观点地产新媒体：凯德资本属性很强，做项目想着几年达到要求要退出？
罗臻毓：有些人说我们算很细，每一个商场是以每平方米来算的，成本、管理效应、产出等都分析得很清楚，如果租金成本超过整体收入的30%就要亮红灯。
一个月只卖100块钱的东西，有40块钱要交租的时候，要赚钱是很难的。
在商场，我们把商家看成合作伙伴，走进商场的这些人是我们和商家共同的客户，这是一个管理思路的改变。
以前管商场只收租金的思路是不对的，我认为商场持有者和商家应该是合作伙伴的关系，共同把客户带进来，不止要带进来，带进来之后还要多方面的消费，这样才能得到一个持续性和双赢。
办公楼也是，我们在考虑怎么一起让这些员工也进入整个凯德的生态系统之中，住我们的楼，来我们办公楼办公，去我们的商场购物。
观点地产新媒体：抓了B端，还要抓C端。
罗臻毓：这些人会不会成为凯德住宅的买主?我希望是。会不会成为凯德商场的忠实粉丝？我也希望是。如果能有一个这样的生态圈，就能锁定一些忠实的粉丝。
凯德复购率很高的，有的家庭一周至少来三次，有些人天天报到，这些就是我们的铁粉。如何拥有他们?如何让他们更乐意在凯德消费？
所以，这个楼要有一定的特色，就像网红店，来这里一定要拍个照，但我不希望是人家的背景，只是拍个照，没有消费是不行的。
观点地产新媒体：是失败？
罗臻毓：当然是失败，主要是要当成一个生意做，多少年内要拿到多少回报，如何才能达到。租户来来去去，我们要确保这个楼有足够的吸引力，长线运营是凯德对商业的思路。
跟资本市场挂钩有一个好处，就是压力不出自于我，所以要给人家回报。资本市场很现实，做一个基金，有良好的记录，以后募钱就不难。如果做得好，人家可以看到你的体系和管理能力，尤其是已经看到了回报，往下走就更容易。如果失败，就没人相信你了。
有投资者进来我们也有压力，现实要往你讲的故事方向发展，基金到了某些阶段，达到回报是非常重要的。当然，凯德也有一些不足的地方，但整体风险控制比较好，基本上都能达到一定的回报。
以前很多人以为做地产就是盖了楼卖掉，不相信经营管理体系能带来价值。的确，市场疯狂的时候，有些人觉得我们赚钱太慢了，因为盖一栋楼花多少亿，收很多年租都还没有回本。
大家会说把它拆散了销售，资金就回来了，但是商业楼宇拆散了之后就很难管理，价值是往下掉的。
我觉得，不要往回看，就往前看。我们还是相信比较延续性的业务，也建立了整个管理体系和经营体系。到目前为止，这个管理体系应该是跑在别人前面。
当然，别人也很快追赶上来，像华润、大悦城他们做得也不错。
观点地产新媒体：国内企业还是学凯德好一点？
罗臻毓：各个时代都会出不同的英雄，从战略的角度讲，没有一个战略是永久对的。在不同的阶段里，要用不同的战略去部署。当然在部署战略的时候，也要看环境。
《孙子兵法》说天时地利人和，就像一个球队教练，你不能搞一个战略，需要有三四个球星才能打出这个配合，有时候没有那个球星，战略再好也打不出好成绩。
凯德有凯德的优势，在国内也有不足的地方。因为我们是外资，还需要外币进来，人民币跟外币的波动对我们是有影响的，如果人民币疲弱，转为新币，我所赚的钱就可能白赚。
作为一个外资公司，货币是盈亏重要一点。现在凯德私募基金，REITs，资产都在中国，但是基金都是以美金、以外币结算，欧美、亚洲的投资者为主。国内资本市场有别于国际资本市场，但也有一定的成熟度，有国际类似的产品。
但是这里的金融规则跟国际的产品还是有区别，怎么能适应这种产品，能不能有国内的投资者来跟我们一起合作，是接下来我们要做的事情。
接下来几年，我们要往内移，国际投资者对中国在现有的形势下还是抱有比较乐观的态度。
观点地产新媒体：怎么看外资在中国撤离？
罗臻毓：有不同看法，中短期来讲，有些是撤了。这是从比较快速交易的角度，例如股票、基金，随时撤，随时要进都不难。
但是地产的角度来讲，有时一失足成千古恨，你把黄金地段的楼卖掉了，双倍价格想买回来也不一定能买到。长线的角度看，上海、北京或者是一些强二线，还是可以看好。
房地产这个行业就是这么奇怪，对前景不同看法才会有交易。每个人都看好，谁会卖?有些人觉得价格合理了，就卖了。我们看到北外滩长期的升值潜力，就买了，当然也有像我们卖20个商场这样的战略。
观点地产新媒体：对接下来的前景乐观吗？
罗臻毓：不悲观，中国是世界第二大经济体，内部有一定的需求。如果要把整个生产链价值链重新部署，过度期是我比较怕的。就像把身体一部分的器官拿出来换掉，不可能不痛，即使全身麻醉，也需要昏迷很长时间才能换得完，过度期的代价是很大的。
不止是对中国，对整个世界都有一定的影响，新加坡同样也会受影响。
我说不悲观，但将会有一个阶段性的谨慎。长远来看，中国经济会往上走，整个体系会有一定的改变，咱们也要随着这个趋势来走。
在这期间不要把自己绷得太紧，增长固然重要，适合自己的增长速度更重要。太大幅度的扩张，绷得太紧的时候，小风浪挺不过去，就可能会被别人接手了。最近就看到一些企业被别的企业接手，这种情况要谨慎。
现在哪个房地产没有借贷？借两三年要到期的钱，能不能靠自己的能力还？很多借新还旧，如果刚好那时候资本市场有点动荡，发不出来就完了。
很多人认为，发不出是利息不够高，一定发得出。但到18%都发不出去怎么办?那不是有多少资产的问题，几亿美金的债过不了，企业就有很大的风险。
观点地产新媒体：凯德这时候去捡便宜？
罗臻毓：时刻准备着，也不能说捡，是伸出援手，跟捡是两回事。
观点地产新媒体：凯德在适应中国。
罗臻毓：我们内部有一个“中国速度”，就是要快，也就是说你得跟上这个市场。我们看得出，不管是商场、办公楼或者是接下来要做的产业园，中国变化的速度是很快的。
中国的发展是跳跃的，因为逐渐开放。外资现在有信心，因为外企跟中国企业能享受同等的国民待遇，而且中国会继续开放市场。
凯德进来25年了，如果一个外资说我今天也要学凯德，25年后能不能到这个规模？我觉得不一定。看清楚前面的路怎么走，是这一任管理层很大的挑战，怎么样让我们核心的市场--中国继续发扬光大，继续强大起来。
当然不一定以规模来衡量，更多是对市场的影响和整体的回报。所以，我不说几年内要盖多少个Mall，或者要做多少亿的资产。
观点地产新媒体：凯德以后的定位是怎样的？
罗臻毓：我们有个新口号，叫“值得信赖的城市更新合作伙伴”，是比较综合的，涉及全产业链。其实，还没有收腾飞的时候，凯德就已经在做产城融合。
观点地产新媒体：将腾飞原班人马并进来？
罗臻毓：原班人马，他们在中国有400多号人，全部并进来，就变成凯德集团(中国)的一个板块。我们跟他们讲，有了你们，凯德更腾飞。
当然有些中央的功能会集中，包括一些支持部门，像企业传播部、人力资源、财务这些并起来，变成一个体系。
观点地产新媒体：如何看电商带来的竞争？
罗臻毓：我们不把电商当成竞争者，要包容。凯德在慢慢建立一个新的零售体系，现在有一个虚拟的凯德星，商家来租我们的店，我们可以帮它走到线上，产品可以在我们线上商城销售，面对的客户就更广了。
很多商家是线上和线下两套体系，线上买，要到线下取货是不行的，线上取货，线下换产品也换不了，怎么打通这一点？商家也在考虑。
我们也在帮他们做调整，如果接受了多渠道的销售体系，那就可以了，怎么打通线上线下是我们要做的。
现在不可能回到没电商的年代了，只有电商没有实体店是不可能的，只有实体店没有电商也不可能，两个极端都不可能。
这两个在中间博弈，为什么不把他们联合起来成为一体?这样就更好。
观点地产新媒体：有开发商说住宅的净利低于10%就不做，否则稍微经济不好，自己就崩掉了，凯德内部是不是三年达不到基金的要求就不干了？
罗臻毓：要拿一个龟壳来算一下（开个玩笑）。
我们是有回报要求的，要几个点都可以算出来，售价高一点就可以了。像住宅，最重要的是预估售价，根据预估的售价判断地价。
一般我们拿地输给别人都会安慰自己，人家预估的售价比我们高多了。我们看不出当时为什么面粉能贵过面包。也就相当于，两年之后卖的价格是现在的1.5到2倍，才会面包贵过面粉。
凯德有时候是另外一种情况，用很多钱做一个项目，我们会比他们保守很多，如果限价，到预售的时候可以不卖，有足够的资金支撑把它盖完，不会说不卖就烂尾。
但是，盖完了之后就会比较急，因为盖完的楼就是现楼了，一个合适的价格就卖了，因为不想盖好的楼晒太阳。
另外，从报表的角度来讲，还没盖完的楼，要等交楼才入账，所以不急。我认为6个月后能卖更高的价，或者是政策会宽松一点，我就等。但盖完的楼就入账了，我不要持有这个库存。因为现楼就是库存，持有现楼就在晒太阳，所以楼盖完之后我不想持有太久。
我们现在的楼盘，如果以限价的价格卖的话，都不会亏钱。
观点地产新媒体：限价也不受影响？
罗臻毓：不是不受影响，当时预估现在卖100，过两年能卖200，现在只让卖130，对我来讲赚少了，但是没有亏。我们在上海有一个项目要开盘，以现在的限价还是赚钱的，只是赚多少的问题。
观点地产新媒体：限的时候少赚一点。
罗臻毓：这是现在最大的安慰了，到最后盖完，以政府的限价来卖，也有钱赚。
商业地产也一样，我们为什么买双子塔?因为觉得北外滩的潜能没完全发挥出来，那边会有很多商业起来，所以未来会成为一个成熟的商业片区。
我们买这个项目，以预估的租金和以后的增值，回报肯定会达到预期的目标。
观点地产新媒体：为什么能以这个价格拿下？
罗臻毓：因为总额大，整体要200亿。去年那种环境，掏200亿不容易。总价越高，竞争者就少，一下子要拿200亿出来，很多人没有这个实力。
这体现我们的眼光之外，也有投资者信任我们。通过基金拿下的这个项目，这栋楼我们只持有大概20%多，新加坡投资公司出一半的钱，还有其他投资者出一部分。
能操盘一个这样大的项目，也体现了凯德资本运作的能力，这些投资者比较信任我们。
观点地产新媒体：商业地产是否会进入一个并购时代？
罗臻毓：整体竞争比之前激烈很多。从房企来看是有一点整合的迹象，前面30家，尤其是前面10家，规模越来越大，也在不断收割别人。同时，在转型进入商业等领域，像我们这样发展整个产业链。
从商业地产来看，现在不只拼地点，还要拼管理能力。对我来讲，好地段的商业楼是整个经济和城市发展一个重要基础设施，任何一个经济体系都不能没有商业楼支撑。
只是这个商业楼要怎么运作，扮演什么角色，市场往后走可能会有一些变化，但是完全没有他们也是不可能的，就好像有汽车一定要有路一样。
现在的路是适合现在这个时代的路，以后如果都是电动车的话，可能走在路上，一边走就一边充电。路还是路，但是增加了其它的功能。如果说汽车开始飞了，路就不需要了，如果汽车还是在路上走的话，路还是需要的。
对我来讲，整个城市延续发展，经济继续发展，需不需要商业楼?需要。只是商业楼扮演什么角色，增加什么服务内容，或者怎么规划，可能要随着市场和时间的变化不断地调整。
（来源：观点地产网 陈玲）
共2页 上一页 [1] [2]
关注公号：redshcom 关注更多: 凯德
