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二线城市表现亮眼
除了关注一线城市之外，不能忽视的是许多二线城市后劲十足，成为不少房企青睐的布局城市。
根据观点指数统计的样本房企数据显示，购物中心项目布局数量最多的前五个城市分别是重庆、上海、北京、成都、杭州。而通过粗略计算，样本房企在这些城市中的单个项目年平均租金收入如下，重庆由于商业发展态势良好，市场零售热情不减，所以有不俗的表现；北京、上海由于一线城市优势，居民消费水平高、消费意欲旺盛，所以也录得不错的年平均租金收入。
根据国家统计局的数据显示，2019年1-5月北京的社会消费品零售总额约为4597亿元，并不算特别耀眼，反而是重庆录得8067亿元的数额，在这些城市中位居首位，也展现出未来的商业潜力。
根据观点指数观察，在统计的样本房企中，大部分项目的年租金收入都在1亿元以下，约为一半，而次之则是在2-5亿元区间。一方面，项目的体量不同，所处的城市区位不同都对项目的租金收入造成影响；另一方面，如何更好地对购物中心进行操盘运营，以提高项目的盈利收入，更为考验开发商。
如2018年租金收入为15亿元的上海港汇恒隆广场，正是通过不断地翻新改造，优化商场功能与顾客体验，才大幅提升了租金收入。据了解，翻新后商场平均租金收入增长了30％，在2018年也获得不错的收益。而在深圳，头号的购物中心深圳万象城在2018年就给华润置地带来了10.2亿元的租金收入，其所在的地理位置、商业业态、设计等都为其带来了优势。
购物中心的复合型多业态发展
根据商务部的数据显示，几千家重点购物中心零售总额同比上年有所攀升，尽管今年1月份以来有所波荡，但预计未来将维持上升的势头。不过，在波折与机会并存中，购物中心将会面临更多同质化竞争、创新的难题。
为此，不少购物中心纷纷“转型”，通过调整业态组合、引入新科技以及消打造费场景体验来吸引客流。
通过对样本购物中心的观察与统计，观点指数发现如今的商场业态中，购物型的品牌布局还是占绝大多数，而餐饮美食则占近三成。相对于以往，餐饮美食的占比有所提升，不少商家通过引入知名的美食品牌来提高客流量。近年来，为了增强顾客的体验感和新鲜感，商家们通过引入不少运动、艺术类的体验项目，打造热点并吸引消费者。
写字楼
空置率上涨，租金未见大幅上涨
相关研究显示，6月份一线城市写字楼平均租金水平未见有大幅上涨，但比上个月有所改善。总体来看，二季度的租金水平比第一季度有轻微下跌，受到中美贸易战以及外部经济环境因素的影响，大部分租户的态度较为谨慎，空置率上也有所反应。
数据显示，上半年一线城市写字楼的空置率均轻微上涨，其中上海空置率最高。一部分原因是上海新增供应数量较多，从而拉升了空置率的数字。而次之为深圳，由于经济的不确定因素，再加上深圳新增供应量也相对较多，市场竞争激烈，使得租金和空置率承压。
另外，上半年深圳部分项目延迟交付，因此下半年会有大量新增项目入市，或将继续拉升空置率。而前海作为供应大户之一，正在尝试通过各种举措吸引企业回归，提高办公楼租用率。6月17日，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局关于印发《前海深港现代服务业合作区促进企业回归办公用房租金补贴办法》的通知，对承租单位或产权单位给予补贴，每年最高可获500万补贴。
需要注意的是，广州写字楼的空置率最低，除了供应较少之外，也受益于粤港澳大湾区的发展利好，租用率比较稳定。
而从租户类型来看，TMT行业的租赁占比较大，一来是由于现今国家不断加强扶持科技行业的发展和创新，而且随着科创版在资本市场正式落地，给市场带来了利好消息；另一方面在G20峰会上释放了积极的信号，中美贸易谈判重启将为市场带来正面影响，利好TMT行业。而金融行业的租赁占比则有所减少，出于对资本市场的敏感，和国家对金融、贷款等加强监管，因此租户态度更为谨慎。
布局，一线城市更受青睐
从观点指数统计的样本企业数据来看，房企写字楼的城市布局更偏向一线城市，如北京、上海、深圳等，而成都作为后劲十足的二线城市，也是房企们重仓的标的之一。
而通过观察样本房企在这些城市中单个项目的平均年租金收入水平，可以发现其实城市之间相差不是特别大。因为每个写字楼的面积、区位都不一样。另外，租金收入如何，和开发商的运营水平有一定关系，除了常规的办公条件之外，如何适应当前时代的潮流，配套更自由、个性化的办公环境，促使商户续租，吸引新商户加入，也是一门技术活。
（来源：观点地产网 欧阳颖） 共2页 上一页 [1] [2] 关注公号：redshcom 关注更多: 商业地产 |
