划重点
1、如果说上世纪90年代的日本到处都是僵尸银行，那么今天的美国就是一个僵尸门店遍地的国家。
2、按照目前门店关闭的速度，美国需要十年时间才能达到接近均衡的水平。
3、自2005年达到顶峰以来，美国百货商场销售额已经下降了33%。
4、千禧一代在体验和经历上花费更多，在具体物品上花费更少。
在纽约州金士顿市的(Kingston)哈德逊谷购物中心(Hudson Valley Mall)，现实被历史掩盖着。那里距离纽约市以北约两小时车程。
购物中心内分布着零售店，外立面的墙上挂满照片。这些照片中，有一艘被称作马蒂尔达号(Mathilda)的1898年的拖船，它现在是附近一家航海博物馆的藏品。
还有一张照片是建于1869年的巴德文歌剧院(Bardavon Opera House)，它于上世纪70年代避免了被拆除的命运。购物中心的一端集中有几家经营良好的主力租户：百思买(Best Buy，BBY)，塔吉特( Target，TGT)和迪克体育用品(Dick’s Sporting Goods，DKS)。但这些商店的入口开在外面，不会吸引多少客流进入购物中心。
在哈德逊河对岸稍南一点的地方，规模更大、更有生气的购物中心Poughkeepsie Galleria的管理层表示，他们从其他购物中心的关店潮中尝到了甜头。
一家购物中心的景气程度可以从它的美食区来判断，这里的10个店面已经有九个被租用。
快餐连锁温迪餐厅(Wendy’s)今年离开了，但不久将被一家Charleys Philly Steaks门店取代。相比之下，哈德逊谷购物中心美食区的九个店面只有两个被租用。
即使在Galleria，也存在一些薄弱环节。主力租户包括百思买、西尔斯(Sears)和苦苦挣扎的杰西潘尼(J.C. Penney，JCP)。
根据彭博的数据，这家购物中心为其所有者Pyramid Management Group创造的收入多年来缓慢下滑，入驻率也从2017年的92%下滑到最近的87%。
僵尸门店遍地的国家
这不是零售业的末日。美国零售总额去年增长了4.3%;今年可能增长3.5%，达到3.7万亿美元。失业率已经降至罕见低位，消费者信心也处在少有的高位。这并非零售业的“旧日美好时光”，而是正在发生的事情。
然而，根据行业研究公司Coresight Research的数据，美国零售商今年已经宣布关闭7567家门店，减去开业门店数后为4512家。相比之下，去年全年门店净关闭数量为2606家。
投资者必须仔细考虑如何选择零售商股票。一些零售商太容易受到购物中心衰落的影响，另一些被消费方式转变所冲击。还有一些则遵循着新的规则——而且呈现出一派繁荣景象。
对于那些业绩不佳却又喜欢谈论“转机”的公司，现在不是对它们保持耐心的时候。可以把这视为银行压力测试的另一面。在当前大好市场环境下苦苦挣扎的门店，可能会在下一次形势恶化时倒闭，或者是在那之前。
金宝贝(Gymboree)、 Payless ShoeSource、 Shopko和Charlotte Russe并不是今年唯一一批申请破产保护的零售商，必定也不会是最后一批。
这些零售商衰落的部分原因是亚马逊(AMZN)，它目前占有美国零售市场6%的份额，并有可能在四年内与沃尔玛(WMT)持平，市场份额达到10%。另一部分原因是电子商务的广泛兴起，在线零售商和连锁零售商都在参与其中。
但还有一种更简单的力量在起作用：“郊区门店数量过多，但购物需求不足；并且专家们说，只有最好的那20%的购物中心在蓬勃发展。”这一说法来自大约22年前《女装日报》(Women’s Wear Daily)的一篇报道。
自那时以来，情况几乎没有改善。如果说上世纪90年代的日本到处都是僵尸银行，那么今天的美国就是一个僵尸门店遍地的国家。
华尔街投行Jefferies分析师兰德尔·柯尼克(Randal Konik)说，美国有大约1350家封闭式商场，但实际上只需要200到400个。根据国际购物中心协会的数据，包括购物中心等零售场所在内，美国截至去年的人均门店面积为23平方英尺，在全世界遥遥领先。
英国为5平方英尺，西班牙4平方英尺，德国两平方英尺。专门研究门店连锁的科尔尼管理咨询公司(A.T. Kearney)合伙人麦克尔·布朗(Michael Brown)说，从历史上看，欧洲的城市规划者们谨慎地限制了零售空间与人口的比例，而美国则采取了更达尔文主义的方法。
在亚洲大部分地区，受欢迎的品牌连锁店都是在电子商务时代创立的，所以很多都属于“数字原生代”。
摩根大通(J.P. Morgan)分析师马特·博斯(Matt Boss)说，按照目前门店关闭的速度，美国需要十年时间才能达到接近均衡的水平。瑞银集团(UBS)预计，假设电子商务的市场份额从目前的16%上升到25%，不包括食品类零售门店在内，到2026年将有75000家关门。
百货商场受冲击最严重
对零售业不能使用一刀切的分析方法。它不是一个单一的行业，而是许多行业，拥有200多家上市公司。要想理解它，需要先从华尔街对各种商店和商品的称呼说起。
超市是一个单独的类别，坐享近一万亿美元的消费支出。软零售(softlines)包括服装、配件和鞋子；而硬零售(hardlines)包括家居用品、电子产品和家具。
“如果我买下某样东西然后把它扔到你身上，而你会疼，这可能就是一件硬零售商品。”投行Evercore ISI的分析师格雷格·梅里奇(Greg Melich)说。
综合型零售商(broadline)是沃尔玛和塔吉特这样的大规模零售商，销售各类商品。这些公司有时会转换类别。“我这个年纪的人还记得梅西百货(Macy's，M)卖电视机的时候，但现在它们主要是服装业务。”梅里奇说。
摩根大通的博斯专门研究软零售，包括通过自有门店和零售合作方进行销售的全球性品牌运营商。他说有四个因素将成功者和失败者区分开来：价值、便利性、创新和配送。
前两个因素解释了为什么折扣零售商以及所谓的一元店运转良好。TJX(TJX)旗下的T.J. Maxx和Burlington Stores(BURL)的Burlington Coat Factory就是这类折扣零售商。折扣商店从其他连锁店大举购入全国性品牌的清仓商品和积压商品，然后以大幅折扣出售。
博斯说，他们给消费者提供的感知价值比专营零售或百货商场更大。一元连锁店通过小型门店出售牛奶和洗衣粉等日常用品，以及花园水管等特殊用品。
他们的顾客人群如果不去这些门店购买这些东西，可能就不得不赶去附近城镇的购物中心。全部零售业中，今年新店开设数量最多的公司是Dollar General(DG)和Dollar Tree (DLTR)。
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