没开始采访之前，我们便已好奇，这位在菲律宾炙手可热的网红明星经理人，现实中会是怎样一个人？
说来凑巧，陈森原常驻菲律宾办公，这次恰好碰上了SM厦门城市广场与SM新生活广场的圣诞季亮灯活动，我们有了与他面对面对话的机会。
于是采访地点敲定在SM中国总部的厦门办公室，这里是SM布局中国的第一站。也正是这里，让SM成为最早将“购物、美食、休闲、娱乐多业态、一站式”购物中心引入中国的企业之一。
采访时间提前了半个小时，陈森原已在会议室等着我们。一身休闲正装，白衬衫搭配黑西裤，大抵与国内企业领导人并无二致，或许多了几分特有的英气。
工作人员告诉我们，陈森原一贯的做事风格，就是按时、绝不拖延。
零售是不变的基因
在SM任职近22年，陈森原也深受创始人菲律宾“零售之父”施至成的影响，将零售融合于购物中心的基因中。
上世纪50年代，施至成在菲律宾开设第一个带有空调的鞋庄，同时也是首个在中午开放服务的商人。这位创始人从一家卖鞋的小门店开始，将SM发展成拥有全球超级大型购物中心的东南亚最大综合性地产开发商之一。
零售是SM的起源所在，而后才渐渐过渡为涵盖商业地产开发、购物中心运营、住宅开发、会展酒店的综合地产业态。
作为SM全球购物中心的首席运营官，陈森原也强调：“零售是我们不变的基因，我们是做零售起家的，当然可以很好的结合零售，包括现在的新零售，去发展好我们的购物中心。”
早在电商冲击前的2005年，SM就开始调整其购物中心的餐饮业态比例，至今，总部规定餐饮的比例要占到购物中心的30-35%。
陈森原解释：“SM不是说因为受到冲击才去变，是主动的、自发的而且前瞻性的改变。2005年就开始，那时候根本谈不上所谓的线上冲击，淘宝起步不久，更没有天猫的诞生；改变由我们的DNA焕发出来，我们会从顾客的需求角度，给到顾客最大的便利和优质的服务。”
事实上，从2010至今，中国购物中心进入充分竞争阶段，大量项目上马，呈现短兵相接的景象，同时还面临电商飞速发展的挑战。
对此陈森原认为，中国购物中心自我革新提速、业态更迭周期缩短，特别是一线城市的购物中心存量不少。此外，体验业态占比持续走高，营销活动“社交传播”、“情感诉求”的属性也在不断增强。
他表示，新零售带来的挑战，将助推商业地产回归、强化其核心竞争力，即“其不可替代的体验和服务”。
转而提及自己的导师施至成，陈森原颇为自豪。“施至成先生同时是一个创新之父，始终把创新和服务顾客摆在他做生意的关键点，作为取胜的关键。”
施至成曾经手把手地教过陈森原，从细节到宏观都给了他很多指导，并告诉他，“你永远都不要停止创新”。
也正因如此，SM购物中心坚持着独特的商业法则，强调“回归服务本质”、顾客站位，提供对位、独特的体验。
大本营处于菲律宾，然而菲律宾的商业市场与中国市场并不尽相同。陈森原分析了菲律宾与中国商业市场的不同：“菲律宾的年龄中位数24岁，是一个很年轻的市场，而中国的年龄中位数是35岁左右，相对来说对于市场的需求是比较成熟的。”
在中国，SM并不照搬菲律宾模式，而是运营独有的商业模式，着重采取的是“只租不售、统一管理”的轻资产模式。
同时，也延续着SM的“永续经营”。每个项目从选址、开发到运营，都以可持续为出发点。陈森原说道，“落地一城，扎根一城”。
纵观SM中国的选址，都是发展中的城市，而非高度发达的城市，陈森原透露：“我们会通过了解政府的长远规划与实地考察评估，发掘出具有发展前景的投资项目。”
SM中国十分强调，项目投用后，顾客服务可以延续一代又一代。从SM中国7城8个运营中的项目可以窥见，这些项目都异常强调与当地文化融入、对当地需求的满足，特别是与当地人民深度的情感联结。
除此之外，SM中国的项目每10年都会进行大规模整体翻新升级。目前，开业超过10年的SM厦门城市广场、SM泉州晋江国际广场、SM成都成华城市广场都已完成全面翻新。
Slow But Sure
SM进入中国18年，布局10个项目，一直坚持着自己的稳健风格。然而在此速度之下，更多人疑问的是，为何不加速扩张呢？
据了解，SM已在厦门、晋江、成都、苏州、重庆、淄博、天津、扬州等8个城市投资购物中心项目，其中7城运营中项目的总建筑面积超150万平方米。
“真正做商业，不是卖房子，三、五年建完、卖了了事。每一个项目都要规划30年、50年……不断推动区域升级。”提及规划，陈森原略为激动。
陈森原称，相较于一线城市的竞争激烈，SM中国更倾向选择二三线城市中具有发展潜力的区域，成为区域的先驱，拉动城市的商业发展，与这个城市共同成长，成为“城中城”。
他以SM在厦门的发展举例：“20世纪90年代选址时，SM厦门城市广场所在之处还只是荒芜的农田，但在2001年开业后的短短几年，项目所在地迅速发展成为厦门的商业中心。”
据陈森原介绍，SM厦门综合体整体分为四期开发和投用，将以空中连廊的方式整体打通，构建一个集购物、美食、休闲、娱乐、商务为一体的超级城市综合体。
目前，SM厦门三期正在地下室施工阶段，预计今年年底出地面，2021年竣工并完成验收。厦门三期计划引入高端星级酒店、更多的潮流品牌，以及概念健身房、家居馆、亲子互动等各种体验类业态。
规划中的第四期项目，未来将为厦门综合体进一步新添商务办公功能。
在综合体的建造上，SM也是佼佼者。亚洲最大的综合体之一，SM亚洲商城综合体就是一个典型范例。它集商务、购物、休闲、居住于一体，是国际演出、大型活动钟爱的平台。到现在，SM亚洲商城仍在持续扩建中，总建筑面积将可达到67万平方米，其中可出租面积超过23万平方米。
陈森原进而表示：“这体现出了我们的战略优势所在，因为选择的是有发展潜力的三四线城市。相对来说，这些城市因为是待发展的，所以地价等各种成本都是相对来说比较低廉的。我们又是作为开拓者的角色，在进入市场发展之后，还收获了市场的忠诚度。同时，我们已经是这个地区的领头企业。”
“这也跟拿地策略有关，你地拿得更大，你才有无限的可能。”他续称。
在收益与成本的平衡上，他解释：采用这样的战略发展方式，反倒是收益大于成本，而不是说在努力平衡成本和收益之间的关系。
他同时提出，SM的购物中心不是房企住宅项目的一个配建、一个配套，“我们是专注在做购物中心的，身份就不同了”。
SM中国寻找的是发展的潜力和发展的机会，而不是在找一个赚快钱的机会。“我们的经营不是简简单单地进来、走、进来、走，一旦选择了这个城市，我们就会跟城市一起繁荣。”陈森原再次强调。
“Slow but sure，我们的步伐也许显得比较慢，但是每一步走下去都是坚定不移的。”陈森原同样坚定地说道。
以下为观点地产新媒体对SM购物中心首席运营官陈森原先生的专访实录：
观点地产新媒体：面对复杂的外部环境和政策变化，中国商业地产的发展会受到什么影响？
陈森原：面对现在比较复杂的外部环境和政策变化，虽然挑战是存在的，但是我们认为机会还是大于挑战的。
中国是一个消费不断升级的国家，消费已经成为市场经济发展的强大驱动力之一，在这个情况下，中国又有着全球数一数二的人口数量，人口数量庞大。
在这种情况下，虽然可能在一二线城市的商业地产环境趋于饱和的，竞争非常激烈，但是这也促使我们这个行业或从业者会去到外部寻求发展的机会，大家会想着在三四线城市、甚至是四五线城市，是不是有更多的发展机会。
所以在这个情况下，竞争激烈的情况下，反倒催生了更多的机遇。
观点地产新媒体：现在很多的海外和国内资本都在关注商业地产领域，大宗交易频现，为什么这些资本会青睐商业地产？
陈森原：这有一个很重要的前提，就是因为中国在整个亚洲包括全世界，都是非常受关注的市场，因为前面已经提到了，包括政策、人口、发展环境，都是全球关注的重点。
在这种情况下，即使已经有了很多大宗交易，但是我们认为这只是一个开始，目前中国的城市化其实进展只有50%，也就是说还有另外一半的地区，还是处在待发展的状态。
我们相信越来越多的资本家、越来越多的资本非常关注待发展的区域，也是在寻求各种机会来进入。
当然，这也是一个中国的商业市场在慢慢走向成熟的标准。
共2页 [1] [2] 下一页
关注公号：redshcom 关注更多: SM
