作。最起码政策有这种导向。
我们对当地城市的发展能起到一个带动作用，没有这些牌子没关系，我们可以请进去，慢慢地这些城市的市民会感受到原来商业是这样子的，是这样的购物习惯的，慢慢开始发展商业经济，厦门也是这样起来的。
我觉得我们只是站在历史的这个时间点来做这个事情，但是如果把它放到历史长河里去，可能过了二十年再讨论这个问题就不一样了。
说实话，现在很多购物中心类型的公司开始往三四线城市去下沉的时候，同样会面临这样的问题，就是机会和挑战。
有些品牌可能在进入这个市场的时候会有很多斟酌，消费者很多理念还需要培养，这都有个过程。但这就是我们的决策，愿意作为这个区域、这个发展中城市的一个先驱，带来很多生活的体验和创新的服务。
你愿意跟城市一起成长，培养了忠诚度，回报就是：长期的忠诚度会滋养你，然后可以有机会在这么大的地方不断地规划自己。
（来源：观点地产网 许淑敏 ）
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