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折中玩法
三条腿大悦城：管理输出+合作开发+基金模式
自2008年西单大悦城开业以来，大悦城商业一向以“慢”示人，11年过去拥有11个项目。
不过在今年4月，大悦城副总姚长林表示未来3-5年持有性项目将超过50个，大悦城为何有如此底气，不得不提及2016年10月，大悦城地产发布的“大资管”计划。
这个计划中，大悦城地产宣布由开发运营商转型为资产管理商，分为三种类型扩张规模：
一、管理输出
主要针对在建在施项目，大悦城不承担或承担一小部分成本费用，但整个项目是由大悦城全程参与把握。自2016年至今，大悦城已拥有天津和平大悦城、昆明螺蛳湾大悦城及贵阳大悦城三个管理输出项目。
其中在与昆明螺蛳湾中心的合作模式上，大悦城派驻商业地产管理核心团队，从规划设计开发、品牌招商到运营管理全程参与该项目的前期开发和后期管理，一路收费。
二、合作开发
针对未来升值潜力较大的新建项目，尤其是综合体，选择合作伙伴共同开发。对于项目合作，大悦城对合作项目也有要求：
1、地域上：核心城市、核心区域的核心项目;
2、体量上，8万~15万平方米的体量;
3、客群规模：30万~50万周边客群;
4、合作伙伴：具有一定知名度、经营能力和行业经验也在考虑之列。
三、基金管理
因为新项目建设期为3年，但改造只需1年，大悦城想利用并购基金专注改造存量物业。
显而易见，利用基金改造存量物业一可轻盈扩规模，而可同时享有资本管理和商业运营管理两项收益，规避销售市场的风险波动。
具体资本操作上，大悦城是当之无愧的凯德中国学徒，大悦城根据不同项目，以及运作基金的不同，目前共有3支基金。
资料来源：公司公告、中信建投 明源地产研究院制表
这类基金管理型项目中，大悦城地产是基金的投资者，也是基金的管理者，掌握着基金投资的方向，负责项目运营管理，其收益分为：基金投资增值收益+项目运营管理费+基金管理费。
从上面可以看出，大悦城步步紧跟凯德的基金模式，但是距凯德的成熟模式仍有距离。
最大的一点在于凯德模式是一个闭环，有REITs这一途径退出，提前获取现金流。而内地的公募REITs何时放开仍是一个未知数，所以大悦城在此之前能做的就是提升其资产自身质量，提高项目投资回报率，为后期退出做足准备。
可能也正是这个原因，大悦城的轻资产是三条腿走路，并非孤注一掷于基金模式。
其次过去十几年是购物中心出现的井喷期，凯德利用其低融资成本，火热的市场行情，发展迅猛，但是大悦城面对的市场进入存量时代，也可能因此并购基金成为大悦城的主要基金计划。
小结
因资本环境、市场环境和国内商业运营商的运营实力等因素，凯德玩法于国内商业地产运营商来言，没法完全照搬。而万达模式有其自身的运行逻辑，拥有强有力的自有品牌优势以及超强的建造效率和执行力，你可能看得懂，但比较难学会。综合而言，大悦城的模式倒是一个折中易学玩法。
但是不管哪一种轻资产玩法，商业地产玩家必须清楚，做好轻资产的前提是重资产做得好。重资产的运营过程中，打磨自身的项目选址能力、建筑设计能力、工程建造效率、运营管理及资本运作能力等产业链能力。
此外即便国内公募REITs放开，也不能视作万能的灵药，最终还得看底层资产的质量。要是达不到一定的回报率水平，即便REITs出来你家资产也发不了，因为没有人投。所以你必须让自己的资产产生一定的吸引力，这样才能被公募掉。
最后轻资产化并非是把压力甩给别人，如果企业总想着轻资产就是把自己的压力，让别人来抗，别人赚钱，自己跟着赚，别人赔钱，自己不赔或少赔，是个一本万利的好法子，恐怕也很难走得远。
所以综合来说当你具备了其中一种能力比如运营或者资本能力，或者完全具备全产业链能力，轻资产操作才会如鱼得水。
（来源：明源地产研究院） 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
