“这是个非常奇葩的现象。 电影票不算便宜，尤其和工资比起来。 但是电影不赚钱，钱都被院线拿走了。
院线也不赚钱，钱都交租金了。商业地产租给电影院也不赚钱，是为了吸引客流赚别的店的租金。但整体租金也不赚钱，主要还是靠形成商业圈导致地段升值，赚周边住宅地产的钱。奇葩不奇葩？”——前几天有分析师在某社交平台如是说道。
这位分析师说出了一个有趣的观点，影城和商业地产不仅仅是引流关系，在电影和实体经济皆处于寒冬期的今天，影城的发展和扩张同样离不开地产业。
一个有趣又矛盾的现象，虽然如万达电影中报所述，单银幕产出下滑，但是万达电影的影城扩张之路还在继续。
而且，今年5月万达电影还申请发行40亿元可转换债券，其中31.9亿元用来建造影城，计划在2019年到2021年这三年间新建159家影城。 根据拓普数据统计，万达院线仅上半年开业影院数就达到了31家。
其实不止是万达院线，上半年全国新开影院数量达697家，远超过关停影院数量。 尽管春节档有《流浪地球》填补了40亿票房的空缺，7月又有《哪吒》的异军突起，但纵观今年前7个月，观影人次下降、票房同比倒退，已经成为不争的事实。 电影市场处于寒冬期却仍然没有阻止大家建设影院的步伐，这是为何呢？
死扛的影院行业扩张为何？
以一线城市北京市为例，根据拓普电影智库提供的数据，今年截至7月31日共有13家影城开业，包含中影系、万达系、大地系等，有8家也即超过一半的影城具有激光厅或巨幕厅等特效影厅。
但无一例外，这13家影院都开设在商业中心内，而且超过一半比例，影院所在购物中心是近三年内发生过整改的或是新开业的商城。
一边是影院在主动扩张，一边是商业中心主动引进影院打造商业娱乐综合体，这使得影城和商业中心成为形影不离的一体。
各院线或者影投的扩张固然有跑马圈地的原因，比如万达院线已经是行业TOP1了，2017年和2018年，其票房全国占比分别为13.1%和13.7%，而今年截至当前，其全国票房占比为14.7%，较去年提高了1个百分点。
在行业增速放缓后，尤其是星美的倒闭加速了影院的并购与整合，也加速了行业向头部公司的聚集效应，万达院线的扩张也是为了提升其市场覆盖率和占有率，提高其年营业收入。
去年12月，国家电影局下发了一道电影市场指导意见，为了让更多的民间资本进入行业，放开了院线牌照的管制。
这让博纳影业和中影信达影管拿到新一批院线牌照，而像苏宁和红星美凯龙这些有地产背景的公司也在加速建设新影城，为了可以在合适的时间点拿下院线牌照。
面对分蛋糕的竞争者，万达电影选择继续扩张，来巩固自己的行业地位。
但是对比万达电影和金逸影视2018年的年报，有一个共性，两家票房收入的毛利率都仅仅略高于10%，卖品收入和广告收入的毛利率却高达50%-60%，其中金逸影视的广告收入毛利率甚至为99.48%，而万达电影的广告和卖品毛利润甚至都超过了票房毛利润，可见票房收入虽然高且占比大，但带来的利润相对较低。
毛利润仅考虑了影院的营业成本，如果考虑经营费用计算净利润，我们通过另外一家地产系影院已离职员工了解到，该公司旗下的影城今年预计净利润无一例外都是亏损状态，而且预计影院扭亏为盈大概需要8—10年的时间。
新开影城前期无法盈利是行业内普遍存在的现象，这是由于影城重资产项目的属性导致其回本周期长。
影城的经营费用大体上可以分为三大类： 人工成本、影城的折旧摊销 以及租金和物业费。
万达电影在18年的年报里提到，影城租金为净票房收入的11%，也有影城和商业地产的租赁合约是采用“固定租金+净票房分成”的模式。
考虑到万达院线在行业内的话语权，以及大部分万达影城开在万达广场内使其具有便利条件，有分析师认为万达的租金成本优势是其他影城无法比拟的，相比其他影城会低很多。
租金成本和经营的差异都会导致影城的盈利周期略有不同，比如同为地产系的苏宁影城目前都开在苏宁广场内，据苏宁影城的相关人士透露，苏宁新开业的影城基本上5年内即可实现盈利，南京新街口的苏宁影城虽然只有300多座位，但由于地理位置优越、影城具有私密性、还有点播影院等特色服务，同时依托苏宁集团的广告售卖体系，仅用3年便实现了盈利。
万达和苏宁的情况说明，经营能力差没有资源优势且语权弱的影城，其生存空间只会越来越小。
前文提到的某地产系影院已经开始弱化影院在集团的地位，缩减影院员工，减少人工成本的开支。
裁员可以降低人工成本，但是折旧摊销是必有的会计科目，新开业影城由于租金和物业的负担，在盈利前期都相当于在为商业地产打工。
购物中心里的影院，生存状况如何？
根据赢商网的数据统计，上海市115家购物中心，影院门店数量达到了124个，有些购物中心甚至同时引进两种及以上不同类型的电影院，可见购物中心+影院，这样的标配已成常态。
商业地产之所以引入影院，无疑是看中了影院可以起到聚集人气的作用，同时还可以提高顾客在商场内的滞留时间，期望借此给其他商铺带来更多随机性消费和冲动性消费，商铺的收入情况好，商场也可以收取更多的租金。
据某私募基金研究员助理透露，商业地产为了分析引入一家店铺能给他们带来多少客流量，已经到了在店家门口安装监控来统计人流的程度。
但是从前文某地产系影院的员工了解到，影城对商场的引流效果在日常情况下并不显著，如果一个商场其他商户开业较少或者招商率较低，影城的日均观影人次为10—20人的情况都有可能出现。
但如果有明星见面会或像《复仇者联盟4》等超级大片上映时，对影城和商场客流量的提振作用是很明显的。
这也解释了一些现象，比如新开影城会举办比较多的观影活动、明星见面会或者看片会来提高其自身认知度，开在繁华购物中心里的影院其票房相对较好，而有些票房高的影城所在商场相对无名。
以RET睿意德研究报告给出的北京市购物中心排名为依据，将活力排名TOP10的商场和它们辐射的影城对比，超过一半商场所辐射的影城票房排名位于前十之列，影城票房排名和商场排名大体相当。
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